סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע את הכלל לפיו מס השבח הינו חלק מההכנסה החייבת של הנישום, ומפרט תנאים וכללים מסוימים לדיווח על השבח כחלק מהדו"ח השנתי המוגש לפקיד השומה.
ואולם, עולה לא אחת השאלה, האם כאשר הגיע הנישום להסכם עם מנהל מסמ"ק, בדבר סיווג הכנסתו וחבות המס בגינה, רשאי פקיד השומה כעבור מספר שנים, לדרוש תוספת מס בגין העסקה, הן לאור סיווגה על ידו באופן שונה והן לאור טענתו כי המס בגין העסקה שולם בחסר.
פס"ד מנחה בעניין זה ניתן בעבר בע"א 10398/03, 9412/03 עמי חזן ואריה חזן נ' פקיד שומה נתניה, אשר קבע כי יש הצדקה להעניק סמכות לפקיד השומה לסווג עסקה במקרקעין מחדש ולסטות מקביעה קודמת של מנהל מס שבח. זאת מאחר שסיווג עסקה במקרקעין כהונית או כפירותית נוגע להפעלת הפקודה ובידי פקיד השומה נמצאות העובדות הרלוונטיות והכלים לבירור מקיף של השאלה, ובלבד שיפעל על פי עקרונות משפט מנהלי לגבי הסמכות לשנות החלטת רשות אחת על ידי רשות שניה. (בהלכת חזן שונה סיווגן של מספר עסקאות מכר מקרקעין בידי ה"ה חזן, שסווגו בתחילה ע"י מנהל מסמ"ק כעסקאות שבח, לעסקאות החייבות במס פירותי בידי פקיד השומה).
השבוע פורסם פס"ד אהרוני (ע"מ 14183-11-12 אהרוני ואח' נ' פ"ש כפר סבא) אשר דן במקרה שבו התקשרו יחידים עם חברת סונול בעסקה להחכרת מקרקעין בבעלותם לצורך שימוש כתחנת דלק.
מאחר והעסקה נערכה לתקופה של 22 שנה וכללה 23 תשלומים, נתחייבו היחידים במס שבח כמכר זכות במקרקעין, היות והעסקה נחשבה באותו זמן כמכירת זכות במקרקעין (טרם תיקון 40 לחוק, שהעלה את התקופה המינימלית למתן זכות שימוש/חכירה במקרקעין מעשר שנים לעשרים וחמש שנה, על מנת שעסקאות אלו יחשבו כמכר זכות מקרקעין, ויתחייבו במס שבח/רכישה). השבח חושב לפי סך תמורות דמי השכירות העתידיים כשהוא מהוון ליום החוזה, בריבית של 8% לשנה.
בשנים העוקבות דיווחו היחידים לפקיד השומה מידי שנה על דמי שכירות שהתקבלו בידיהם אולם לא סיווגו אותם כהכנסה אלא במכתב נילווה בלבד, שכן המס לשיטתם כבר שולם במלואו ומראש, אצל מנהל מסמ"ק.
פקיד השומה טען כי על היחידים לשלם מס בגין מרכיב הריבית הריאלית הגלומה בדמי החכירה השנתיים שהוונו, וזאת בהתאם לסעיף 2(4) לפקודה.
על אף טענת היחידים, כי כל המס שולם מראש על מלוא התשלומים העתידיים, ולמעשה קבלת עמדת פקיד השומה הינה מיסוי כפול הן במס שבח והן במס הכנסה, קבע בית המשפט כי למעשה עניין לנו בשתי עסקאות "נפרדות" – סך התשלומים המהוונים ליום העסקה הינה עסקת מכר שמוסתה במיסוי מקרקעין, ומנגד המוכרים העמידו את התמורה המהוונת כהלוואה לחברה הרוכשת, הלוואה אשר תשלומיה נפרסו לאורך שנים רבות ונוספה להן ריבית של 8%. ריבית זו הינה חייבת במס פירותי בידי פקיד השומה.

בשולי הדברים נציין, כי פסק הדין עסק אמנם בסוגיית מיסוי הריבית הריאלית שהוונה בגין תשלומים עתידיים ששולמו בעסקת מקרקעין ארוכת שנים, דבר שהיה נתון להתדיינויות מלומדים זמן רב. ואולם לדעתנו פסיקה זו אינה מביאה לקיצה ולא חתמה את הגולל על התלבטות מיסויית דומה בעסקאות מקרקעין כגון עסקאות "קומבינציית תמורות", בהן מנהל מסמ"ק אמד את שווי המכירה (לפי תמורות צפויות במכירת הדירות) בסכום מסויים, וכך קבע את שומת השבח, כבר ביום העסקה עצמה, בעוד שבפועל ולאורך השנים, נמכרו הדירות בידי הרוכש (הקבלן) בתמורה שונה (בדר"כ גבוהה יותר), ונתקבלו בידי המוכר תמורות עודפות.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ורו"ח ומשפטן ישי חיבה ממשרדנו.