מבזק מס מספר 605 - 2.8.2015

בפס"ד מעניין ואף תקדימי, קבע השבוע ביהמ"ש בעניין דפנה ודן לשם (ע"מ 1101/09 ועוד) כי הכנסת שכירות בידי שני אחים שהשכירו יחד 27 דירות, הינה הכנסה פסיבית ולא הכנסה העולה כדי עסק, ומשכך ניתן להחיל עליה את סעיף 122 לפקודה ולחייבה במס מחזור של 10% בלבד.
בשיא התמצות נתאר את עיקרי המקרה והפסק, כך:
המדובר באח ואחות שירשו 28 דירות ושתי חנויות מאביהם. אביהם היה עו"ד שהפעיל משרד עו"ד באחת הדירות ובמקביל השכיר 27 דירות נוספות, חלקן למגורים וחלקן למשרדים.
מרבית הדירות מרוכזות ב – 4 בניינים.
כל הדירות והחנויות הוחזקו ע"י שתי חברות בנאמנות עבור האב, ונוהלו באמצעות שותפות ניהול. כל ההכנסות מהדירות ומהשותפות דווחו על ידי האב, ולאחר פטירתו ע"י ילדיו. שתי החברות והשותפות פורקו בשנים מאוחרות יותר משנות השומה לאחר עימות משפטי ארוך בין האחים.
החל משנת 2003 דיווחו האחים על הכנסות שכר הדירה מהדירות לפי סעיף 122 לפקודה ודרשו להחיל עליהן 10% מס, וללא ניכוי הוצאות. פקיד השומה טען כי המדובר בהשכרה העולה כדי עסק ומשכך לא ניתן להחיל את סעיף 122 לפקודה, ויש לקבוע חבות במס בשיעורים שוליים (תוך מתן ניכוי הוצאות).
ביהמ"ש מבצע ניתוח אבחנתי בין הכנסות מעסק (2(1) לפקודה), לבין הכנסות שכירות פסיביות (לפי סעיף 2(6) לפקודה) וקובע כי על פי מירב המבחנים ואף שישנם מספר סממנים עסקיים – עניין לנו בהכנסות פסיביות!
נביא להלן כמה תובנות וציטוטים מהפסק לאור חשיבותם הרבה, תוך שהללו מתנגחים עם טענות הנשמעות תדיר ע"י פקידי השומה בדיוני השומות בסוגיות דומות, ואף פחות דרמטיות מהמקרה דנן:
• בעניין הכמות של 27 דירות! ודמי השכירות המהותיים של כחצי מליון ₪ לשנה! לכל אחד מהאחים קובע ביהמ"ש כי הללו "מעידים לכאורה על אופי פירותי, למרות שאין בריבוי עסקאות לכשעצמו כדי להצביע על אופי מסחרי…"
• בעניין המנגנון – אמנם היה מנגנון "מסויים" של מזכירה ומנהלת חשבונות שמלאו לצד עבודתן במשרד עו"ד את ניהול החשבונות, הוצאת קבלות חשבוניות, התאמת בנקים וכד' בגין ההשכרות, ואולם מנגנון זה עבר בירושה מהאב, הפסיק להתקיים בעתיד עם פרוק השיתוף בין האחים, "והעיקר הוא שאותן פעולות… לא חרגו מפעילויות רגילות המתבקשות ממשכיר של נכס וכי ניתן היה לעשות אותן פעולות גם ללא העסקתן של העובדות…"
• האחים "ירשו" והעסיקו גם עובדת ניקיון בניקוי חדרי מדרגות בחלק מהנכסים.
אף עניין זה לא הרשים את ביהמ"ש בקובעו כי "המערערים עשו כן בהיותם בעלים של כל היחידות בשלושה בניינים …". כלומר – זה לא מנגון.
• ביהמ"ש קובע כי עיסוק האחים כעו"ד אינו מצביע על בקיאות בתחום השכרת נכסים.
