שימוש במנגנון האופציה הייחודית, המפורט בפרק חמישי 2 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), מהווה כלי עזר בידי מארגני קבוצת רכישה, המאתרים קרקע מתאימה, לארגן קבוצת רוכשים תוך הימנעות, לכאורה, מהתקשרות במישרין מול בעל הקרקע.

הסיבה לכך היא, שמנגנון האופציה הייחודית, פוטר ממס את קבלת האופציה מאת בעלי הקרקע ואת סיחורה לקבוצת הרוכשים, וממסה רק את עסקת מימוש האופציה כמכירה שנעשית בין בעל הקרקע לרוכשים הסופיים תוך "דילוג" על אירוע המס הפוטנציאלי שבין הגורם המארגן לבעל הקרקע.

עם זאת, לעמדת רשות המיסים, אין בעובדה שנעשה שימוש בפרק חמישי 2 לחוק, כדי לתת לגורם המארגן "חסינות" מפני הגדרתו כרוכש ומוכר וכי כל מקרה יבחן לגופו בהתאם למהות הכלכלית של העסקה.

מקרה שכזה, בו ראה מנהל מסמ"ק ברוכש אופציה ייחודית – כרוכש ומוכר מקרקעין, נדון בו"ע 35167-01-12 ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ נ' מנהל מסמ"ק ת"א, בפסק דין שניתן בשבוע שעבר בבית המשפט המחוזי.

2 חברות יזמיות (להלן: "החברות"), חתמו על הסכם שהוגדר כ"כתב אופציה בלתי חוזרת" עם בעלי חלקה, לתקופה של 3 חודשים, כאשר לחברות הזכות להאריכה ב-3 תקופות אופציה נוספות בנות 3 חודשים כל אחת.

עוד יצוין כי להסכם האופציה צורף תנאי מתלה לפיו האופציה מותנית בפינוי דיירים מוגנים שהחזיקו בחנויות שנבנו בחלקה.

ועדת הערר קיבלה במלואה את עמדת מנהל מסמ"ק וקבעה כי מבחינה מהותית, הסכם האופציה מהווה למעשה עסקת מכר ותשלום בגין האופציה מהווה למעשה מקדמה וזאת בעיקר לאור הנימוקים הבאים:

א. הגם שקיום תנאי מתלה אין בו כשלעצמו כדי לפסול את ההסכם מלהיות הסכם האופציה, הרי שצריכה להישמר זכותו של מקבל האופציה לבחור את דרכו. במקרה זה נוסח הסכם האופציה, מביא לידי מסקנה כי מקבל האופציה חייב לממשה אם יתקיים התנאי המתלה.

ב. התנהלות כספית שאינה אופיינית לאופציה כגון: הגדרת שימוש ספציפי בדמי האופציה וכן נקבע שיקוזזו מהתשלום הראשון של התמורה.

 ג. מנגנון פיצוי שעל מקבל האופציה לשלם לנותן האופציה, ככל שהאופציה לא תמומש.

אלו ותנאים נוספים בהסכם השלימו לוועדה את התמונה לפיה ההסכם העומד בפנינו אינו הסכם אופציה אלא הסכם מכר.

מספר הערות

ראשית נציין כי טענה נוספת של מנהל מסמ"ק, לפיה על האופציה להיפסל מאחר ואחד הנאמנים בעסקה הינו צד קשור לעסקת האופציה – לא התקבלה ע"י הועדה.

כמו כן חשוב להדגיש, כי בהיבט של מקבל האופציה, השלכות סיווג הסכם אופציה ייחודית להסכם מכר ע"י מנהל מסמ"ק, הינם משמעותיים בעיקר כאשר מקבל האופציה מעוניין לסחר אותה לאדם אחר וכעת חייב לשלם מס רכישה על רכישת המקרקעין ומס שבח בעת מכירתם. לפיכך במקרים בהם טמון פוטנציאל סיחור של האופציה קריטי להתייעץ באופן בניית הסכם האופציה על מנת שזה יעמוד בדרישות החוק והפסיקה.

כמובן שכאשר מתכוון המקבל לממש את האופציה בעצמו מאוחר יותר או כאשר האופציה פוקעת הרי שהשלכות המס הגלומות מקבלות משמעות נמוכה משמעותית.

יתרה מזו סיווג של אופציה כעסקת מכר עלולות אף "להעיר" עסקאות גם בראי מס ערך מוסף ככל שהדבר רלוונטי לצדדים בעסקה.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו.