ביום 4.8.2022, ניתן פס"ד בעניין שפיר הנדסה (להלן – העותרת), שעניינו קבלת עתירתה "כנגד המנהלת/הרשות להשקעות ולפיתוח התעשיה והכלכלה וועדת ההשגה על פי חוק העידוד".

פסק הדין קבע כי אף שהעותרת אינה בעלת הזכות במקרקעין, הרי היא זכאית להכלל בהגדרת "בעל בניין להשכרה" שבחוק עידוד השקעות הון, פרק שביעי1 (להלן -החוק), ובשל כך להנות מהטבות החוק בעניין בניין להשכרת דירות למגורים.

תמצית העובדות הרלוונטית

העותרת זכתה במכרז מטעם עיריית ירושלים בפרויקט לתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של  177 יח"ד במעונות סטודנטים בירושלים, בשטח של כ-7,000 מ"ר ובעלות של כ-70 מליוני ₪,  בשיטת D.B.O.T  = Design, Build, Operate, Transfer.

עיריית ירושלים היא בעלת המקרקעין, והעותרת התקשרה עימה בהסכם לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים כ"בר רשות".  בתקופה זו העותרת תשכיר את הדירות ביחידות שבנתה, ותהנה מדמי השכירות מהן.

פרק שביעי1 בחוק, המעניק הטבות במיסוי בגין הכנסות מדירות להשכרה למגורים בבניין להשכרה,  מורה כי "בעל בנין להשכרה" זכאי להטבות הקבועות בחוק.

ב- 2012 פנתה העותרת למרכז ההשקעות לקבלת אישור עקרוני לקבלת הטבות לפרויקט מכח החוק העידוד וזאת לשם בחינת הכדאיות.  נתקבל אישור עקרוני, תוך הסתייגות בעניין הבעלות בקרקע, לגביו נקבע כי יבחן בהמשך.

ב -2017 הגישה העותרת בקשה לאישור תכנית "בניין חדש להשכרה". הבקשה נדחתה ונקבע כי: ""בעל בנין להשכרה" – …הוא מי שיש לו זכות בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, ותנאי זה אינו מתקיים בעותרת".

 צויין בדחיה כי לו היתה תקופת החכירה 25 שנה ומעלה הרי שהיתה עסקה במקרקעין, היתה חבות במס רכישה, והיתה מוסרת המניעות לקבלת האישור המבוקש.
השגה לוועדת ההשגה, נדחתה אף היא תוך הפניה להוראות חוק המקרקעין וציון כי "היכולת לערוך עסקאות בנכס היא הכרחית". הוועדה הדגישה  שהתקשרות לתקופה פחותה מ 25 שנים נעשתה על מנת שלא לשלם מס רכישה, ואחיזה של המקל משני קצותיו אינה מתקבלת.

על כך הוגשה העתירה.

ניתוח עקרי הדיון המשפטי והפסק

בהתאם לחוק, זכאי להטבות הוא "בעל בנין להשכרה" או "בעליו של בניין חדש להשכרה".

החוק אינו מגדיר מיהו "בעל בנין". גם פקודת מס הכנסה, אליו מפנה החוק בעניין הגדרות, אינה כוללת הגדרה של "בעל בנין".

חוות דעת משפטית עליה נסמכה החלטת המשיבים, טענה כי "בעל בנין" הוא בעל זכות בעלות בקרקע, לפי חוק המקרקעין, אך החוק לא מפנה לחוק המקרקעין. קרבת המונח "בעל" למונח "בעלות", אין בה לחייב כי "בעל בנין" הוא רק בעל קניין במקרקעין.
אף המשיבים הרחיבו את הפרשנות ואישרו כי אף לשיטתם, "בעל בנין" הזכאי להטבות החוק כולל גם מי שזכותו במקרקעין, אינה עולה כדי בעלות קניינית, כגון שהוא חוכר לדורות או אף "בר רשות" לתקופה של 25 שנים ומעלה, וזאת תוך הפניה להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שאליו מפנה פקודת מס הכנסה).
החוק אינו דורש אף היות המבקש בעל "זכות במקרקעין", לפי חוק מיסוי מקרקעין.
המונח "בעל בנין להשכרה" מאפשר מספר פרשנויות, ויש לבחון גם את תכלית החקיקה. פרק שביעי1 נועד לתמרץ בנייה של בניינים להשכרה למגורים,  עקב מחסור בדירות להשכרה לטווח ארוך, ומכיון שבנייה למגורים להשכרה אינה כדאית, היא תתבצע רק עם עידוד ו/או סבסוד.

הגישה בפסיקת בית המשפט העליון דוגלת בפרשנות מהותית של דיני המס, להבדיל מפרשנות דווקנית, במטרה להביא להגשמת התכליות הכלכליות המונחות בבסיסם.

הפרויקט הנדון הינו בהיקף משמעותי ובהשקעה כספית ניכרת, לעותרת מעורבות מרכזית בפרויקט מראשיתו ועד לתום תקופת 24 שנים ו-11 חודשים ממועד הפעלתו. התייחסות לעיריית ירושלים כבעלת הבניין, לעניין החוק תביא לתוצאה לפיה, איש לא יקבל הטבות לפי החוק:  העיריה- באשר אין לה כל הכנסות מהשכרת הדירות, והעותרת- באשר אינה בעלת הבניין.

יש ערך לתמרץ גורמים פרטיים, להשקיע משאבים באפיק השכרה למגורים על פני אפיקים אחרים, באופן שיאפשר לגורם הציבורי, העירייה, להוציא לפועל פרויקטים כאלה.

על בית המשפט להתחשב בפרשנות הרשות המינהלית, שאינה בעלת דין רגילה, אלא מומחית בתחום עליו היא אמונה, אך התפקיד הפרשני הסופי נתון בידי בית המשפט, ועליו לבחור מבין הפרשנויות המוצעות את זו הראויה ביותר לשיטתו, ואין הוא מחויב לאמץ את עמדת הרשות המינהלית.

 עמדת המשיבים לא עוגנה בנהלים או במסמכי הנחיות, אינה מתיישבת עם מדריך שפורסם בעבר, והעיקר- היא אינה תואמת את פרשנותו הנכונה של חוק העידוד ואת תכליתו לקדם בנייה להשכרה למגורים.

בסיכום נקבע: מתכונת ההתקשרות בהסכמי T.O.B.D מראה כי יש לראות בזכיין כ"בעל בנין להשכרה" הזכאי להטבות חוק העידוד.

העתירה התקבלה.

בשולי הדברים

החלטת ביהמ"ש בעניין זה הינה דרמתית, ועשויה להיות בעלת השלכות רוחב במקרים דומים רבים.

אי לכך, יש להמתין ולראות האם הרשויות: המנהלת ורשות המיסים, יגישו ערעור לביהמ"ש  העליון, או שמא יקבלו את הדין, ויפנימו כי פרשנות תכליתית גוברת על פרשנות לשונית מצמצמת, הניתנת גם לפרשנות מרחיבה יותר.

למידע נוסף ניתן לפנות לרו"ח (משפטנית) ענבל שני ולרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.