ביום 21.6.2020 ניתן פס"ד בוועדת הערר בעניין חב' קיסריה השקעות בע"מ (להלן – החברה) (ו"ע 43873-12-18), בו נקבע כי הוצאות ששילמה החברה בגין תשלומי ארנונה (1.4 מיליון ₪) והיטלי תיעול ופיתוח (700 אלפי ₪) לעירייה בגין חובות העבר של המחזיקים הקודמים בנכס מקרקעין (להלן – הוצאות/חובות עבר, הנכס) אינם מותרים בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מסמ"ק (להלן – החוק) מהשבח שנוצר לה במכירת זכות החכירה שלה בנכס בשנת 2017.

רקע

לטענת החברה במסגרת מערכת ההסכמים שחתמה בקשר עם רכישת זכויות החכירה בנכס בשנת 2004, הייתה לה מחויבת לשלם את חובות העבר של בעלת הנכס ו/או החוכרת הקודמת בנכס (קרי, הכנסייה היוונית/חב' רובע השעון, בהתאמה). לטענתה, יש להתיר את תשלומי חובות העבר בגין הארנונה כהוצאה במסגרת מכירת מלוא זכויות החכירה של החברה בנכס עפ"י סעיף 39 רישא לחוק ו/או סעיף 39(9) לחוק – כהוצאה הכרחית במסגרת מכירת חכירה בעד הסכמתו (של בעלי הנכס) למכירה (מעין "דמי הסכמה"), אחרת היה חשש ממשי כי העסקה תסוכל ע"י בעלי המקרקעין.

בנוסף, לגבי חובות העבר בגין היטלי התיעול והפיתוח שהצטברו על הנכס טוענת החברה בנוסף לאמור לעיל, כי אי התרת ההיטלים הנ"ל כהוצאה הונית, הן במסגרת שומת מס הכנסה והן במסגרת שומת השבח, מנוגדת לעקרון תשלום מס אמת.

לאור הנסיבות דלעיל ביהמ"ש קובע את גבולות הגזרה של המחלוקת שיש לדון ולפסוק בה, כדלקמן: "בכל הנוגע להוצאות המייצגות את חובות העבר של הבעלים הקודמים בגין אחזקתם בנכס בתקופה שקדמה לתקופת האחזקה של העוררת, וככל שלעוררת הייתה התחייבות חוזית לשלמן, הדיון הרלוונטי הוא במישור "שווי הרכישה" שיש לייחס לשומת מס השבח של העוררת ולא במישור "ההוצאות" המותרות בניכוי מהשבח". במילים אחרות, ככל שמדובר בחובות עבר שנצברו על הנכס בגין תקופת החזקתם של המחזיקים הקודמים בנכס, שלחברה לא הייתה התחייבות חוזית לשלמם, או בגין חובות עבר בגין החזקתה של החברה עצמה בנכס – הדיון יהיה במישור התרת ההוצאות מהשבח לפי סעיף 39 לחוק.

ראשית, ביהמ"ש הודף את טענת החברה כי אילולא שולמו חובות העבר של הארנונה ע"י החברה, לא הייתה מתאפשרת מכירת הנכס על ידה. ביהמ"ש קובע שאומנם תיקון 55 לחוק קבע בסעיף 39 רישא לחוק כי מדובר ברשימה פתוחה של הוצאות שיותרו מהשבח, אך יחד עם זאת לא מדובר ב"רשימה פרוצה" ולא כל הוצאה שהייתה בקשר כלשהו למכירה תותר בניכוי מהשבח. לעניין הוצאות הארנונה (שהינה ארנונה כללית) נקבע כבר בעבר כי לא יותרו בניכוי לפי סעיף 39(8) לחוק, לא הוכח בפן העובדתי קשר סיבתי, ממשי וישיר לביצוע פעולת המכירה ואף אינן קשורות לערכו ההוני של הנכס.

ברמה העובדתית, לעניין התרת ההוצאה, ביהמ"ש מצא כי ההוצאות בגין חובות העבר לא שולמו "במכירת הזכות" מהטעמים הבאים: לא הייתה התחייבות חוזית לשלם חובות עבר (ביחס לארנונה בלבד), לבעלי הנכס לא הייתה כוונה אמיתית או יכולת לגרום לביטול הסכמי החכירה, היה והיו מבוטלים הסכמי החכירה לא הוכיחה החברה כי הדבר היה מסכל את המכירה (שווי המכירה כ- 200 מיליון ש"ח אל מול חובות עבר של כ- 2 מיליון ש"ח) והעיקר – הוכח בברור כי החברה שילמה את חובות העבר כשנה וחצי לפני חתימת הסכם המכירה (דבר המוכיח כי אי תשלומם לא היה עשוי לסכל את עסקת המכירה). בנוסף, לעניין התרת חובות העבר בכללותם מכוח סעיף 39(9) לחוק, קובע ביהמ"ש שאומנם לא ברור האם יותרו כ"דמי הסכמה" שמשולמים לרמ"י בלבד או גם במקרה שמשולמים לגורם אחר, אולם במקרה זה ממילא לא הוכח שהתשלומים הנ"ל שלומו "בעד" הסכמת הכנסייה (הבעלים) למכירת החכירה.

כמו-כן, לגבי היטלי התיעול והפיתוח קובעת הוועדה כי ככל הנראה, הייתה לחברה חובה חוזית לשלמם. עם זאת, מיותר לברר האם כך הדבר כי ממילא שבעת שרכשה החברה את החכירה לא כללה את ההתחייבות הזו כחלק מ"שווי הרכישה" עפ"י עקרון צירוף כלל התמורות ולא שילמה בשל כך מס רכישה (ואף לא שום מס שבח ע"י המוכרת ממנה רכשה, דאז) – לפיכך, לא ייווספו סכומים אלו לשווי הרכישה. שומות שנת הרכישה, 2004, כמובן שכבר התיישנו. לפיכך, משלא עשתה כן "אין לה אלא להלין על עצמה".

לסיכום, לא כל הוצאה ו/או פיצוי שישלם המוכר במסגרת הסכם המכירה (ושלא הותרו בניכוי במסגרת דוחות מס הכנסה) יותרו בניכוי באופן אוטומטי לעניין חישוב השבח. על הנישומים לכלכל צעדיהם בטרם ייקחו על עצמם, במסגרת עסקת המכירה, תשלום של הוצאה ו/או חוב עבר כזה או אחר.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא, ממשרדנו.