ביום 6.6.2014 התקבל פס"ד בביהמ"ש המחוזי בחיפה בעניין מסיקה (ע"מ- 21717-10-11) (להלן – החברה) על החלטת מנהל מע"מ חדרה בשאלה – האם החברה חבה בתשלום מע"מ עסקאות בגין מכירת מגרשים שהיו בבעלותה, אף שלכאורה אין עיסוקה בכך.

רקע

החברה עוסקת בעיקר במסחר במוצרי קרמיקה ואינסטלציה.

בשנת 2008 החלה החברה לחפש מקורות הכנסה נוספים ובין היתר התקשרה עם אדם אחר בהסכם נאמנות, כאשר זה האחרון קנה כ-20 מגרשים שלמים המיועדים לבניית 42 יחידות למגורים, מחצית לטובתו ומחצית לטובת החברה.

בנוסף, רכשה החברה זכויות במקרקעין להקמת מרכז מסחרי וזכויות בנכסים לביצוע הרחבה וחיזוק עפ"י תמ"א 38.

לאחר קבלת הזכויות במגרשים לידי החברה לבניית 21 יחידות דיור באחת השכונות שבחדרה, משהתברר לחברה כי לא ניתן להתחיל בבניית היחידות, בשל העדר השלמת עבודות פיתוח, החלה החברה למכור מגרשים, ובתקופה 6.2008-3.2010 מכרה 13 מגרשים, בתמורה כוללת של כ- 3.3 מיליון ש"ח. החברה דיווחה והצהירה למנהל מסמ"ק על העסקאות הנ"ל, אך לא כללה את העסקאות בדיווחיה השוטפים למע"מ ולא שילמה מע"מ בגינן. 

מנהל מע"מ ראה בעסקאות האמורות כעסקאות חייבות במע"מ, והוציא לחברה שומת מע"מ עסקאות, אשר עליה השיגה החברה ולאחר מכן הוגש ערעור זה.

לטענת החברה, המגרשים נרכשו בכוונה להחזיקם עד מכירתם כחטיבה אחת, דהיינו מדובר בהשקעה הונית שאינה חלק מפעילותה העסקית הרגילה של המערערת. בנוסף, טענה החברה כי הוצאו לה שומות מקרקעין על מלוא שווי המקרקעין וזאת ללא הפחתת המע"מ כך שמנהל מע"מ מנוע מלטעון אחרת.

ביהמ"ש קובע כי אמנם חוק מע"מ קובע במפורש כי רק עסקת מכר שעושה עוסק במהלך עסקיו תהא חייבת במס ערך מוסף, ואולם כבר בהלכת "אתא" מבהיר בית המשפט כי את תיבת המילים "במהלך עסקיו" יש לפרש בפרשנות רחבה הכוללת כל פעילות לרווחת העסק.

בעניינו קובע ביהמ"ש: "כדי שעסקת מכר תחשב כעסקה שנעשית במהלך עסקיו של העוסק, אין הכרח כי העסקה תהיה חלק מהפעילות העסקית העיקרית של העסק." (הדגשה לא במקור) – כפי שעולה גם בפרשת אלמור לניהול ונאמנות (ע"א 111/83). ככל שמדובר בפעילות שנועדה לתכלית כלכלית, לשם קידום עסקיו של העוסק, אף אם איננה בליבת הפעילות שלו, עדיין יש לראות בה כעסקה במהלך עסקיו של העוסק ולהיפך. בנסיבות המקרה הנ"ל, מציין ביהמ"ש, כי לחברה ולחברת האם שלה עסקים נוספים בתחום הנדל"ן כמפורט לעיל ואין ספק כי החברה בחרה במודע להרחיב את עסקיה לתחום הנדל"ן.

מעבר לכך, קובע ביהמ"ש, כי אף אם מכירת המגרשים היתה העסקה היחידה בתחום הנדל"ן שביצעה החברה הרי שעדיין נעשתה כפעילות עסקית לשם הגדלת רווחיה ולצורך פעילות כלכלית גרידא, וככזו חייבת במע"מ עסקאות.

כמו-כן, מציין ביהמ"ש בהערה נוספת, כי מבחני הגדרת ה"עסק" (עפ"י סע' 2(1) לפקודה) נכונים גם בהגדרת עסק לצורך חוק מע"מ, "אף אם יתכן שההגדרה בחוק מס ערך מוסף רחבה יותר". כך שגם עסקה הונית, אשר לא כלולה בהגדרת העסק עפ"י הפקודה, עשויה להיחשב כעסקה חייבת לצורך מע"מ.

למעלה מן הנדרש בוחן בית המשפט את מבחני העסק שנקבעו בפרשת מגיד(ע"א 9187/06) בקשר לעסקת מכירת המגרשים ומגיע למסקנה כי החברה הרחיבה את עסקיה לכדי פעילות הנדל"ן האמורה (עפ"י מבחן טיב הנכס, תדירות, מימון, היקף עסקאות, השבחה, בקיאות ומבחן הנסיבות) 

מכאן מסקנתו החד משמעית של ביהמ"ש, כי מכירת המגרשים נעשתה במהלך עסקיה של החברה ולפיכך חייבות במע"מ עסקאות עפ"י החוק.

לעניין שומות מס שבח שהוציא מנהל מסמ"ק האזורי, קבע בית המשפט כי לא קמה כל מניעות כלפי מנהל מע"מ וכי אין כל סתירה בין אישור השומה העצמית של החברה, שבה לא הוצהר בפני מנהל מסמ"ק שמחיר המכירה כולל מע"מ (וממילא לא הביע דעתו על כך), לבין קביעת מנהל מע"מ כי מדובר בעסקה החייבת במע"מ.

בנוסף נקבע כי, לא כל החלטה של רשות מס אחת עומדת בסתירה להחלטה של רשות מס אחרת, ובענייננו הרי שהסמכות נתונה.

נוסיף ונציין לידיעת הקוראים, כי למיטב ידיעתנו החמירו רשויות מע"מ בעת האחרונה באופן מהותי, את עמדתן בכל הקשור בעסקאות נדל"ן, כך שככל שמדובר ברכישת קרקע ובניה, ולו גם יחידות דיור ספורות יראו רשויות מע"מ באזרח, כ"קבלן" וינסו להטיל עליו מע"מ עסקאות כ"מכר רעיוני" בהתאם לתקנה 1(2) לתקנות מע"מ, כבר בשלב בו היחידות רק מושכרות (בחלוף השנתיים המתוארים בתקנה, (ובדעת הרשויות לקצר תקופה זו)) וטרם הגיעו כלל למכירה !!

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא ולרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.