• אין בעובדת החזקת הדירות בבעלות משפטית על שם תאגידים, כדי לשלול אופי ההכנסות, כפסיביות.
יהיה זה ראוי מצידנו לציין כי מן העבר השני של החדשנות בפסק הדין כאמור, תמיכה לעניין היות ההכנסות פסיביות מצא ביהמ"ש בכך כי הוכח שחוזי השכירות היו סטנדרטיים ואחידים, תחלופת הדיירים היתה מועטה , ההמחאות נמסרו בדר"כ שנה מראש, הדירות התקבלו בירושה ולא היה צורך במימון חיצוני, וכי לא היו השבחות מיוחדות שבוצעו ע"י האחים או בקיאות וידע מיוחדים מצידם בעניין.
יצויין כי ביהמ"ש מבקר את רשות המיסים על כי בעבר הרחוק יותר סרבה לבקשת האב לראות בהכנסות השכירות כהכנסות עסקיות (ובכך להתיר קיזוז הפסד עסקי מועבר ממשרד עוה"ד) וקבעה כי הללו הכנסות פסיביות, בעוד שבשנות הדיון כשהדבר היה "כדאי" לה, הפכה כיוון וטענה כי הללו הכנסות מעסק. ביהמ"ש קובע כי "הדרך הטובה ביותר למניעת המטוטלת בהתיחסות המשיב לסיווג הנדרש בהקשר הנדון כאן היא קביעת קריטריונים ברורים ואחידים שינחו אותה בגיבוש עמדתה ובהחלטותיה…". (ההדגשה שלנו).

בשורה האחרונה נסכם כעולה מפס"ד זה: לא ניתן יותר לראות בעצם קיומה של כמות מהותית של נכסים כ"חזקה חלוטה" כי עניין לנו בפעילות עסקית, אלא בהחלט ניתן לראות בה כהכנסה פסיבית, על יתרונות המס העולים מכך.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

ביום 15 ביולי ניתן פס"ד של כבוד השופט המחוזי הרי קירש בעניין כתר אחזקות בע"מ (ע"מ 56717-01-14). פסק דין זה הינו לדעתנו, אור גדול לניזוקים שונים שנפגעו במלחמות ישראל האחרונות בהתדיינויות מול רשות המיסים, בבואם לדרוש פיצוי על ניזקיהם.
להלן בקליפת האגוז פרטי הערר: החברה אשר עוסקת ביצור ריהוט וציוד מפלסטיק תבעה פיצוי בגין נזק עקיף (אובדן רווח) שנגרם לה בשל מיקום המפעל. בנוסף, בשל העובדה שמפעלו של אחד מספקי חומרי הגלם נפגע, ובכך נגרמה לחברת כתר פגיעה נוספת, היא ביקשה לראות בה "ניזוק מיוחד" (לא נכנס לעובי הקורה בנושא, רק נזכיר כי "ניזוק מיוחד" במהלך מלחמת לבנון השניה היה זכאי לחישוב שונה של נזקיו המצטברים).
בתחילה קבעה רשות המיסים ולאחריה ועדת הערר, כי כתר אינה כלל "ניזוק מיוחד". בערעור ראשון לביהמ"ש המחוזי הורה כבוד השופט אורנשטיין לועדת הערר לשוב ולכמת את הנזק הראוי לפיצוי, תוך שהוא מורה לה כי תתחשב בקביעה לפיה כתר היא כן ניזוק מיוחד.
מתוך קבלת הנחיה זו, חזרה הועדה וקבעה לכתר שיפוי נמוך ביחס למבוקש, והעניין הגיע לערעור בשנית והפעם אצל כבוד השופט קירש, לאחר שהתעוררה בעיה משפטית בדרך היישום של וועדת הערר את החלטת כבוד השופט אורנשטיין.
כבוד השופט קירש קובע: "שוכנעתי ששיטת החישוב שהוצעה על ידי המשיב (מס רכוש) ואשר אומצה על ידי הוועדה איננה מוצדקת".
כאן מנתח כבוד השופט קירש את המהות המשפטית של "המסלולים הירוקים", מצאנו לנכון להביא דברים בשם אומרם (אולי נביא גאולה לעולם – כמאמר חז"ל).
כל ההדגשות במקור:

1. "יתרה מזאת, אינני שותף לגישתו הכללית של המשיב להוראות מסלול המחזורים ומסלול המחזורים המורחב: "חוק מס רכוש… מציב תנאי מקדמי לזכאות לפיצוי – והנו בדבר קשר סיבתי בין המלחמה לנזק הנתבע" (סעיף 40 לסיכומי המשיב), ובהמשך "… על המערערת להוכיח מהו רכיב הנזק שאותו ניתן לחלץ מתוך פערי המחזורים, ואין לקבל את טענותיה בדבר בלעדיות שיטת החישוב של מסלול המחזורים המורחב" (סעיף 62 לסיכומי המשיב)".
2. "הוראת השעה הותקנה בעוד תותחי המלחמה רועמים ותכליתה הייתה לתת מענה פיצוי מהיר ופשוט לתושבי המדינה שסבלו מפגעי המלחמה. לגבי תושבי "אזור ההגבלה" לא הייתה אפשרות לתבוע נזק עקיף (כלכלי) ב"מסלול האדום" ולהוכיח את סכום הנזק המדויק".
   "חלף זאת, נקבעו מסלול המחזורים ומסלול המחזורים המורחב אשר מצד אחד מניחים כי הירידה במחזורי 2006 לעומת התקופה המקבילה בשנת 2005 נבעה מקרות המלחמה, ללא הוכחה מיוחדת של קשר סיבתי, אולם מאידך מגבילים בתקרה את סכום הפיצויים שניתן לקבל, ואף מניחים הנחה גורפת לגבי רמת רווחיות הפירמות בקובעם את מדרג "משלימי שיעור ההפחתה". אימוץ נוסחה כאמור בדבר חקיקה נעשה תוך איזון בין אינטרסים שונים ומנוגדים, וקשיחות השיטה עשויה לפעול פעם לטובת האזרח ופעם לטובת אוצר המדינה".
3. "כאן נזכיר כי הוראת השעה (כחקיקת משנה) הביאה להחלפתה של הגדרת המונח "שווי של נזק עקיף" המופיע בתקנות הקבע (שגם הן בדרגת חקיקה משנה), ובמקום ההגדרה הרגילה (שעיקרה מדידת "הנזק הממשי") הונהגה מערכת שלמה ומורכבת של הוראות כמתואר לעיל".
4. "לפיכך, לטעמי, חייבות להתקיים נסיבות יוצאות דופן ממש על מנת להצדיק סטייה מנוסחת מסלול המחזורים המורחב, אחרת השיטה כולה תיפרץ (ושוב יצוין כי בפני עסק באזור ההגבלה אין כל אפשרות ליישם את "המסלול האדום" אם לדעתו מוצדקת סטייה הפוכה מתוצאות הנוסחה)".

לדעתנו, הדברים מדברים בבהירות בעד עצמם, וביהמ"ש שולל את אפשרות רשות המיסים וועדת הערר להטיל סייגים וקשיים על ישום טכני של "מסלול ירוק".
אין לנו אלא לברך על ניתוח זה אשר מיטב להבהיר את לשון החוק וכוונת המחוקק תוך שמירה על הזכויות החוקתיות של כל אזרח ובוודאי בעת מלחמה.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לצחי שביט – אבוהב, לשעבר מנהל קרן הפיצויים ברשות המסים, ממשרדנו.

ביום 15 ביולי ניתן פס"ד של כבוד השופט המחוזי הרי קירש בעניין כתר אחזקות בע"מ (ע"מ 56717-01-14). פסק דין זה הינו לדעתנו, אור גדול לניזוקים שונים שנפגעו במלחמות ישראל האחרונות בהתדיינויות מול רשות המיסים, בבואם לדרוש פיצוי על ניזקיהם.
להלן בקליפת האגוז פרטי הערר: החברה אשר עוסקת ביצור ריהוט וציוד מפלסטיק תבעה פיצוי בגין נזק עקיף (אובדן רווח) שנגרם לה בשל מיקום המפעל. בנוסף, בשל העובדה שמפעלו של אחד מספקי חומרי הגלם נפגע, ובכך נגרמה לחברת כתר פגיעה נוספת, היא ביקשה לראות בה "ניזוק מיוחד" (לא נכנס לעובי הקורה בנושא, רק נזכיר כי "ניזוק מיוחד" במהלך מלחמת לבנון השניה היה זכאי לחישוב שונה של נזקיו המצטברים).
בתחילה קבעה רשות המיסים ולאחריה ועדת הערר, כי כתר אינה כלל "ניזוק מיוחד". בערעור ראשון לביהמ"ש המחוזי הורה כבוד השופט אורנשטיין לועדת הערר לשוב ולכמת את הנזק הראוי לפיצוי, תוך שהוא מורה לה כי תתחשב בקביעה לפיה כתר היא כן ניזוק מיוחד.
מתוך קבלת הנחיה זו, חזרה הועדה וקבעה לכתר שיפוי נמוך ביחס למבוקש, והעניין הגיע לערעור בשנית והפעם אצל כבוד השופט קירש, לאחר שהתעוררה בעיה משפטית בדרך היישום של וועדת הערר את החלטת כבוד השופט אורנשטיין.
כבוד השופט קירש קובע: "שוכנעתי ששיטת החישוב שהוצעה על ידי המשיב (מס רכוש) ואשר אומצה על ידי הוועדה איננה מוצדקת".
כאן מנתח כבוד השופט קירש את המהות המשפטית של "המסלולים הירוקים", מצאנו לנכון להביא דברים בשם אומרם (אולי נביא גאולה לעולם – כמאמר חז"ל).
כל ההדגשות במקור:

1. "יתרה מזאת, אינני שותף לגישתו הכללית של המשיב להוראות מסלול המחזורים ומסלול המחזורים המורחב: "חוק מס רכוש… מציב תנאי מקדמי לזכאות לפיצוי – והנו בדבר קשר סיבתי בין המלחמה לנזק הנתבע" (סעיף 40 לסיכומי המשיב), ובהמשך "… על המערערת להוכיח מהו רכיב הנזק שאותו ניתן לחלץ מתוך פערי המחזורים, ואין לקבל את טענותיה בדבר בלעדיות שיטת החישוב של מסלול המחזורים המורחב" (סעיף 62 לסיכומי המשיב)".
2. "הוראת השעה הותקנה בעוד תותחי המלחמה רועמים ותכליתה הייתה לתת מענה פיצוי מהיר ופשוט לתושבי המדינה שסבלו מפגעי המלחמה. לגבי תושבי "אזור ההגבלה" לא הייתה אפשרות לתבוע נזק עקיף (כלכלי) ב"מסלול האדום" ולהוכיח את סכום הנזק המדויק".
   "חלף זאת, נקבעו מסלול המחזורים ומסלול המחזורים המורחב אשר מצד אחד מניחים כי הירידה במחזורי 2006 לעומת התקופה המקבילה בשנת 2005 נבעה מקרות המלחמה, ללא הוכחה מיוחדת של קשר סיבתי, אולם מאידך מגבילים בתקרה את סכום הפיצויים שניתן לקבל, ואף מניחים הנחה גורפת לגבי רמת רווחיות הפירמות בקובעם את מדרג "משלימי שיעור ההפחתה". אימוץ נוסחה כאמור בדבר חקיקה נעשה תוך איזון בין אינטרסים שונים ומנוגדים, וקשיחות השיטה עשויה לפעול פעם לטובת האזרח ופעם לטובת אוצר המדינה".
3. "כאן נזכיר כי הוראת השעה (כחקיקת משנה) הביאה להחלפתה של הגדרת המונח "שווי של נזק עקיף" המופיע בתקנות הקבע (שגם הן בדרגת חקיקה משנה), ובמקום ההגדרה הרגילה (שעיקרה מדידת "הנזק הממשי") הונהגה מערכת שלמה ומורכבת של הוראות כמתואר לעיל".
4. "לפיכך, לטעמי, חייבות להתקיים נסיבות יוצאות דופן ממש על מנת להצדיק סטייה מנוסחת מסלול המחזורים המורחב, אחרת השיטה כולה תיפרץ (ושוב יצוין כי בפני עסק באזור ההגבלה אין כל אפשרות ליישם את "המסלול האדום" אם לדעתו מוצדקת סטייה הפוכה מתוצאות הנוסחה)".

לדעתנו, הדברים מדברים בבהירות בעד עצמם, וביהמ"ש שולל את אפשרות רשות המיסים וועדת הערר להטיל סייגים וקשיים על ישום טכני של "מסלול ירוק".
אין לנו אלא לברך על ניתוח זה אשר מיטב להבהיר את לשון החוק וכוונת המחוקק תוך שמירה על הזכויות החוקתיות של כל אזרח ובוודאי בעת מלחמה.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לצחי שביט – אבוהב, לשעבר מנהל קרן הפיצויים ברשות המסים, ממשרדנו.

ב – 23 במאי 2015 פורסמה החלטת מיסוי הנוגעת למיסוי הכנסותיהם של תושב חוזר ותיק ("יחיד מוטב") וחברות שבשליטתו, כפי שיפורט להלן.
באותו מקרה, היחיד המוטב הקים תאגיד זר (ככל הנראה שותפות זרה) ("תאגיד זר") המנהל כספי משקיעים זרים וישראלים, לרבות אלו של היחיד המוטב וקרוביו. התאגיד הזר מנוהל באמצעות חברה ניהול זרה ("חברת הניהול הזרה"), בבעלות מלאה של היחיד המוטב, בה הוא משמש גם כמנהל תיקים ומנהל השקעות ראשי. עבור שירותי הניהול, כדוגמת ניהול השקעות, גיוס כספים, שיווק וקשרי משקיעים וכו', מקבלת חברת הניהול הזרה דמי ניהול והיא עשויה אף לקבל דמי הצלחה. כמו כן, מתעתד היחיד המוטב להקים חברה ישראלית שתעניק מישראל שירותים לחברת הניהול הזרה ("חברת השירותים הישראלית"), כדוגמת פעולות מסחר וניתוח אנליסטי. היחיד המוטב צפוי לקבל משכורת מחברת הניהול הזרה בשל עבודתו.
במסגרת החלטת המיסוי נקבע, כי:
א. פעילות היחיד המוטב מישראל ייצרו לחברת הניהול הזרה מוסד קבע בישראל, וגובה הרווחים שייוחס למוסד הקבע ייקבע בהתאם להוראות סעיף 85א לפקודה וכללי מחירי העברה.
ב. הכנסות דיבידנד שתחלק חברת הניהול הזרה ליחיד המוטב, שמקורן בהכנסות ממוסד הקבע של חברת הניהול בישראל לא יהיו זכאיות לפטור ממס, בהתאם להוראות סעיף 14(א) לפקודה. עמדה זו של רשות קיבלה ביטוי במסגרת חוזר מ"ה 1/2011 אולם לדעתנו, קביעה כאמור אינה נכונה לאור הוראות הפקודה, ובפרט הוראות סעיפים 4א (קביעת כללי המקור) ו – 14 (פטור ליחיד מוטב), שכן החלוקה מבוצעת על ידי חברה תושבת חוץ.
ג. פעילותן בישראל של חברת ניהול הזרה וחברת השירותים הישראלית ייצרו לתאגיד הזר מוסד קבע בישראל. רווחים המיוחסים למוסד הקבע בשל חלקם של משקיעים בתאגיד הזר שהם היחיד המוטב ו/או קרוביו ו/או נאמנויות לטובתם, ידווחו ויהיו חייבים במס בישראל כהכנסה מעסק (בשיעור מס שולי/חברות). רווחים המיוחסים למוסד הקבע של התאגיד הזר בשל חלקם של משקיעים שאינם היחיד המוטב ו/או קרוביו ו/או נאמנויות לטובתם שייוחסו לישראל לא יעלו על גובה הרווחים המיוחסים למוסד הקבע של חברת הניהול.
יוצא אם כן, שרשות המסים נוקטת בעמדה לפיה הכנסת המשקיעים הזרים (הפסיביים לכאורה) מהווה הכנסה עסקית החייבת במס בישראל, אולם בפועל נהנים המשקיעים הזרים מפטור ממס. נציין כי לא ברורה ההבחנה המקצועית שנערכה בין הכנסתם כמשקיעים של היחיד המוטב וקרוביו, לבין הכנסתם של המשקיעים האחרים בתאגיד הזר.
ד. הכנסת חברת השירותים תקבע בהתאם לכללי מחירי העברה.
ה. הכנסת השכר של היחיד המוטב תקבע בהתאם לכללי מחירי העברה ותהא חייבת במס בישראל, ככל שהיא הופקה בישראל. החלטת המיסוי מפנה בנושא זה לסעיף 4.1.5 לחוזר מס הכנסה 1/2011 בנושא הקלות מס לעולים חדשים ולתושבים חוזרים (חלק א'), לפיו יחוס ההכנסה לישראל בהכנסה מעורבת ייקבע על פי ימי עסקים או על פי מפתח חלוקה אחרת שתוכח לפקיד השומה. לעניין זה נציין כי החלטת המיסוי אף מפנה לעניין זה להחלטת מיסוי קודמת של רשות המסים 4528/15 (ראו לעניין זה מבזקנו מס' 597) לפיה שהייה של פחות מ- 60 ימי עסקים מחוץ לישראל הינה טפלה ותאיין את האפשרות לבצע יחוס של הכנסות.
בשונה מהקביעות שהובאו לעיל, בהחלטת מיסוי מס' 4589/12 בנושא של מיסוי הכנסותיהם של עולים חדשים שהינם מנהלי השקעות בקרן גידור ("החלטה קודמת") (ראו מבזקנו מס' 465), קבעה רשות המסים מהו השכר המינימלי שישולם למנהלים שעלו לישראל, בעוד שבענייננו, רשות המסים החליטה שהכנסות השכר ייקבעו בהתאם לכללי מחירי העברה, ככל שהופקו בישראל. בנוסף, בהחלטת הקודמת לא נקבע כי יוקם מוסד קבע לחברה זרה, אלא הוחלט שיש לראות את הכנסות המנהלים שהינם עולים חדשים מהחברה הזרה, כהכנסה החייבת בישראל במס חברות, וזאת בנוסף למיסויה כדיבידנד, שחלקו חייב וחלקו פטור, בהתאם לנוסחת חישוב.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי אלימי ורו"ח (עו"ד) יניב גולדשטיין, ממשרדנו.

סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע את הכלל לפיו מס השבח הינו חלק מההכנסה החייבת של הנישום, ומפרט תנאים וכללים מסוימים לדיווח על השבח כחלק מהדו"ח השנתי המוגש לפקיד השומה.
ואולם, עולה לא אחת השאלה, האם כאשר הגיע הנישום להסכם עם מנהל מסמ"ק, בדבר סיווג הכנסתו וחבות המס בגינה, רשאי פקיד השומה כעבור מספר שנים, לדרוש תוספת מס בגין העסקה, הן לאור סיווגה על ידו באופן שונה והן לאור טענתו כי המס בגין העסקה שולם בחסר.
