ביום 30.5.2016 ניתן פס"ד בעניין ערן מיטל (ע"מ 41178-10-11). ערן באמצעות חברה בבעלותו נתן שרותי ליווי ויעוץ פיננסיים מספר שנים לחברת פארק ינאי בע"מ (להלן: "ינאי"), בעלת מקרקעין מניבים בפ"ת. בתחילת 2006 נחתם הסכם אופציה בין ינאי לערן לפיו יהא זכאי ערן לרכוש מינאי עד 2,000 מ"ר וחניות, בתמורה שנקבעה (תחשיב לפי 600 דולר למ"ר). תמורת האופציה שילם ערן לינאי 6,000 דולר. בהמשך ינאי איפשרה לערן לרשום הערת אזהרה לטובתו ערן על המקרקעין.
מתחילת 2006 ועד 8.2006 נוהל מו"מ ממושך עם חברת שטראוס להשכרת יתרת הבניינים שבבעלות ינאי, כשבסופו נחתם הסכם עקרונות עם שטראוס להשכרה עם אופציה לרכישה. בסופו של המו"מ צורף גם ערן לניהולו, כנציג ינאי.
מובן כי האופציה לרכישת המקרקעין של ערן עמדה בסתירה לאופציה שניתנה לשטראוס, ובשל כך נוהל מו"מ בין הצדדים ובסופו הודיעה שטראוס כי יתכן ודירקטוריון החברה לא יסכים לוותר על האופציה לרכישה שניתנה לה, כולה או חלקה.
לאור הודעה זו באו ינאי וערן בדברים ונחתם הסכם לפיו מוכן ערן לוותר על האופציה שניתנה לו תמורת פיצוי בסך של 1.2 מיליוני דולר (תחשיב מסויים לפי 1,500 דולר למ"ר).
יום למחרת הסכם הפיצוי מומשה האופציה של שטראוס, ונחתם הסכם למכירת המקרקעין מינאי לשטראוס. ינאי שילמה לערן את הפיצוי שהוסכם בסך של 1.2 מיליון דולר.
בראשית הפסק מודיע ביהמ"ש כי האבחנה בין הכנסה הונית להכנסה פירותית "אינה קלה כלל ועיקר". "הפסיקה והספרות המשפטית מנו מספר "מבחני עזר" לצורך ההבחנה האמורה, ובכללם: טיב הנכס, תדירות העסקאות או הפעולות, ההיקף הכספי, אופן המימון, תקופת ההחזקה, יעוד התמורה, ידענותו ובקיאותו של הנישום, קיומו של מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת, פיתוח, טיפוח, השבחה, יזמות ושיווק, ועוד".
מעל כולם וכדי לא לנסות לפצח הקביעה באמצעות כימות מתמטי של תוצאות המבחנים – נקבע "מבחן העל": "כוונת הדברים היא לנסיבות מיוחדות במינן הכרוכות בעסקה הנבדקת והמאפילות בחשיבותן על המבחנים האחרים. אף אם לכאורה על פי המבחנים האחרים התגבשה תוצאה מסוימת, יכול מבחן "גג" זה לשנות את התוצאה. במסגרת מבחן זה ניתן לבחון את כוונת הצדדים, נסיבות הרכישה, נסיבות המכירה וכיו"ב. ראיית התמונה הכוללת חשובה במיוחד במצב בו חלק מהמבחנים מכוונים לקיומו של "עסק" וחלק מעידים ההפך".
לאור המקובלה כי "דין פיצוי כדין הפירצה אותה הוא בא למלא", עומד ביהמ"ש להתחקות אחר מקור האופציה, ובוחן בשל מה הגיעה זו לידיו של ערן:
מכלול הנסיבות והשתלשלות הדברים מתחילתם ועד סופם מטה את הכף למסקנה כי האופציה ניתנה על ידי ינאי לערן בקשר לשירותים שזה נתן לה:
- ערן סיפק שירותי ליווי וייעוץ פיננסיים לינאי, זה שנים.
- קשריו עם ינאי היו קשרי עבודה שוטפים. הוא סיפק לה שירותים, היא שילמה לו תמורה.
- האופציה לא היתה נוצרת אילולא קשר זה. (אמנם גם בהתקיים קשר עסקי תיתכן עסקה הונית חורגת, אך נטל הראיה יהיה על הנישום)
- התשלום ששילם ערן לינאי עבור רכישת האופציה היה מזערי עד אפסי: 6,000 דולר, ולא עמד בכל יחס סביר לשוויה האמיתי של האופציה.
- גם הסכום, שהמערער היה צריך לשלם לינאי אילו היה מממש את האופציה: 600 דולר למ"ר, היה נמוך בהרבה מהשווי האמיתי.
(הוכח כי בזמן מקביל התנהל מו"מ עם אחרים למכירה במחיר של 1100-1750 דולר למ"ר).
שטראוס רכשה את כל שטח המתחם לפי שווי יותר מכפול: 1,500 דולר למ"ר. - בתוצאה הסופית, הפיק ערן מעסקת האופציה שעשה עם ינאי סכום של 1,200,000 דולר תמורת השקעה של 6,000 דולר בלבד. רווח זה נגרע כמובן, מחב' ינאי, שהפסידה אותו סכום.
- בהתחשב בנתונים שהיו בידיה של ינאי בשעת חתימת הסכם האופציה: השווי האמיתי של כל מ"ר, המשאים ומתנים שהתנהלו וכו', "הפסד" זה היה צפוי ונעשה במודע. מאחר שההנחה היא שינאי מבקשת להפיק רווח ולא הפסד מעסקה, הרי שהמסקנה הסבירה היחידה היא, שינאי "שילמה" למעשה למערער עבור מתן שירותיו באמצעות הענקת אופציה זו, ולאחר מכן באמצעות מתן הפיצוי על ויתורו עליה.
בסיכום קובע ביהמ"ש, כי רווח זה הגיע לידי המערער בקשר לשירותים שנתן לחב' ינאי, בין אם הוא יכונה כרווח שוטף ממשלח ידו ובין אם הוא יכונה כרווח מעסקת אקראי – עיסקה חד פעמית שנוצרה ביניהם בקשר לאותה מערכת עבודה שביניהם, וכחלק מהתמורה עבור אותם שירותים.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
