רבות השאלות העולות בבחינת הנושא של חוזים מפוצלים וקבוצות רכישה. האם מדובר בהתארגנות מספר רוכשים המעוניינים לבנות ביתם ולשם ייעול וחסכון מתארגנים כקבוצה/עמותה, או שמא המדובר בעצם בקבלן המוכר דירות ללקוחות פוטנציאלים ולשם חסכון במיסים השונים, יוצר מערכת חוזים מורכבת בניסיון להסוות פעילותו כקבלן/יזם.
בפס"ד מקיף שפורסם זה עתה בעניין קווי נדל"ן (ו"ע 1262/02), סוקרת הוועדה את הפסיקה והוראות הביצוע הדנות בנושא וקובעת את המבחנים השונים לבחינת מהות העסקה – האם מדובר בעסקת תיווך/ארגון בלבד או ביזמות למכירת דירות מגורים וכן את המבחנים לקביעת זהות היזם, במידה והמסקנה הינה, שהקונה רכש נכס גמור.
עובדות המקרה:
- העוררת פעלה כמארגנת של קבוצת רוכשי קרקע ממנהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י), 18 במספר, לבניית 18 בתים במתחם קריית חתני פרס נובל בראשל"צ.
- הקבוצה נחלקה, ע"פ מהותה ל- 3 קבוצות:
- 10 יחידים שרכשו בית "מושלם".
- 4 יחידים שרכשו שלד של בית מגורים.
- 4 יחידים, בני משפחת מנהלי העוררת, 3 מהם מכרו זכויותיהם בפרויקט בתוך חודשיים מהזכייה במכרז מול ממ"י.
- נחתמו (באותו מעמד) שורה של הסכמים בין המארגן (העוררת), המתכנן, האדריכל, המפקח, הלקוחות וכו'.
ו"ע בוחנת את הסממנים לבחינת החוזים המפוצלים וקובעת:
- קיימת תלות הדדית בין הסכמי ההצטרפות על נספחיהם השונים לבין הסכמי רכישת הקרקע והסכמי הבניה, בהיותם משלימים האחד את הוראות האחר. הרוכשים ראו לנגד עיניהם רכישת בית מגורים מושלם.
- מחיר הבית הכולל, על מרכיביו, שנשא בו כל רוכש צוין ונקבע ב"רשימה" המהווה חלק מהסכם ההצטרפות. מחיר הקרקע, כחלק מה"רשימה", נקבע ללא קשר לתוצאות המכרז מול ממ"י.
- הרוכשים היו נטולי סמכויות בתהליך קבלת ההחלטות בפרויקט, לרבות, קביעת מחיר הקרקע במכרז ממ"י, בחירת הקבלן וכו', דבר המעיד על רכישת מוצר מוגמר.
- אף אחד מהרוכשים (למעט רוכשי השלד) לא חלק על שומת מס הרכישה שהוצאה להם בדבר רכישת דירת מגורים.
- ו"ע קובעת כי העוררת, באמצעות מנהלת הפרויקט אותו הקימה, היא "המוכרת". מידת מעורבותם ושיקול דעתם היו גדולים וכי פעולתם הגיעה לכדי יזמות של קבלן בונה. המבחנים שנבחנו:
- מבחן "המחויב העיקרי בעסקה" – מיהו הנושא באחריות למסירת המוצר המוגמר לגבי טיבו, מועד מסירתו וכו'.
- מבחן הרווח היזמי – ככל שהרווח מהעסקה אינו בסכום קבוע או כאחוז קבוע סביר לגבי עסקת תיווך, וככל שהרווח תלוי בסיכונים אותם נוטל היזם, הרי בפנינו עסקת מכר ולא עסקת תיווך. העוררת לא הסתפקה ב- 2% עמלת תיווך מעלות הקרקע אלא קיבלה את סכום ההפרש בין עלות הקרקע מממ"י ובין הסכום שנקבע בהסכם עם הרוכשים. בנוסף קיבלה העוררת סכומים נוספים.
- הפרויקט פורסם בעיתון כפרויקט בניית קוטג'ים והעוררת כמוכרת.
- העוררת הייתה מעורבת גם לאחר הזכייה במכרז ממ"י, דבר הסותר טענתה שהייתה מתווכת בארגון קבוצת הרוכשים ברכישת הקרקע בלבד.
לעוררת הייתה שליטה ומעורבות (באמצעות מנהלת הפרויקט) בכל שלבי הקמת הפרויקט, החל משלב רכישת הקרקע, שלב התכנון והשגת היתרי הבניה ועד לגמר הבניה.
ועדת הערר קובעת כי יש הצדקה להטלת מס רכישה כנקבע ע"י מיסוי מקרקעין, כמו יוטל מס מכירה בשיעור 0.8% משווי המכירה של דירות המגורים ל- 14 רוכשים (לא 2.5% כנקבע ע"י מיסוי מקרקעין) ו- 2.5% משווי מכירת ה"שלדים" ל- 4 הרוכשים.
לגבי מס השבח, קובעת ועדת הערר כי המשיב נהג בנוקשות רבה מבלי להפעיל שיקול דעת בתבונה. המשיב לא התיר את הוצאות הבניה הניכוי, המשיב לא הסכים לבקשת העוררת ליישום ס' 50 ובדרך זו הביא למיסוי כפול בגין "דמי התיווך", "דמי הפיקוח", "דמי התכנון" וכו' אשרדווחולפ"ש. ו"ע מורה למשיב לאפשר לעוררת לפנות לפ"ש בבקשה לקבלת ס' 50 ובדרך זו לקבל פטור ממס השבח, ולהיות נישומה ע"י פקיד השומה לבדו.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרונית בר רו"ח ממשרדנו.
