ביום 14 בספטמבר 2017 ניתן פס"ד בעניין גבעות דוד (17720-01-16). עניינו העיקרי של הפסק, בשומת עסקאות שהוציא מנהל מע"מ למערערת כמכירת דירות חדשות לבעלי עניין, אף שמעשית נמכרו דירות ישנות להריסה תוך מתן שרותי בניה לרוכשים על הקרקע שהתפנתה.
נשים את הדגש במבזק זה על קביעת ביהמ"ש כי הוצאת חשבונית עצמית ע"י החברה (העוסק) ע"פ תקנה 6ב ו"קיזוז פנימי" אין משמעותו קיזוז מס תשומות כמשמעותו הכלכלית ואין בכך כדי למנוע יישום סעיף 5(ב) לחוק (חבות במס עסקאות רק על הרווח במכירת דירה משומשת שנרכשה מאדם פרטי).
להלן העובדות בקצרה: בינואר 2007 רכשה המערערת (להלן – "החברה") בניין דירות ישן בת"א בעל 15 דירות בעלות של כ-7 מליוני ₪, ממוכרים פרטיים. כבר בעת הרכישה הבניין היה מיועד להריסה והיה כבר היתר לבניית בניין דירות חדש תחתיו, ובו 12 דירות.
בינואר 2008 מכרה החברה 6 מהדירות (בבניין הישן) לבעלי עניין בה בתמורה לכ-8 מליוני ₪. כחודש מאוחר יותר, חתמו החברה ובעלי העניין על הסכם להריסת הבניין ומתן שרותי בניה של החברה לבעלי העניין על חלקם בקרקע, כאשר כ"א מהם יקבל 2 דירות חדשות בשטח זהה לשלוש הדירות הישנות שהיו ברשותו קודם לכן (ככל הנראה חוייבו בעלי העניין בחלקם בעלות הבניה ולא במחיר שוק של שרותי בניה אלו). שווי הדירות הגמורות שהתקבלו לבסוף בידם על פי פסה"ד היה כ- 20 מיליון ₪.
החברה דיווחה למע"מ על מכירת 6 דירות בבניין הישן ליחידים וביקשה ליישם את הוראות סעיף 5(ב) לחוק, כך שיחול מע"מ עסקאות על הרווח במכירה זו בלבד (רווח של כ-1 מליון ₪). בהמשך דיווחה החברה על מתן שירותי הבניה ליחידים בסך של כ-4.4 מיליון ₪, והמע"מ החל בהתאם.
מנהל מע"מ טען כי יש לסווג את העסקה ע"פ מהותה הכלכלית, קרי מכירת 4 הדירות החדשות בבניין החדש ליחידים לפי מחירן המלא, ללא יישום סעיף 5(ב) ולחילופין לקבוע כי פיצול העסקה הינו עסקה מלאכותית.
נעיר כי מנהל מיסוי מקרקעין ערך שומת מס רכישה לעסקה וכי נחתם הסכם פשרה עם היחידים לפיו, הם רכשו דירות חדשות מהחברה. בפשרה נקבע כי שווי כל דירה לצורך מס רכישה כ-4.3 מיליוני ₪. ביהמ"ש מייחס חשיבות רבה להסכם זה ומעלה תהיות בדבר טענות החברה, הסותרות את ההסכם עליו חתמו היחידים.
ביהמ"ש מנתח את העסקה וקובע כי המהות האמיתית של העסקה הינה מכירת 4 דירות חדשות וכפועל יוצא, המערערת אינה זכאית להנות מההטבה שבסעיף 5(ב) לחוק מע"מ.
ביהמ"ש קובע כי סעיף 5(ב) חל, כלשונו, רק על מכירת דירת מגורים ורק על אותה דירת מגורים שנרכשה וכי הוא חל רק על דירת מגורים משומשת ולא על דירה חדשה.
מעבר לתוצאת הפסק, וכנקודת ציון ליישום בעתיד – נשים זרקור על טענה שהעלה מנהל מע"מ, וביהמ"ש דחה אותה באופן נחרץ:
מנהל מע"מ טען בסיכומיו כי כיוון שהחברה כעוסק, הוציאה חשבונית עצמית בעת רכישת הדירות הישנות מהפרטיים, לפי תקנה 6ב, הרי שלמעשה קיזזה מס תשומות ברכישתן, ולפיכך הרציונאל להחלת סעיף 5(ב) לחוק, שנועד לסייע למי שלא קיזז מס תשומות ברכישה, אינו אמור לחול עליה כלל.
ביהמ"ש אינו מקבל טענה זו וקובע שסעיף 5(ב) חל במכירת דירת מגורים שבעת רכישתה לא ניתן היה לנכות את מס התשומות בגינה, בין אם רכישת הדירה הייתה מאדם פרטי ובין אם הרכישה הייתה מעוסק (שבעת רכישתה על ידו הוא לא היה זכאי על פי דין לנכות את מס התשומות בגינה, ולכן כשמכר, לא הוציא חשבונית מס עם מע"מ לעוסק הרוכש).
החברה רכשה את הדירות הישנות מאנשים פרטיים ולכן לא קיבלה מהם חשבונית מס.
בעת רכישת הדירות על ידי אותם אנשים פרטיים, "גולגל" עליהם המע"מ והוא נכלל בשווי הרכישה של הדירות (בידי הפרטיים) וממילא בשווי מכירתן לחברה.
לפיכך, קובע ביהמ"ש, כי שווי הרכישה של הדירות הישנות בידי החברה כלל, מרכיב מע"מ שלא קוזז כמס תשומות.
לכן: לו הייתה החברה מוכרת את הדירות הישנות, ולא הורסת את הבניין, היא הייתה זכאית להטבה שבסעיף 5(ב) לחוק והייתה משלמת מס עסקאות רק על הרווח שנצמח לה במכירה, ולא על מלוא מחיר העסקה.
במקרה דנן נקבע אמנם כי עניין לנו לא במכירת דירות ישנות, אלא במכר של דירות חדשות כקבלן, על כן סוגיית החלת סעיף 5(ב), לא היתה מעשית.
בסיכום: אנו מאמינים כי לנוכח קביעתו הנחרצת של ביהמ"ש בעניין החשבונית העצמית ברכישה מפרטיים, לא יעלה עוד המנהל טענה לאי החלת 5(ב), עקב "קיזוז תשומות", כפי שניסה לטעון כאן.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה ורו"ח רונית בר, ממשרדנו.
שיתוף:
