דרך ניסוחם של הכללים לקביעת פיצויים בשל התלית בניה, אשר הצגנו במבזק מספר 369 מציבה מספר שאלות במישור המס של  מקבלי הפיצוי, יחידים ותאגידים.

להזכירכם 3 מקבלי פיצוי פוטנציאלים:

1.  רוכשי דירה – אנשים פרטיים אשר רכשו או מקימים דירות לצורכי מגורים או השקעה אשר זכאים לפיצוי.

2.  עוסקים – אשר רכשו או מקימים נכסי נדל"ן לצורך בניית עסקם.

3.  חברות בנייה – אשר נפגעו בגין התליית הבניה.

חשוב לציין כי במקרים דומים נתן המחוקק את דעתו באופן מסודר ואף קבע שיעורי מס מופחתים. כך בהסדרי המיסוי למפוני חבל ימית, כך בהסדרי הפיצוי למפוני גוש קטיף וכמובן כך בפיצוי הניתן על פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכ"א-1961. במקרה זה לא נקבע פטור (עדיין) ולפיכך נפנה לדיון בהתאם לדין הכללי.

לצורך בחינת חבויות המס השונות נדרש לדון בכל אחד מן הזכאים לפיצוי בנפרד:

רוכשי הדירות –

פיצוי מעין זה אשר מקבל רוכש דירה הינו "במישור הפרטי" ולפיכך נראה כי ניתן להגן על עמדה לפיה אין לו כל מקור חיוב לעניין מס הכנסה יובהר גם שאופי הפיצוי הינו מעין החזר הוצאות דמי השכירות אשר עמדו בהם בשל העיכוב ואשר לא היו מותרים גם כך כהוצאה לאור היותם הוצאה פרטית.

עוסקים –

עוסקים אשר רכשו נכסי נדל"ן זכאים לפיצוי בגין הריבית ששילמו ו/או בגין אובדן הריבית הפוטנציאלית על ההון העצמי שהשקיעו.

בהתאם למהות הפיצוי הרי שכך יש לטפל בו גם לצורכי מס, ולפיכך ומאחר והנכס עדיין לא הופעל ובשלב זה הוצאות המימון מהוונות לעלות הנכס, כך יש לפעול גם לעניין "הכנסות המימון", בין בדרך של הפחתת הוצאות המימון המהוונות מקום שיש כאלו, ובמידה והשתמש בהון עצמי, ניתן לדעתנו, להגן על עמדה לפיה יש לקזז ההכנסות אלו מעלות הנכס בהתאם להוראות  סעיף21(ב) לפקודת מס ההכנסה ובכך לראות בפיצוי כמענק שנתקבל לצורך רכישתו של נכס. בכל אחת מן החלופות לעיל אין מקום לדעתנו להכיר בהכנסה בשנת קבלתה.

קבלנים –

במקרה זה הפיצוי המשולם מכסה את סוגי הנזק הבאים:

א.      ריבית בפועל או ריבית רעיונית בגין ההון העצמי.

ב.       הוצאות הנהלה וכלליות והוצאות ישירות אחרות בגין הפרויקט.

גם כאן, אין מקום לדעתנו להכיר בהכנסה עם קבלתה, אלא לפעול בהתאם לכלל "דין הפיצוי כדין הפרצה".

על הקבלן לפעול באופן שבו יופחתו הוצאות המימון לצורך סעיף 18(ד) בגובה פיצוי רכיב הריבית, ואילו החזר הוצאות הנהלה וכלליות יופחתו מהוצאות הנהלה וכלליות לעניין סעיף 18(ד) ופיצוי בגין ההוצאות הישירות יפחית את עלות הפרויקט.

כך למעשה נכיר בהכנסה מעין זו רק במועד ההכרה בהכנסה מהפרויקט. פרשנות לפיה הפיצוי הינו הכנסה אחרת החייבת במס עם קבלתה תחמיר במידה רבה עם חברות הבניה.

מיסים אחרים –

פיצוי זה הוא כמובן אינו בגדר "מכירה" של זכות במקרקעין ולפיכך אין בגינו כל חבות במס שבח. גם לעניין מע"מ הגם שמדובר בעוסקים, הרי שאין המדובר במכר ולפיכך נראה כי אינו חייב במע"מ. ניתן ללמוד על כך בין היתר מהלכת כפריס אשר ניתנה לאחרונה (ע"א 8863/07 ב.מ. כפריס דדו בע"מ) ובמסגרתה מכריע ביהמ"ש כי ככל שמדובר בפיצוי בגין פעולות כפויות יש ליתן פרשנות מצומצמת לאפשרויות הטלת המס.

יחד עם זאת ניתן ללמוד כי ככל שאין המדובר בעסקה הרי שמע"מ תשומות הכרוך בהשגת הפיצוי עשוי שלא להיות מותר בקיזוז.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לצחי שביט-אבוהב ממשרדנו (לשעבר מנהל מס רכוש ברשות המיסים).