כידוע, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, קיים הבדל בין נכס מקרקעין שהוא דירת מגורים לבין כל נכס מקרקעין אחר.
הגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח מצויה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") וקובעת כי דירת מגורים הינה: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה".
לעומת זאת, הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה מצויה בסעיף 9 לחוק וקובעת בחלופה (1) כי דירת מגורים הינה: "דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה".
בשני פסקי דין בבית המשפט העליון, פס"ד חכים ופס"ד גיצלטר (ראו מבזק 530) הרחיב בית המשפט בדבר ההבדל העקרוני בין שתי ההגדרות, תוך שהוא מציין בין היתר כי לעניין מס רכישה, המבחן שיש לבחון את דירת המגורים הוא משולב – אובייקטיבי וסובייקטיבי (מבחן הכוונה), וזאת בניגוד לעניין מס שבח שבו המבחן הוא אובייקטיבי בלבד.
הבדל נוסף הקיים בין ההגדרות הינו שתנאי בסיסי להיות של דירה "דירת מגורים" לעניין מס שבח, הינו "שבנייתה נסתיימה", בעוד שלעניין מס רכישה תיחשב דירת מגורים גם ככזו שבנייתה טרם נסתיימה ובלבד שיש התחייבות של המוכר לסיים את הבניה.

בע"א 3440/11 יהונתן לנגר (להלן: "המערער"), נדון מקרה שבו רכש אדם קרקע והתחייב להשלים את הבניה תוך 6 חודשים וביקש לשלם מס רכישה כדירת מגורים. בית המשפט העליון קבע, כי לשון החוק ברורה ואינה משתמעת לשני פנים: רק מקום בו ניתנה התחייבות של המוכר – לא של הקונה – לסיים את הבנייה, יראו את הדירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה.
בית המשפט הסביר, כי המחוקק ביקש להקל על הרוכש דירת מגורים, הן דירת מגורים בנויה ומוגמרת והן דירת מגורים מוגמרת "על הנייר".
אי לכך, כאשר המוכר מתחייב למסור לרוכש דירה מוגמרת לאחר השלמת הבנייה, רק אז ניתן לראות בממכר כדירת מגורים מוגמרת ולא קרקע, באשר הממכר והשווי מתייחסים למכר דירה מוגמרת. מאידך, קבלת פרשנותו של המערער, תביא לידי כך שכל רוכש קרקע פנויה אשר יתחייב להשלים את הבנייה יהיה זכאי לשלם מס רכישה כאילו רכש דירת מגורים, והדבר יביא לידי הענקת מס רכישה מופחת לרכישת קרקע, בניגוד לכוונתו של המחוקק להיטיב עם מי שרכש דירת מגורים.
עם זאת, לא כל הבטחה להשלמת הבניה הניתנת ע"י המוכר, תביא בהכרח להתייחסות לדירה הנרכשת כדירת מגורים. כך לדוגמא, בעניין שלמה לוטם (עמ"ש 58/94) קבע הוועדה כי:

צריכה להיות בחוזה המכר התייחסות ברורה ומפורטת מצד המוכר לסיים את בנית הדירה, התחייבות שתהא אמיתית וכנה – ולא התחייבות סתמית במטרה שהעוררים יזכו למס רכישה לו הם טוענים.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה, ממשרדנו