בפס"ד שניתן ביום 29.1.2017 ע"י וועדת הערר בחיפה בעניין מאריציו וליוורנו (ו"ע 48140-01-13 ועוד), נדונו מספר סוגיות עובדתיות במהותן, בעניין חישוב שבח במכירת שטחי מקרקעין בחיפה הידועים כ"מורדות לינקולן", לפני מספר שנים.
נתמקד במבזק זה רק בסוגיה אחת מתוך שלל סוגיות שנדונו בפסק אך לא ראינו בהם חידוש, והיא ניכוי הוצאות להשבחת מקרקעין לפי סעיף 39(1) לחוק.
כבוד השופט סוקול סוקר ומתווה עקרונות לבחינה והוצאה של הוצאות שיותרו כניכוי כאמור, ונביאם בציטוטים לרוב:
"בטרם נבחן את הטענות שמעלים העוררים יש להעיר ולהזכיר מספר כללים חשובים:
- על הטוען כי יש להכיר בהוצאות השבחה ולנכותן מהשבח, לשכנע כי הוצאה זו לא נוכתה כבר מהכנסתו החייבת על פי פקודת מס הכנסה, שאחרת ייהנה מכפל ניכוי…
- עוד חשוב לציין, כי על הטוען לניכוי לשכנע בדבר קיומו של קשר סיבתי ביון ההוצאה להשבחת המקרקעין. כלומר, כי תכלית ההוצאה היה להביא לעליית ערך המקרקעין. אין הכרח להוכיח כי ההוצאה אכן השביחה את המקרקעין ודי בהוכחת תכלית ההוצאה (הלכת גבריאלי).
- הוכחת הוצאות ההשבחה ניתנת להיעשות בדרכים שונות ובלבד שההוצאה תוכח ברמת הראיה הנדרשת בהליך אזרחי. חוק מיסוי מקרקעין אינו מתנה את ההכרח בהוצאות השבחה במבחן צורני כלשהו…
- יש חשיבות גם לסבירות ההוצאה. סבירות ההוצאה נבחנת בהתאם ליחס בין ההוצאה לעליית ערך המקרקעין אותה ניתן היה לצפות. עם זאת ניתן להכיר גם בהוצאות חריגות, אם ישכנע המוכר כי ההוצאות הוצאו בקשר עם רכישת או השבחת המקרקעין וכי תכלית ההוצאה הייתה השבחה. גם הוצאה חריגה תותר ככל שהוכחה, "גם אם במבחן אובייקטיבי תראה כבלתי סבירה (הלכת זכי דוגה).
- יש להבחין בין הוצאות השבחה, כלומר הוצאות שנועדו להעלות את שווי המקרקעין, לבין הוצאות לשמירת הקיים, דהיינו הוצאות לאחזקה שוטפת של המקרקעין.
רק הוצאות שתכליתן השבחה, יותרו בניכוי". - לסוגיה רמת התעוד הנדרשת לראות בהוצאה כראויה לניכוי:
"(רכזת חוליה) הוסיפה: "אנחנו עובדים לפי חשבוניות ולא קבלות, יש מפקחים שלוקחים את הקבלה ולא מתייחסים לחשבונית, יש בית הלל ובית שמאי".
עמדה זו של הגברת… אינה מקובלת עלי. לא יתכן שחבות המס תהא מותנית בגישתו של כל מפקח; יש מי שיכיר בהוצאות ויש מי שלא יכיר בהן, על פי תפיסת עולמו, האם הוא בית שמאי או בית הלל.
הכרה בניכוי הוצאות חייבת להיות אחידה להתאים להוראות החוק והנחיות רשות המיסים. כפי שראינו, החוק אינו מתנה את ניכוי ההוצאות, בעמידה במבחן צורני טכני כלשהו אל ארק בהוכחת ההוצאות והקשר הסיבתי בינן לבין השבחת המקרקעין. התניית הניכוי בהמצאת חשבונית דווקא אינה מעוגנת בדרישות סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין או בהלכה הפסוקה, להיפך:
דרך המלך להוכחת הוצאה היא הצגת חשבונית וקבלה על ההוצאה, וככל שיש הסכם הזמנה עבורה וכדומה, גם צירופן של אלו. עם זאת, העדרם של המסמכים שצפוי כי יימצאו בידי מוכר המקרקעין הטוען להוצאות השבחה, אינו שולל את הוכחת ההוצאות בדרך אחרת. כמובן שהעדר המסמכים עשוי להשפיע על מידת האמון שיינתן לראיות האחרות שיוצגו להוכחת ההוצאות, אולם העדרן של קבלות וחשבוניות אינו נועל את הדרך לשכנע כי הוצאו הוצאות ההשבחה".
פסקה אחרונה זו היא החשובה מכולן, ובשל כך הובאו עקרי הפסק במבזק זה:
נקווה שמפקחי שומות מקרקעין יחדלו לדרוש מסמך אחיד כזה או אחר, לעצם התרת הניכוי, אלא כל תעוד ראייתי שההוצאה הוצאה לתכלית השבחת המקרקעין – יספק!!
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
