ביום 8.12.2015 ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין פינת פלורנטין בע"מ (להל: "החברה").
ואלה עקרי העובדות: החברה התקשרה בשנת 2005 עם בעל קרקע בעסקת קומבינציה כך שתבנה עבורו 21 יח"ד וכן תשא בתשלומים נוספים במקומו. מסמ"ק שם את העסקה בעיקר על פי אומדן שווי שרותי הבניה ליחידות שיבנו למוכר, כאמור.

בשנת 2010, עוד טרם נבנו היחידות לפי העסקה הקודמת, התקשרה החברה שוב בעסקת קומבינציה (הפעם מצד "הבעלים") עם חברת רוטשטיין, כקבלן. תמורת העסקה היתה בניית אותן 21 יח"ד על מקרקעי הבעלים המקורי, וכן בניית יח"ד נוספות על יתרת הקרקע שתיוותר לחברה על פי עסקת קומבינציה זו, ותשלומים נוספים בכסף ובשווה כסף.
מסמ"ק שם את העסקה שוב ע"פ אומדן שווי שרותי הבניה על כלל יח"ד שתבנה רוטשטיין בתוספת כלל התשלומים כאמור.
באומדן שווי שרותי הבניה לכל יחידת דיור חל גידול מהותי.
החברה טוענת כי שינוי מהותי זה בשווי שרותי הבניה מעידים כי נפלה טעות באומדן השווי שלהם בעסקה המקורית. אי לכך טוענת החברה כי יש לקבוע את השבח בעסקת הקומבינציה המאוחרת, כך ששווי הרכישה (וכמובן גם שווי המכירה) יהא לפי שווי שרותי הבניה בעסקה המאוחרת. ועדת הערר קיבלה עמדה זו. המנהל עירער לביהמ"ש העליון.
ביהמ"ש העליון מנתח את המתודולוגיה המיסויית בקביעת שבח מקרקעין ואת המונח שווי מכירה, וקובע כי בעסקת קומבינציה במקרים רבים, שווי שרותי הבניה המתקבלים (בתוספת תמורה בשווה כסף, אם היתה), מהווה את שווי המכירה בעסקה. ובהמשך:
"חשוב להדגיש: משנקבע שווי המכירה בעסקה קודמת – הוא שווי הרכישה בעסקה עתידית. כאמור – גם התפתחויות מאוחרות וחיצוניות לעסקה לא יהיה בכוחן כדי לשנות שווי זה, וזאת אפילו התברר בדיעבד כי השווי שנקבע בשעתו לא שיקף בצורה נכונה את השווי הריאלי; ודאי כך הוא כאשר שווי המכירה נקבע בהתאם לתמורה מוסכמת בין הצדדים לעסקה, אך זהו הדין גם אם עוד בזמן אמת סבר מי מהצדדים ששווי המכירה שנקבע איננו נכון, אך הוא לא השיג על כך או השיג, מיצה את ההליכים ונדחה"
ביהמ"ש העליון מצטט אף מהלכת כספי שם ביקשו לפתוח שומת שבח בעסקת קומבינציה לאור קריסת הקבלן , ועלויות ניכרות שנאלצו המוכרים להוציא כדי להשלים את הבניין במקומו, וכך נקבע שם:
יש לראות בשווי המכירה לצורכי מס שבח את השווי ביום ההסכם, ואין התפתחויות מאוחרות וחיצוניות להסכם יכולות לשנות שווי זה".
ושוב מההלכה דנן: "אפשרות לתיקון בדיעבד של שווי המכירה, מלבד יצירת קשיים מעשיים ניכרים לעין, עלולה לגרום לקיומו של שבח בלתי ממוסה, שכן השומה בעסקה הקודמת עלולה להפוך בינתיים לסופית, כפי המצב במקרה דנן"
בסיכום: ביהמ"ש העליון מבטל את קביעת ועדת הערר וקובע כי השבח יחול כרגיל בפער שבין שווי הרכישה (שהוא שווי המכירה בעסקה המקורית) לבין שווי המכירה בעסקה המאוחרת.

עם זאת ולמען הסר ספק, בנקודה שנשארה לכאורה באי ודאות בקביעת ועדת הערר מבהיר ביהמ"ש העליון: במכירת הדירות שיבנו על יתרת הקרקע שנותרה בידי החברה, יותר שווי הרכישה (בחישוב השבח), כפי שנקבע בשומת הקומבינציה המאוחרת. והדברים ברורים.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.