בהתאם להוראות סעיף 5(א) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") הפקעת זכות במקרקעין שיש עמה תמורה מהווה מכירת זכות במקרקעין (וזאת בניגוד להפקעה ללא תמורה, האפשרית בהתאם לחוקים שונים, כגון: חוק התכנון והבניה, פקודת הקרקעות ועוד).
כאשר מדובר בהפקעה בתמורה, המהווה מכירה על כל המשתמע מכך, קובע החוק מספר הקלות התלויות במהותה של התמורה, כך לדוגמא, כאשר הפיצוי שניתן הינו בזכות במקרקעין בלבד, מאפשרים סעיפים 64, 32 ו-37(1)(ג) לחוק את דחיית המס במכירה, ע"י מתן פטור ממס במועד ההפקעה, תוך שמירת היום ושווי הרכישה של הזכות שהופקעה, ועל ידי כך תשלומו בעת מועד ה"מפגש עם הכסף" במכירת הזכות במקרקעין שנתקבלה כפיצוי.
חליפין הינו כינוי למצב שבו מתקבלת זכות במקרקעין בתמורה למתן זכות במקרקעין נגדית, בין צדדים פרטיים, דבר המהווה מכירה החייבת במס, למעט במקרים מסוימים המפורטים בפרק שישי לחוק. כך לדוגמא, מתנות הדדיות של זכויות במקרקעין בין קרובים, לא יזכו להקלות הקיימות בסעיף 62 לחוק ובתקנה 20 לתקנות מס הרכישה, אלא ייחשבו כחליפין החייבים במסי שבח ורכישה מלאים.
לעומת זאת, כאשר מדובר בחליפין בין צדדים פרטיים המבוצעים בכפייה מצד רשות מוסמכת, הרי שבהתאם לסעיף 65 לחוק, כל עוד הפיצוי שניתן הינו בזכות במקרקעין בלבד, יחול דין דומה לאמור בסעיף 64 לחוק והמכירה תהא פטורה ממס. עם זאת, כאשר ניתנת תמורה חלקית בכסף, דבר שאיננו מתאפשר לפי סעיף 64 לחוק, הרי שבנוסף לפטור יחסי בגין החלק שניתן בתמורה לזכות במקרקעין, תחויב יתרת התמורה שניתנה בכסף בשיעור מס מופחת לפי סעיף 48ג לחוק.
השבוע פורסמה החלטת בית המשפט המחוזי בעניין חסונא (ו"ע 1246/06, ו"ע 1335/06, ו"ע 1091/06) שבה עלתה לדיון השאלה כיצד יש להתייחס להסכם בין מנהל מקרקעי ישראל
(להלן: "המנהל") לבין מוסא ויעקב חסונא (להלן: "האחים") משנת 1987, שהוגדר כהסכם חליפין שבו בנוסף למקרקעין חילופיים, התקבלה תמורה כספית.
יורשיהם של האחים טענו כי הסכם החליפין האמור מהווה עסקה פטורה, עקב היותו הסכם לפיצוי בגין הפקעה שבוצעה בפועל קודם לכן, כאשר התוצאה היא שיום הרכישה של אותם הנכסים שהתקבלו יהיה יום רכישה היסטורי. מנהל מסמ"ק טען כי מאחר ובגין הסכם החליפין דווח ושולם מס כדין, הרי שיום הרכישה יהא בשנת 1987 – מועד הסכם החליפין.
בית המשפט העיר כי יתכן ויש צדק בטענת יורשי האחים כי התנהלות המדינה בהסכם החליפין כמוה כהפקעה אולם דחה את הערר, מאחר והוכח כי כבר בשנת 1987 הוסכם עם מנהל מסמ"ק כי הסכם החליפין ייחשב כעסקה חייבת במס.
נציין כי סוגיה זו, של הסכם חליפין/פיצוי המבוצע תחת איום הפקעה, נדונה בעבר לא אחת, כאשר בתי המשפט קבעו כי עסקה רצונית איננה יכולה להיכנס לגדרה של הפקעה "נראה לי שלא נצא ידי חובתנו עם לשונו של החוק, אם נכלול במושג הפקעה כל מכירה המבוצעת בצל השפעתם או אימתם של הליכי תכנון המבשרים הפקעה" (הלכת פלאצי בע"א 64/78).
עם זאת, פרשנות רשות המיסים מקלה יותר, וקובעת כי גם בנסיבות בהן הגיעו נציגי הרשות המקומית להסכם מוקדם עם בעלי הקרקע בדבר גובה הפיצוי (בין בתמורה כספית ובין בקרקע חילופית או בכל צורה אחרת), ניתן יהיה לקבל שיעור מס מופחת כהפקעה, בתנאי שכל הליכי ההפקעה יתבצעו כדין, בסופו של דבר.
לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה, ממשרדנו.
