עובדות המקרה בקצרה (מוסכמות בין הצדדים) כלהלן:
קרקע נרכשה בשנת 1961. בשנת 1983 נעשה הסכם קומבינציה עם קבלן, ו"העוררים קבלו דירת מגורים בבנין שנבנה על הקרקע הנ"ל… וזאת בתמורה למלוא חלקם בקרקע. (ההדגשה שלנו)."שווי עלות הבניה של הדירה הנ"ל נקבע על סך של 2,192 ₪".
המחלוקת בין הצדדים הינה לאיזה מועד יש ליחס את הוצאות הבניה של הדירה. המערערים סוברים כי יש למדד עלויות אלו משנת 1961, בעוד שמנהל מסמ"ק סובר כי יש למדדן משנת 1983 בלבד.
נראה פשוט, הלא כן?? בדעת רוב בלבד, ולא פה אחד, נקבע בועדת הערר בעניין פלדי (ניתן ביום 18.3.2007) כי יש למדד את "עלויות" בנית הדירה משנת 1983. עד כאן פשוט. אלא שדעת הרוב נסמכת על ההנחה (ראה הדגשתנו לעיל) כי עסקת הקומבינציה האמורה היתה מסוג "מכר מלא" (בעל הקרקע מוכר את כל הקרקע לקבלן, ובתמורה מקבל מספר דירות) ולא "מכר חלקי" (בעל הקרקע מוכר חלק מן הקרקע לקבלן, נותר עם חלק אחר, ובתמורה לחלק הנמכר, בונה הקבלן דירות לבעלים, על החלק שנותר ברשותו), בשל כך אמנם יש לראות את עלויות בניית הדירה כאילו הוצאו בזמן עסקת הקומבינציה.
ואולם (וזו הסקתנו מדברי יו"ר ועדת הערר) פועל יוצא מכך הוא, כי גם מרכיב הקרקע של אותה דירה יש לראותו כאילו נרכש ביום הקומבינציה (שנת 1983) בעוד אשר התאריך 1961, הלך לבלי שוב!
[לתוצאה זו – השלכות ישירות לעניין אובדן שיעורי מס הסטוריים (במקרה דנן – לא רלוונטי), וכן לעניין הליניאריות בתיקון 50!].
מאידך, דעת המיעוט בוועדת הערר קובעת כי עניין לנו בעסקת קומבינציה "מקובלת", לפי מדובר במכר חלקי בלבד. אי לכך, יום הרכישה ההסטורי לגבי מרכיב הקרקע נשמר כמובן ולדעתו, בהסתמכות על הסקות מתוך הלכות ביהמ"ש העליון בפסקי הדין ברקאי, יוניזדה וטובי ניתן לקבוע כי אף את מרכיב עלות בניית הדירהי ש לשערך מיום רכישת הקרקע !
מסקנות: אמנם נפסק כדעת הרוב, ואולם אך ורק עקב ההנחה כי עניין לנו בעסקת מכר מלא. במקרים אחרים בהם ברור כי עניין לנו במכר חלקי (וכך מבוצעות היום כמעט כל עסקאות הקומבינציה), יצא שבית המשפט יגרוס, כי את שווי הבניה שהעניק הקבלן לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה, שנים רבות לאחר רכישתה, (כאשר ערך הכסף ושוק המקרקעין השתנו אלפי מונים) יש למדד מיום רכישת הקרקע!!
אין אנו מניחים כי תוצאה כזו תתקבל כהלכה בביהמ"ש העליון, לו יוטל לפתחו מקרה דומה.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח ישי חיבה ממשרדנו.
