לפני כחודשיים נתפרסם פסק דינה של ועדת הערר בחיפה, בעניין שמי (סימה) ואלי כהן (להלן- העוררים) (ו"ע 9006/08).

ומעשה שהיה כך היה : ביום 19.5.2005 נחתם הסכם למכר דירת מגורים בחיפה בין העוררים כמוכרים,לבין קונה מסויימת. תמורת המכר בהסכם זה היתה שוות ערך ל-210,000 דולר, שישולמו בתשלומים.

על פי ההסכם,התשלום הראשון בסך שווה ערך ל-40,000 דולר ישולם במעמד חתימת הסכם המכר.

ביום 1.5.2005 מסרה הקונה המחאה בנקאית, לאותו יום , על סך בש"ח שווה ערך ל-40,000 דולר.

העוררים אישרו בכתב לקונה כי קבלו ההמחאה כמקדמה על חשבון מכירת הדירה.

ההמחאה הבנקאית נפדתה ע"י העוררים ביום 19.5.2005. העוררים (וכנראה גם הקונה), דווחו לרשויות כי יום המכירה של הדירה הוא יום 19.5.2005.

מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי בנסיבות העובדות והמקרה, יום המכירה הינו 1.5.2005.

וכי תאמרו "מה העניין"? וכי מה לנו אם יום המכירה הינו אותו יום, או כשלשה שבועות קודם לכן? קצת קנסות על אחור בדיווח ? לא ולא !!

מסתבר כי העוררים מכרו דירת מגורים קודמת בפטור ממס בתאריך 16.5.2001. אם יום המכירה של הדירה הנוכחית היה לפני יום 16.5.2005, הרי טרם חלפו 4 שנים ממועד המכירה הקודמת בפטור ממס, ובשל כך, ישלל הפטור במכר הדירה, נשוא ערר זה.

כבוד הוועדה קבעה בפס"ד קצרצר של כעמוד אחד, ופשוט נצטט:

"יום המכירה הוא היום שבו נעשתה המכירה, כלומר, היום שבו נוצא בהסכם מחייב למכירת הזכות במקרקעין, כמוגדר בסעיף 1 לחוק. אין ספק כי תשלום המקדמה בסכום נכבד, וקבלתו על ידי המוכרים מצביעים, על רצינות כוונותיהם של הצדדים ליצירת קשר משפטי, אך אין הכרח שבתשלום דמי הקדימה יוצר הסכם מכר. למסירת השיק לא נתלווה הסכם מחייב כלשהו, למעט אישור העוררים את קבלת השיק הבנקאי כמקדמה. השאלה היא, אם ניתן לסווג פעולה זו כמכירה של זכות המקרקעין במשמעות סעיף 1 לחוק הנ"ל. נראה לנו כי יש להשיב על כך בשלילה. נפסק בע"א 781/79 מנהל מס שבח נ' גן חברה להשקעות בע"מ כי:

"….. התשלום, שנעשה כשלעצמו, כשהוא תלוש ומנותק מחוזה בר–תוקף, אינו מקיים את העסקה ואין לראות בו יותר מאשר מקדמת תשלום על חשבון העיסקה העתידית שתקבל תוקף עם חתימת הסכם מחייב, ובהקשר אליה.

תשלום דמי קדימה בהקשר לעיסקה, כשל עצמו, בטרם נכנס לתוקפו החוזה, המגבש את העיסקה אין בה מעבר לעובדה נייטרלית, המצביעה על רצינות כוונתו של הקונה. ואפשר שנראה בה סימן, המצביע בכיוון יצירת קשר מחייב, אך זאת ותו לאו. אין הוא מכוח עצמו יוצר קשר חוזי שכזה….."

כך הוא המצב המשפטי בעניינו. אנו מחליטים לקבל את הערר וקובעים כי יום המכירה הוא תאריך כריתת הסכם המכר ב– 19.5.05".

אמנם ניתן כמובן לתהות האם היה הסכם מחייב קודם בין שני הצדדים, שלא הוצג לרשויות ולעיני כבוד הוועדה. ומעניין היה לדעת מה היה קורה לו פרעו העוררים את הצ'ק הבנקאי לפני 19.5.2005, והיו מסרבים לחתום על חוזה המכר, או טוענים כי הם רוצים למכור את הדירה, אך במחיר של 250,000 דולר וכד'.

כמו כן ראוי לציין כי ויתכן ובפס"ד זה, נמצא "מעקף" למחסום שהוטל בחקיקת סעיף 49י1 הקובע: "במכירת זכות במקרקעין שהיא מימוש זכות לקבלת זכות במקרקעין לרבות מימוש אופציה, לא יחולו פטור או הקלה אחרת ממס, אם במועד מתן הזכות לראשונה לא היתה מכירת הזכות במקרקעין פטורה מאותו המס או זכאית לאותה הקלה".

ואולם תפקידנו הוא לראות תמיד את "חצי הכוס המלאה"…

לפרטים נוספים ניתן לפנות לישי חיבה, רו"ח ומשפטן ממשרדנו.