במבזק מס 908 ו- 910 תארנו את חמשת התיקונים הראשונים, המוצעים בתזכיר חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין.

במבזק זה נסקור שני התיקונים האחרונים, המוצעים בתיקון:

א. דירה שנרכשה במצב של מעטפת – תחשב כדירת מגורים לעניין מס רכישה

כבר שנים, שיעור מס הרכישה בדירה יקרה (גם אם היא דירה יחידה), מגיע  כדי 10%, והוא גבוה באופן מהותי מרכישת זכות אחרת במקרקעין, שהינו קבוע – 6%.

משכך נמצאו כאלו שביצעו רכישות של דירות מגורים יוקרתיות, ברמה של מעטפת בלבד, כך שהדירה אינה עומדת בהגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, ועל כן תבעו להחיל על רכישתה מס רכישה של 6% בלבד.

על מנת להתמודד עם התופעה, ולמנוע ויכוח עם הנישומים (וראו לעניין מס רכישה ומס שבח, ב"דירת מעטפת" יוקרתית בעניינו של מר שלמה נחמה – מאמרנו במבזק מס 839), מוצע בתיקון  להוסיף להגדרת דירת מגורים בסעיף 9 לחוק גם "דירת מעטפת"

ההגדרה מפותלת למדי, ולא ברורה, אך עיקרה הוא:

"דירה בבניין המיועד למגורים, שבנייתה טרם נסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה, ובלבד שהסתיימו בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה" .

(ההדגשה אינה במקור)

תחולת השינוי המוצע – מיידית.

ב. ההטבה המשמעותית ביותר בתיקון המוצע היא "שיטוח המס השולי על קרקעות וותיקות"

לדעת מציעי התיקון ישנן בידי רבים, קרקעות ותיקות שנרכשו לפני שנת 2002, אשר בעת מכירתן יחויב השבח הראלי בשכבת מס בשיעורים שוליים. סיבה זו מעכבת את מימושן של הקרקעות.

על מנת להאיץ את מימושן ובניית דירות על קרקעות אלו מוצע "שיטוח" שיעור המס בשבח ראלי זה, כך שבמקום שיעור המס השולי בשכבה זו, יחול מס מופחת, אשר בהטבה מלאה יגיע עד כדי 25% בלבד. ואלו העקרונות הרלוונטיים להקלה זו:

• הקרקע, נרכשה לפני 7.11.201 (ולכן יש בה שכבת מס שבח ראלי שולי).

• בעת המכירה, חלה על הקרקע תוכנית המתירה לבנות עליה 15 דירות מגורים לפחות.

• הסתיימה בניית כל הדירות על פי התוכנית שחלה במועד סיום הבניה – תוך 8 שנים מיום המכירה.

• אם נסתיימה בניית כל הדירות תוך 4 שנים מיום המכירה – מס בשיעור 25% על כל שכבת שבח ראלי זו, במקום מס שולי.

• אם נסתיימה בניית כל הדירות תוך 5 שנים מיום המכירה – מס בשיעור 25% על 80% משכבת שבח ראלי זו, ועל 20% ממנה – מס שולי.

• אם נסתיימה בניית כל הדירות תוך 6 שנים מיום המכירה – מס בשיעור 25% על 70% משכבת שבח ראלי זו, ועל 30% ממנה – מס שולי.

• אם נסתיימה בניית כל הדירות תוך 7 שנים מיום המכירה – מס בשיעור 25% על 60% משכבת שבח ראלי זו, ועל 40% ממנה – מס שולי.

• אם נסתיימה בניית כל הדירות תוך 8 שנים מיום המכירה – מס בשיעור 25% על 50% משכבת שבח ראלי זו, ועל 50% ממנה מס שולי.

תחולה, סייגים ונקודות נוספות

• המדובר בהוראת שעה, שתוקפה עד 31.12.2024, בלבד.

• סיום הבניה – מועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור טלפון, לפי חוק התכנון והבניה.

• הקלת המס לא תחול במכירות אלו:

מכירה ללא תמורה בין קרובים, מכירה שחל לגביה פטור ממס מלא או חלקי, או מס מופחת, או שינוי יעוד.

(סייגים אלו נועדו כדי למנוע קביעת יום רכישה חדש, למכירה עתידית)

• ההקלה תחול על מוכר שהוא יחיד לרבות חברה משפחתית, לרבות שותפות (רשומה, שהרי זו שאינה רשומה ממילא אינה נישומה במיסוי מקרקעין, אלא שותפיה) – שחל עליה סעיף 63 לפקודה.

• המוכר רשאי לבחור:

בין תשלום מס שבח מלא, וקבלת החזר מס משוערך ככל שהתקיימו התנאים בעתיד; לבין תשלום מס מופחת (לפי הערכת המוכר), תוך העמדת ערבויות להשלמת המס, ככל שיתברר בעתיד כי המס בפועל גבוה יותר מזה ששולם בעבר.

הערות נוספות

• הטבת המס האמורה, מותנית כמובן בביצוע סיום בניית הדירות בפועל על ידי הרוכש בתקופת הזמן המינימלית. מובן כי בחוזי המכר יש לכבול את הרוכש לבצע ולסיים את הבניה במועד, תוך כדי קבלת שיפוי וערבויות, ככל שלא יעמוד בלוח הזמנים שנקבע.

• בנסיבות המתאימות, ראוי כי בעלי מניות בחברות בעלות מקרקעין ותיקות ישקלו את פרוקן, והעברת המקרקעין בפטור ממס שבח, לידי בעלי המניות היחידים, אשר הם ימכרו בהמשך את המקרקעין לרוכש אחר, תוך החלת הוראת השעה, עליהם.

• נציין גם כי הוראת שעה דומה היו בשנים 2011 – 2012 וכן בשנים 2016 – 2018, אלא שאז כמות הדירות המינימלית הנדרשת הייתה 8 דירות, בעוד שבתזכיר הנוכחי מנסה מציע התזכיר משום מה לעודד דווקא בעלי קרקעות משמעותיות הראויות לבניית 15 דירות לפחות.

אנו מאמינים כי בסופו של דבר הוראת השעה שתחוקק בפועל תהיה גמישה הרבה יותר.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.