הגורם העיקרי בשומת מקרקעין, הינו שוויה של זכות במקרקעין, הן במכירה והן ברכישה.

המחוקק הגדיר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין סדר עדיפויות ברור, כיצד יש להתייחס לשוויה של זכות פלונית, אולם נדמה כי לשלטונות המס, בלא מעט מקרים, יש פרשנות משלהם שאינה תואמת במדויק את לשון החוק.

הכלל שקובע הסעיף לצורך קביעת השווי הינו כי שווי העסקה יקבע כשווי שוק – דהיינו מכירה בין קונה מרצון למוכר מרצון, כאשר לכלל זה ישנם שני חריגים; העיקרי שבהם קובע  את שוויה של הזכות כתמורה שנקבעה בין הצדדים, אם התקיימו שלושת התנאים הבאים:

העסקה נעשתה בכתב, התמורה נקבעה בתום לב, התמורה לא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה (במישרין או בעקיפין).

בע"א 3632/01 סמיר חדיג'ה קבע בית המשפט את נטלי ההוכחה בקביעת השווי כדלקמן:

אם הנישום הציג חוזה שאינו נחזה להיות פגום – הרי שהתמורה הרשומה בו תיחשב לתמורה האמיתית ונטל ההוכחה עובר אל המנהל להוכיח כי קיים פער גדול בין התמורה לבין שווי השוק.

משהרים המנהל את נטל ההוכחה – עובר הנטל לנישום להוכיח כי על אף הפער, מתקיימים התנאים לחריג לכלל.

בפועל, במצבים רבים ובעיקר בעסקאות קומבינציה לרבות תמ"א 38, על אף שהנישום מוכיח כי מתקיימים החריגים לכלל, נוהג מנהל מסמ"ק לקבוע את שוויה של הזכות הנמכרת לפי שווי שוק ולא כהוראת החוק כאמור.

יתרה מכך, גם לצורך קביעת שווי השוק, מבין מספר שיטות שמאיות לקביעת השווי בוחר המנהל בעסקאות אלו לא אחת, דווקא ב"שיטת החילוץ" (שבמהותה, מחולץ שווי הקרקע ע"י הפחתת עלויות בניה ורווח משוערים, ממחיר המכירה הצפוי של הנכס השלם) וזאת על אף שעל שיטה זו כבר נכתב בהלכת מזרחי (ע"א 323/85) כי היא איננה השיטה המועדפת מאחר ו"חולשתה… בין היתר, בכך, שהפרש קטן יחסית בהערכה של ההוצאות עשוי לשנות את התוצאה מן הקצה אל הקצה. בהעדר ידיעה מספקת על נתון זה או אחר מסוכן על-כן, לא אחת, להישען על הערכה בדרך זו ".

שיטה נוספת ועיקרית לקביעת שווי השוק ידועה בשם "שיטת ההשוואה" ובה נבחנות עסקאות דומות בתנאים דומים שבוצעו בסמוך לעסקה הנדונה, אשר אמורות להעיד בצורה אמינה, על שווי השוק האמיתי של העסקה.

בשבוע שעבר ניתן פס"ד של ו"ע בעניין אלברט (נביל בט) (ו"ע 17849-01-13) ובו נדונה קביעתו של מנהל מסמ"ק, לפי "שיטת ההשוואה", לגבי שוויה של זכות במקרקעין שנמכרה מתוך חלקה גדולה, שיעודה הינו חקלאי אך נבנו בה מבני מגורים רבים, ככל הנראה ללא היתר.

הוועדה ניתחה את "שיטת ההשוואה" במקרה הנדון וקבעה כי לאור גודל החלקה, מספר הבעלים הרב המחזיקים בה, ולאור העובדה כי מרבית החלקה עדיין בשימוש חקלאי, יש קושי ממשי בעריכת השוואה בין עסקאות – הגם שנעשו באותה החלקה.

הוועדה קבעה כי בחלקה מעין זו, יש לקחת בחשבון בקביעת השווי, אלמנטים רבים כגון הקירבה למרכז החלקה, הצפי למתן היתרי בנייה כדין בעתיד וכן הקושי שיש עקב מספר הבעלים הרב, בפירוק השיתוף וייחוד המגרשים לבעלי הזכויות השונים, ומשכך קיבלה את הערעור באופן חלקי והפחיתה משמעותית את השווי שקבע המנהל מלכתחילה.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.