לאחרונה ניתן ע"י ביהמ"ש העליון פסק הדין בעניין קופ"ח כללית אשר מכרה נכס מקרקעין שהינו מבנה מרפאה אשר בנוסף היו לו גם זכויות בנייה אשר לא נוצלו בפועל ע"י הקופה.

סעיף 61(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן – "החוק")קובע כי בין השאר, לצורך קבלת פטור על השבח בידי מוסד ציבורי מוכר, נדרש כי המקרקעין שהזכות בהם נמכרת שימשו במישרין את המוסד הציבורי.

לעמדת מנהל מס שבח יש להפריד לצורך הפטור בין התמורה שנתקבלה בגין מכירת מבנה המרפאה אשר אין עוררין כי עמד בתנאי השימוש במישרין, לבין התמורה אשר שולמה בשל זכויות הבנייה, שהיא לעמדת מנהל מס שבח אינה זכאית לפטור הקבוע, שכן לא שימשה במישרין את הקופה.

המערערת (קופ"ח) טענה מנגד כי אין אחיזה לשונית לפרשנותו זו של המשיב וכי הינה מנוגדת לתכלית חקיקת הסעיף: הגדלת המשאבים הכספיים של מוסדות ציבור, בדרך של מתן פטור ממס, ככל שהמקרקעין הנמכרים שימשו את המוסד ,תקופה ארוכה יותר.

ועדת הערר בהחלטה של שניים כנגד אחד קבלה את עמדתו של מנהל מס שבח וקבעה כי רשאי היה המנהל להפריד בין זכויות הבניה לבין המקרקעין ולפיכך לשלול את הפטור בשל זכויות הבנייה.

בית המשפט העליון הפך את החלטת הוועדה וקבע כי על אף הלכת ר.א.ר.ד, לפיה, זכויות בנייה הן בבחינת זכות במקרקעין,

הרי: "…לשון ההוראה הקבועה בסעיף 61(ב)(1) היא ברורה. הדרישה בדבר "שימוש במישרין" מתייחסת לשימוש ב"מקרקעין" ולא לשימוש ב"זכות במקרקעין". לא מצאנו בסיס לפרשנות שהציע המשיב שלפיה יש לקרוא לעניין הפטור את המושג "מקרקעין" כ"זכות במקרקעין"."

ועוד מוסיף בית המשפט העליון:

"…בענייננו, המערערת עשתה "שימוש במישרין" במקרקעין שנמכרו. היא אכן לא עשתה שימוש בזכויות הבניה, המהוות לפי הלכת ר.א.ר.ד "זכות במקרקעין", אך עובדה זו לא משנה לעניין הפטור הקבוע בסעיף 61(ב)(1), הדורש כי השימוש במישרין ייעשה ב"מקרקעין שהזכות בהם נמכרת" ולא דורש שימוש בזכות הנמכרת."

אמנם קובע ביהמ"ש כי בעניין פטור ממס במכר דירת מגורים,ביצע המחוקק תיקון חקיקה  וסייג את הפטור הגורף  בקובעו את סעיף 49 (הדן בחישוב הפטור במכר דירת מגורים שתמורתה הושפעה מזכויות בניה לא מנוצלות), מה שלא עשה כן, בסעיף 61 לחוק. לו יסבור המחוקק שיש מקום לסייג כך גם בעניין מוסד ציבורי כאמור, יוכל הוא להואיל ולתקן את החוק.

ברוח הלכה זו נראה כי יש להחיל קביעה זו גם לעניין סעיף  49יא' הדן בפטור -חילוף מבנה עסקי.

תנאי יסודי למתן פטור החילוף הינו כי המבנה משמש או מיועד לשמש לעסק. זאת לטעמנו גם אם במבנה הנמכר היו זכויות בניה בלתי מנוצלות שנמכרו יחד עם המבנה כאמור.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לישי חיבה,רו"ח ומשפטן או לישי כהן, רו"ח ומשפטן ממשרדנו.