במבזק מספר 593, פירטנו בהרחבה את מסקנותיה של ו"ע 17240-10-12 בעניין יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ (להלן: "יחד הבונים") אשר קבעה בדעת רוב, כי אין לכלול את תשלומי שכ"ט עו"ד (של הקבלן -המוטלים על הדייר הרוכש), כחלק משווי המכירה לעניין תשלום מס הרכישה.
והנה, בפסק דין שיצא השבוע בעניין עופר וסמדר בט (להלן: "הרוכשים"), (ו"ע 23460-10-14) נדון מקרה דומה בו נכתב בהסכם המכר של דירת מגורים בין החברה הקבלנית ש' דורפברג בע"מ, לבין הרוכשים כי נוסף לתשלום המחיר הבסיסי של הדירה הנרכשת, מתחייבים הרוכשים לשלם לעורכי דינה של החברה הקבלנית, סכום קבוע ומוסכם מראש של 1.5% בתוספת מע"מ מהמחיר הבסיסי של הממכר. זאת "כהשתתפות בהוצאות החברה לצורך טיפולה ברישומים הנזכרים בהסכם זה, כדוגמת תיקון רישום צו בית משותף, מדידות, פתיחת תיק בלשכה, הוצאות ואגרות רישום מקרקעין".
בעובדות המקרה וכחלק מטענות הרוכשים נמצא כי חשבוניות שכ"ט עו"ד הוצאו ע"י עורכי הדין ישירות על שם הרוכשים, בנפרד מהחשבוניות שקבלו הרוכשים מהקבלן בגין תמורת רכישת הדירה עצמה. עובדה זו לא סייעה לרוכשים, בהכרעת הועדה (אף שהוועדה העירה כי ראוי היה לעורכי הדין להוציא החשבונית על שם הקבלן – מקבל השרות).
הוועדה חזרה על ההלכה הידועה בעניין עקרון "צירוף כל התמורות" וכן הבהירה כי לא כל תשלום ששילם קונה לצד שלישי בקשר עם רכישת הזכויות בנכס מקרקעין מהווה תמורה למוכר, אלא רק תשלום ששילם הקונה כדי להבטיח קיום התחייבותו של המוכר למכירת הזכויות בנכס הנמכר. (לדעתנו נכון יהיה יותר לומר: כל תשלום שחובה היה על המוכר לשלמו אילולא שילם זאת הרוכש, כגון פרעון חוב אישי של הקבלן לבנק שלו…).
עם זאת, בניגוד למסקנותיה של הוועדה בעניין יחד הבונים, אשר קבעה כי על הקבלן לא מוטלת החובה שבדין, לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמותיהם, ולכן אין הצדקה להחיל במקרה זה את עקרון "צירוף כל התמורות", הרי שבמקרה דנן קבעה הוועדה כי פסק הדין בעניין יחד הבונים אינו בגדר הלכה מחייבת.
לגופו של עניין קבעה הוועדה כי העברת בעלות בנכס מקרקעין מחייבת את השלמת הליכי הרישום על שם הרוכש וכל עוד לא הושלמה העסקה ברישום, הקונה אינו בעל מלוא זכויות הבעלות במקרקעין אלא רק בעל התחייבות לעסקה במקרקעין ועל כן, כאשר מוכר מתחייב להעביר בעלות בנכס מקרקעין לקונה, כוללת התחייבותו זו גם התחייבות לרישום הזכויות על שם הקונה. לאור זאת החברה הקבלנית קיבלה על עצמה מפורשות התחייבות לרשום את הזכויות על שם הרוכשים ומשכך לפי עיקרון "צירוף כל התמורות" גם הסכום ששולם לעורך הדין הינו חלק מהתמורה עבור הדירה.
הוועדה דחתה את הערר תוך שהיא שבה ומדגישה, כי ככל שהשירות המשפטי ניתן לצורך מילוי התחייבויותיו של המוכר, הרי שמדובר בתמורה עבור הזכויות במקרקעין שיש לצרפה לשאר התמורות וכי עיקרון "צירוף כל התמורות", אינו מבדיל בין תשלום ישירות למוכר לבין תשלום לצד שלישי עבור שירות שניתן למוכר.
לאור הפסיקות הסותרות של ועדות הערר, לא נותר לנו אלא להמתין גם בסוגיה זו להכרעת בית המשפט העליון.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו.