ביום 03.10.2006 ניתן פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בתל אביב בעניין אברהם חכים (להלן: העורר) (ו"ע 001305/04). העורר חתם ביום 31.12.2002 על עסקת קומבינציה עם קבלן.
מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז (להלן: המשיב) קבע את שווי חלק המקרקעין הנמכר במסגרת עסקת הקומבינציה בהתבסס על שווי שירותי הבניה בהתאם לעסקאות דומות וכן דיווחי חברות בניה על הוצאות הבניה באותו איזור. שנה לאחר מכן תיקן המשיב את שווי שרותי הבניה בעסקת הקומבינציה בהתבסס על הסכם פשרה שהגיע אליו עם הקבלן ויתר הבעלים בבניין (לפי תעריף נמוך יותר אשר נקבע בפשרה). לעומתו טען העורר, בהתבסס על חוות דעת שמאית כי שווי שרותי הבניה שנתנו נמוכים מהשווי שנקבע בפשרה בין הקבלן והמשיב. בנוסף טען העורר, כי יש להוון שווי זה בהתחשב בכך שבהסכם קומבינציה התמורה מתקבלת בתאריך מאוחר מיום העסקה וכי בפועל התעכבה הבניה גם מעבר לצפוי.
המחלוקת בין הצדדים עסקה בשתי שאלות:
1. מהו שווי שרותי הבניה לצורך קביעת שווי המכירה של המקרקעין בעסקת הקומבינציה ?
2. האם יש להוון את שווי שירותי הבניה ליום עסקת הקומבינציה ?
שווי שרותי הבניה
ביהמ"ש קובע כי חוות הדעת השמאית עליה התבסס העורר לוקה בחוסר בהירות, העדר אסמכתאות וכן בסתירות פנימיות ולפיכך המערער לא הצליח להוכיח את שווי שירותי הבניה כפי שנטען על ידו. מאידך קובע ביהמ"ש, כי הראיות שהציג המשיב באשר לעלויות הבניה המבוססות על חוזים עליהם חתם הקבלן במגרשים סמוכים ותומכים בהערכת המשיב, מקובלות על ביהמ"ש.
היוון שרותי הבניה ליום המכירה
לטענת העורר, בקביעת שווי שרותי הבניה, היה על המשיב להתחשב בפרק הזמן שבין מועד חתימת עסקת הקומבינציה לבין מועד הוצאתה לפועל, קרי, מועד מתן שרותי הבניה ולהוון את שווי שרותי הבניה למועד חתימת ההסכם. לטענתו, במשך כ- 4 שנים (בשונה מהציפיות במועד חתימת העסקה) לא מומשה עסקת הקומבינציה מסיבות שונות, התמורה הקבועה בהסכם התעכבה אף היא ולכן יש צורך לבצע התאמה ולעדכן את שווי המכירה כתמורה מהוונת ליום המכירה.
ביהמ"ש קובע, בשל השוני מנסיבות פרשת המכון הגיאופיסי לישראל (ו"ע 1289/01) (ראה מבזק מס מספר 158 מיום 07.06.2006) כי על מנת שניתן יהיה לפצל בין רכיב התמורה לרכיב המימון יש צורך בקיומם של שני תנאים מצטברים:
1. האם ההסכם שנכרת מגלם שתי עסקאות: עסקת מכר מחד ועסקת מימון מאידך ?
2. האם מרכיב המימון הינו מהותי בעסקת המכר ?
בנוסף נדרש כי הצדדים להסכם יתנו ביטוי ברור לציפיותיהם לדחיית התמורה ולכך שהתמורה מגלמת מרכיב מימון וכן דיווח לפ"ש על מרכיב המימון כהכנסה. עוד קובע ביהמ"ש בהסתמך על תקן חשבונאות 25, פרסום החלטה של רשות ניי"ע ופס"ד רחל זקס (ו"ע 1167/00), כי יש לבחון את ציפיות הצדדים ביום כריתת ההסכם ואת הסביבה הכלכלית בה הם פועלים.
בעסקת קומבינציה הכוללת החלפת נכס בנכס, קובע ביהמ"ש בדחותו את טענות העורר, אין, ככלל, לדבר על עסקת מימון שכן מעצם טיבה בתנאים רגילים ומקובלים נדחה מתן שרותי הבניה, כלשון ביהמ"ש:"…משך הזמן למתן שירותי הבניה בעסקת הקומבינציה בענייננו (כפי שהיה צפוי במועד חתימת ההסכם) הוא משך זמן טבעי ומקובל בשוק…"
הוון תמורה בעסקת קומבינציה תתאפשר כאשר בעת חתימת ההסכם צפו הצדדים לדחייה, מעבר למקובל (24-36 חודש), של הוצאתה לפועל של העסקה, קרי, מתן שרותי הבניה בפועל, ונתנו ביטוי בהסכם לציפיות אלו בדרך של קביעת מרכיב מימוני להוון. בתנאים אלו ניתן יהיה לסווג חלק מתמורת המכר כהכנסות מימון.
שיתוף:
