ביהמ"ש העליון קבע השבוע הלכה שמסמנת קץ להתדיינות אינסופית בין העוסקים – יזמים לבין רשויות מע"מ, בסוגיה המוכרת הבאה: יזם בעל קרקע, המעוניין בבניה בשטח קרקע בלתי מפותח שבבעלותו, חייב להיזקק לעבודות פיתוח, תיעול, ביוב וכד'. עבודות פיתוח אלו, מוטלות על פי הדין על הרשות המקומית. "דרך המלך" – בלשונו של ביהמ"ש, הינה כי הרשות תזמין עבודות פיתוח אלו מקבלני משנה כלשהם, ותשלם להם בגין שרותיהם , בתוספת מע"מ (נניח 115.5 ). החוק קובע כי הרשות המקומית מוסמכת לקבוע בחקיקת עזר הטלת אגרות והיטלים על היזמים ובעלי הקרקע השונים, שיממנו את כל עלויות עבודות הפיתוח כאמור. ובחשבון פשוט תטיל על היזם אגרות והיטלים בסך זהה 115.5 . אלא מאי?- מובן כי הרשות המקומית הינה מלכ"ר ולפיכך אינה זכאית לקיזוז התשומות בהן עמדה,ובנוסף אינה מוציאה ליזם חשבונית מס, כך שהיזם נשא בעלויות מע"מ תשומות בשל עבודות הפיתוח אך לא יכול היה לקזזן.

ואולם לא אלמן ישראל: בצד הרשויות המקומיות קמו גופי לוואי לרשויות המקומיות, בשם כללי של "החברה לפיתוח העיר "X, או "החברה הכלכלית" , וכד' (להלן- החכ"ל) ,(ואין אנו טוענים כי קמו לשם כך בלבד). חכ"ל אלו מסווגות דרך כלל כעוסק מורשה. בפועל תדיר ונהוג זה שנים, כי העיריה "מפנה/מחייבת את היזם להתקשר בשל עבודות הפיתוח עם החכ"ל, זו מבצעת עבורו את עבודות הפיתוח הנדרשות, בתמורה כמובן, והרשות המקומית מנגד, פוטרת את היזם מאגרות והיטלים (כולם או חלקם). מה יוצא מזה? – במקרה קיצון של אפס אגרות, משלם היזם את אותם 115.5  לחכ"ל, מקבל חשבונית מס ומתקזז על מע"מ התשומות,  כך שבפועל עלותו הינה  100 .

יתרה מזו, גם הרשויות אינן כסילות, ולא פטרו את היזם ממלוא האגרות, וחייבו אתו בחלק מן הסכום המלא, כך שגם להן נוצר "רווח קטן" , מתוך הנאתו של היזם, באפשרות קיזוז מע"מ התשומות כאמור.

אמנם כבר בשנת 1995, הוציאו רשויות מע"מ הוראת פרשנות ובעקבותיה אף נחתם הסדר בין רשויות מע"מ לבין התאחדות הקבלנים, לפיהם, אף שהיזם מתקשר לביצוע עבודות פיתוח עם החכ"ל, הרי שלמעשה החכ"ל נותנת את השרות לרשות המקומית ולא ליזם, ולכן גם תוציא את חשבונית המס לרשות ביהמ"ש קובע כי התרת העודף באפשרות כזו "מעוררת קשיים מעשיים משמעותיים ביותר" ואף "לרשות המקומית צפוי להווצר תמריץ לקבוע סטנדרט עבודות פיתוח נמוך ככל הניתן", וכן "יפתח פתח רחב לחילוקי דעות והתדיינויות בלתי פוסקות בין יזמים לבין רשויות מע"מ".לכן הוא פוסק באופן גורף: לא יותן הקיזוז כלל !!.

עוד מתייחס ביהמ"ש לטענת היזמים לפיה מדובר למעשה בכפל מס, לפיו אין היזם רשאי לנכות את התשומות בגין רכיבים אלו ואילו מע"מ העסקאות אשר יושת על הדייר הינו בגין כל שווי הדירה אשר כולל גם את עלויות הפיתוח. בעניין טענה זו קובע ביהמ"ש שאין המדובר כלל בכפל מס שכן בשתי עסקאות שונות עסקינן האחת מכירת הדירות עליה מוטל מע"מ ואילו השנייה, ביצוע עבודות פיתוח, היא עסקה שבין הרשות המקומית והחכ"ל ולפיכך אין המדובר בכפל מס.

מבלי לדון בכך, נציין כי קביעתו זו של ביהמ"ש , אינה נראית לנו כנכונה , ובוודאי, לא צודקת. המקומית ולא ליזם.

