ביום 22 בינואר 2007 פורסם בביהמ"ש המחוזי בתל אביב פס"ד יורשי המנוח לוי יצחק ז"ל נ' מע"מ רחובות ( ע"ש 1235/04).
פס"ד זה דן במבחנים לסיווג פעילות מכירת מגרשים כפעילות עסקית החייבת במע"מ. להלן העובדות המוסכמות:
(המערער) – המנוח החזיק בחלקת קרקע במשך עשרות שנים. הקרקע שימשה את ילדיו ככרם. הרכישה מומנה מהון עצמי. (המשיב) – המנוח החזיק בקרקע תקופה ארוכה, אך מיד לאחר ההפשרה למגורים פיצלה ליחידות. כתוצאה משנוי התב"ע (31.7.2002) והחלפת מגרשים במסגרתה, היו לו יותר מ- 100 יחידות קרקע לדיור. הוא השקיע כספים להשבחת המגרשים ושילם היטלי פיתוח פיצול ורישום. משנת 1987 היה בעלים ומנהל חברה שביצעה עבודות בניה בכל הארץ. המנוח היה רשום כקבלן בניין והינו בעל ידע בתחום. ביוני 2002 החיה את רישומו כעוסק מורשה (לאחר הקפאת הרישום בשנת 1991) תוך כוונה לבנות את בניני המגורים בעצמו, וביוני 2003 ביקש לסגור התיק. בתקופה של שנה לאחר שינוי התב"ע מכר 10 מגרשים. במספר חודשים אח"כ (בתקופה שאינה נשוא השומה והערעור) מכר עוד 6 מגרשים ונתן 4 נוספים במתנה לנכדיו.עד כאן העובדות.
ניסיון להוכיח כי תוכננה בעבר עסקת קומבינציה, לכל הקרקע כיחידה אחת, עניין שביהמ"ש ראה בו כחשוב לבחינה סממן הוני, נכשל, ונתגלו בה סממנים עסקיים מובהקים.
ביהמ"ש קובע, תוך הסתמכות על המבחנים לסיווג פעילות כפעילות עסקית ועל פסקי הדין אלמור (ע"א 1111/83) והצלחת יחזקאל (ע"ש 449/98), כי בנסיבות העניין הכוללות מתקיימים מירב המבחנים לפיהם ניתן לקבוע כי פעילות המנוח במכירת המגרשים הייתה בגדר פעילות עסקית החייבת במע"מ.
להלן חלק מהמבחנים שהועלו בפס"ד, וציטוטים חשובים:
- תכנון עסקת הקומבינציה (שלא יצאה לפועל) לרבות נטילת מימון ביניים לפני שינוי התב"ע נעשה בדרך עסקית צופה פני שינוי התב"ע. אף שהוכח כי הוא לא היה בין היוזמים לשינוי התב"ע הרי "… היתה לו ידיעה כלשהי בדבר הכוונה לשנות את יעוד החלקה… המנוח קיווה עוד 10 שנים לפני מועד האישור כי יוכל לפעול על פיה". (אנו מסתייגים נחרצות מהסיפא של הדברים-א.א.ח)
- המנוח עסק בתחום קבלנות הבניין (מבחן הבקיאות).
- היקף העסקאות ותדירותן – בידי המנוח נוצרו כ- 100 יחידות קרקע לבניה למגורים. בשנים 2002 – 2003 ביצע המנוח כעשרים עסקאות למכירת יחידות קרקע.
- "אופי עסקי אינו נלמד רק מתדירות בפועל של עסקאות שבוצעו אלא גם מן הפוטנציאל לביצוען. לכן אפילו עסקה חד פעמית עשויה להחשב עסקית אם קיים פוטנציאל לעסקאות דומות בעתיד". (מבחן "חשוב וקריטי")
- המנוח שילם את היטל ההשבחה בהגעה להסכם עם המועצה המקומית (מבחן ההשבחה).(אנו מסתייגים)
- המנוח מסר את הפיקוח על פעולות המכירה למשרד תיווך (מבחן הארגון).
בעלי מקרקעין, שעיסוקם אינו במסחר בנדל"ן השוקלים ביצוע עסקאות במקרקעין בבעלותם, טוב יעשו אם ייקחו האמור במסגרת שיקוליהם.
ונוסיף "רותחים": מן הסתם רשויות מס הכנסה בדרך….