פס"ד מנחה בעניין זה ניתן בעבר בע"א 10398/03, 9412/03 עמי חזן ואריה חזן נ' פקיד שומה נתניה, אשר קבע כי יש הצדקה להעניק סמכות לפקיד השומה לסווג עסקה במקרקעין מחדש ולסטות מקביעה קודמת של מנהל מס שבח. זאת מאחר שסיווג עסקה במקרקעין כהונית או כפירותית נוגע להפעלת הפקודה ובידי פקיד השומה נמצאות העובדות הרלוונטיות והכלים לבירור מקיף של השאלה, ובלבד שיפעל על פי עקרונות משפט מנהלי לגבי הסמכות לשנות החלטת רשות אחת על ידי רשות שניה. (בהלכת חזן שונה סיווגן של מספר עסקאות מכר מקרקעין בידי ה"ה חזן, שסווגו בתחילה ע"י מנהל מסמ"ק כעסקאות שבח, לעסקאות החייבות במס פירותי בידי פקיד השומה).
השבוע פורסם פס"ד אהרוני (ע"מ 14183-11-12 אהרוני ואח' נ' פ"ש כפר סבא) אשר דן במקרה שבו התקשרו יחידים עם חברת סונול בעסקה להחכרת מקרקעין בבעלותם לצורך שימוש כתחנת דלק.
מאחר והעסקה נערכה לתקופה של 22 שנה וכללה 23 תשלומים, נתחייבו היחידים במס שבח כמכר זכות במקרקעין, היות והעסקה נחשבה באותו זמן כמכירת זכות במקרקעין (טרם תיקון 40 לחוק, שהעלה את התקופה המינימלית למתן זכות שימוש/חכירה במקרקעין מעשר שנים לעשרים וחמש שנה, על מנת שעסקאות אלו יחשבו כמכר זכות מקרקעין, ויתחייבו במס שבח/רכישה). השבח חושב לפי סך תמורות דמי השכירות העתידיים כשהוא מהוון ליום החוזה, בריבית של 8% לשנה.
בשנים העוקבות דיווחו היחידים לפקיד השומה מידי שנה על דמי שכירות שהתקבלו בידיהם אולם לא סיווגו אותם כהכנסה אלא במכתב נילווה בלבד, שכן המס לשיטתם כבר שולם במלואו ומראש, אצל מנהל מסמ"ק.
פקיד השומה טען כי על היחידים לשלם מס בגין מרכיב הריבית הריאלית הגלומה בדמי החכירה השנתיים שהוונו, וזאת בהתאם לסעיף 2(4) לפקודה.
על אף טענת היחידים, כי כל המס שולם מראש על מלוא התשלומים העתידיים, ולמעשה קבלת עמדת פקיד השומה הינה מיסוי כפול הן במס שבח והן במס הכנסה, קבע בית המשפט כי למעשה עניין לנו בשתי עסקאות "נפרדות" – סך התשלומים המהוונים ליום העסקה הינה עסקת מכר שמוסתה במיסוי מקרקעין, ומנגד המוכרים העמידו את התמורה המהוונת כהלוואה לחברה הרוכשת, הלוואה אשר תשלומיה נפרסו לאורך שנים רבות ונוספה להן ריבית של 8%. ריבית זו הינה חייבת במס פירותי בידי פקיד השומה.

בשולי הדברים נציין, כי פסק הדין עסק אמנם בסוגיית מיסוי הריבית הריאלית שהוונה בגין תשלומים עתידיים ששולמו בעסקת מקרקעין ארוכת שנים, דבר שהיה נתון להתדיינויות מלומדים זמן רב. ואולם לדעתנו פסיקה זו אינה מביאה לקיצה ולא חתמה את הגולל על התלבטות מיסויית דומה בעסקאות מקרקעין כגון עסקאות "קומבינציית תמורות", בהן מנהל מסמ"ק אמד את שווי המכירה (לפי תמורות צפויות במכירת הדירות) בסכום מסויים, וכך קבע את שומת השבח, כבר ביום העסקה עצמה, בעוד שבפועל ולאורך השנים, נמכרו הדירות בידי הרוכש (הקבלן) בתמורה שונה (בדר"כ גבוהה יותר), ונתקבלו בידי המוכר תמורות עודפות.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ורו"ח ומשפטן ישי חיבה ממשרדנו.