בהמשך לסאגה המשפטית הבלתי נגמרת בסוגיית קבוצות הרכישה (ראה מבזק מס מספר 252 מיום 02.05.08) פורסם ביום 4.2.2009 פס"ד נוסף בבית המשפט העליון בעניין רמת ויז'ניץ ואחרים. במקרה דנן נחתמו הסכמים פורמליים למכירת קרקע בין הבעלים למשתכנים (54 במספר), והסכמי שרותי בניה בין המשתכנים לבין הקבלן, כשבתווך גורם מארגן "שקוף". ביהמ"ש קבע כי בנסיבות מערכת הסכמים שהתקיימה, בין בעלי מקרקעין, הגורם המארגן ורוכשי הדירות תחשב העסקה למכירתן של דירות מגורים "על הנייר" ע"י הבעלים, ולא כעסקה של רכישת קרקע מבעלי המקרקעין ורכישת שירותי בנייה מהקבלן המבצע.
כידוע, השאלה המרכזית היא האם נמכרו דירות או נמכרה קרקע בנפרד ושירותי בנייה בנפרד משפיעה הן על חבות במס רכישה בידי רוכשי הדירות והן על חבויות במס שבח ומס מכירה בידי מוכרי הקרקע או דירות המגורים בידי מוכרי הקרקע. יתכן כמובן שלהכרעה זו השפעות גם על חבויות המע"מ.
כבר כאן נציין, כי בית המשפט העליון הכריע כי בנסיבות המיוחדות המתוארות במקרה זה, אין המדובר בעסקה של רכישת קרקע ושירותי בנייה בנפרד, אלא בעסקה של רכישת דירות מגורים "על הנייר". פסק הדין כולו נשען על מערכת החוזים הספציפית שנכרתה בין כל הגורמים ומגיע למסקנה, כי בשל אותה מערכת הסכמים ואותן עובדות, אין מנוס מהכרעה כי הצורה הפורמאלית שבה נבנתה העסקה אינה מעידה על מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה ולפיכך יש לראות את העסקה כמכר של דירות "על הנייר".
נבחן אם כן, מהי אותה מערכת עובדות אשר הובילו את בית המשפט להכרעה זו, ומכאן למעשה נלמד איך לא בונים קבוצת רכישה.
- "הגורם המארגן" היה למעשה בשלביו הראשונים של הפרויקט, השלוח של בעלי הקרקע ולא של בעלי הדירות, ורק מאוחר יותר כאורגן של המשתכנים. ביהמ"ש ראה אותו כמתנדב או כשלוח של בעל הקרקע, ולכן "הוצא מהתמונה".
- חלק מן האורגנים של "הגורם המארגן" "זוהו" עם בעלי הקרקע עצמם שכן הייתה להם אותה כתובת ואותו מספר טלפון.
- תניות במסגרת המערכת החוזית לפיהן הבעלות בקרקע תועבר לרוכשי הדירות רק בתום תקופת הבנייה.
- תניות במסגרת המערכת החוזית לפיהן רוכש דירות אשר לא יעמוד בהתחייבויותיו לקבלן, עסקת רכישת הקרקע עצמה לא תצא לפועל.
- העובדה שחלק מרוכשי הדירות הצטרפו למערכת החוזית רק לאחר שהבנייה הייתה בשלב מתקדם.
- העובדה כי ל"גורם המארגן" קיימת זכות להורות לקבלן לבנות בניין נוסף (בן 27 דירות, בנוסף ל- 54 הדירות שקיימות כבר).
- לכל אלה נוספה העובדה כי המערערים בחרו שלא להעיד את אף לא משתכן אחד – מה שהוסיף לדעת בית המשפט נופך "מסתורין" על מהותה הכלכלית של העסקה.
נמצא אם כן כי בהתאם למסגרת העובדתית הקיימת אין ניתוק אמיתי במערכת החוזים אשר נכרתה בין בעלי הקרקע לגורם המארגן ולרוכשי הדירות ולפיכך בעסקה של מכירת דירות "על הנייר" עסקינן.
לדעתנו, מתוך פסק הדין עולה מפורשות כי מקום שבו קיים ניתוק מהותי לפיו הרוכשים קונים את הקרקע באופן אמיתי ומלא והגורם המארגן אינו קשור בבעלי המקרקעין ומקנה שירותיו רק לרוכשי הדירות, אפשר גם אפשר להגיע למסקנה לפיה, אכן נרכשה קרקע בנפרד ושירותי בנייה בנפרד.
וכלשון בית המשפט:
"אף על פי כן סבורני, כי בנסיבותיו הייחודיות של המקרה שלפנינו, מובילה הצטברותן של האינדיקציות יחד לכלל מסקנה מסתברת לפיה יש לראות בעסקה בין המוכרות למשתכנים כעסקה למכירת דירות."
ולסיכום נאמר בבהירות כי אין בהלכה זו בכדי לסתום את הגולל בפני קבוצות הרכישה, להפך, יש בה בהחלט קווים מנחים איך עושים זאת נכון, ואין לנו אלא להצר על כך, שבחר מי שבחר להוביל דווקא מקרה בעל נסיבות בעיתיות שכאלו לפתחו של בית המשפט העליון, והכרעתו זו תעמוד כעננה בפני קבוצות הרכישה שהתארגנו ויתארגנו באופן נכון ואמיתי.
מצאנו לנכון לציין כי במתכוון או שלא, רשויות המס לא ניסו לטעון כי המוכרים שמכרו דירות על הנייר כפסיקת ביהמ"ש העליון, הינם בעצם קבלנים וכי אמורים להתחייב במס פירותי ולא מס שבח. מובן כי בהתאם לכך, סוגיית המע"מ כלל לא עלתה…
מאידך נציין את דברי ביהמ"ש כי מנהל מיסוי מקרקעין אישר בפניו כי יהיה מוכן לדון עם בעלי הקרקע, בניכוי עלויות הבניה, בחישוב שבח המקרקעין כאמור, וכן בעצם דרישתם החלופית של המוכרים שהינם "מוסד ציבורי" , לפטור ממס שבח בהתאם לסעיף 61 לחוק.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח ומשפטן ישי כהן או לרו"ח ומשפטן ישי חיבה ממשרדנו.