אלא שבפועל המשיכו יזמים וחכ"ל למיניהם, לנהוג שלא בהתאם להסדר זה,ואף שיכללו דרכיהם: בארבעה פסקי דין שבגינם ניתנה הלכת העליון דנן, נקבעו הסכמים משולשים יזם/חכ"ל/עירייה, כך ש-35% מהסכומים נחשבו "חלף אגרות", והחשבונית הוצאה ע"י  החכ"ל לעיריה, בעוד יתרת 65% נחשבו סכומים ש"מעבר לדמי האגרות", ובגינם הוצאו החשבוניות ע"י החכ"ל ליזמים עצמם, והמע"מ בגין רכיב זה קוזז ע"י היזמים.

בכל ארבעת המקרים, (ששלשה מהם היו באותו בימ"ש אחד) אושר תוואי המהלך בבית המשפט המחוזי. יתרה מזו: נטען ע"י ביהמ"ש כי יש לראות את עבודות הפיתוח כחלק מעלויות הבניה של המבנים שבונה היזם באתר למטרת מכירתם , קרי עסקה חייבת, ובשל כך יש להתיר ניכוי מע"מ התשומות, לגבי החלק "שנקבע" כי הינו מעבר ל"חלף אגרות".

ביהמ"ש העליון מבטל את פסקי המחוזי וקובע: אפס ניכוי מס תשומות.

לדעת ביהמ"ש לא יעלה על הדעת כי שינוי תוואי ההתקשרות: במקום שהעירייה תזמין שרותי פיתוח , תשלם מע"מ (ולא תתקזז), ואח"כ תטיל את מלוא הסכום כאגרה/היטל על היזם (בלא חשבונית מס), הרי שבמצב של "הפניית" היזם ישירות לחכ"ל: תשלום עלות הפיתוח לחכ"ל תוך קיזוז מע"מ התשומות, וויתור מצד העירייה (במקרי קיצון) על אגרות מנגד, יביא לחיסכון מע"מ ליזם, והפסד למדינה.

לדעת ביהמ"ש החובה לביצוע כל עבודות הפיתוח , תיעול , תשתית ואף מבני ציבור מוטלת על הרשות המקומית, וכל מי שמבצע זאת בפועל, עושה זאת למעשה עבורה, ולא עבור היזם. הרשות מנגד אמורה לכסות את עצמה ולהטיל את מלוא הסכום על היזם. ביהמ"ש קובע למעשה כי  עניין לנו ב"משחק בסכום אפס": אין מצב בו האגרות וההיטלים הינם בסכום X, אך עבודות הפיתוח עלו יותר (כך שהעודף, אינו "חלף אגרות"), אין זאת אלא כי העירייה "התרשלה" ולא קבעה בחקיקת עזר שלה די אגרות והיטלים, שיכסו את מלוא עלות הפיתוח.

ביהמ"ש נכנס עמוק יותר לסוגיה, ומנסה לבחון מצב בו היזם מבקש לעשות עבודות פיתוח "לוקסוס", מעבר למקובל, ובהתאמה מעבר לעלויות האגרות המתאימות לפיתוח "רגיל". בשולי הדברים מעלה ביהמ"ש ספציפית את סוגיית בניית מבני ציבור. אמנם לדעתו אף בנייתם של הללו הינה מחובת הרשות , אלא שאמפירית כמעט ולא הותקנו חוקי עזר להטלת אגרות והיטלים, לכיסוי עלויות אלו. ביהמ"ש מעלה תהייה , האם קביעתו זו שלא להתיר באופן גורף קיזוז תשומות בשל עבודות פיתוח , לרבות בשל בניית מבני ציבור , תהה לה השפעה שלילית על "הסכמתם" של היזמים/רשויות לבנותם. ואולם מכיוון שבעלי הדין בערעור זה לא מצאו לנכון ליחד דיון ספציפיבנקודה זו, משאיר ביהמ"ש עניין זה כ"לא סגור".

ביהמ"ש מביע תרעומת גלויה על הרשויות המקומיות, שהן כגוף מגופי המדינה, הנותנות ידן בשיתוף פעולה עם יזמים פרטיים , ל"חסר" את אוצר המדינה.

בסיכום,ככל הנראה תמה סוגיה עתיקת יומין זו, ובכל הקשור לעבודות פיתוח, לא יינתן קיזוז מע"מ תשומות, כלל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח ומשפטן ישי חיבה או לרו"ח ומשפטן ישי כהן ממשרדנו.