כאשר נמכרת זכות במקרקעין, עולה פעמים רבות השאלה, כיצד לאמוד את שוויה של הזכות הנמכרת והאם יש לכלול כחלק משוויה, לצורך תשלום מס רכישה, גם סכומים נוספים אשר מוציא הרוכש לצורך רכישת הזכות במקרקעין.

לעניין זה נקבע בעבר בפסיקה כי בקביעת שווי המכירה יחול עקרון "צירוף כל התמורות" אשר מתואר ככלל התמורות הישירות והעקיפות שהרוכש מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו.

ואולם, ישנם שלושה סוגי התחייבויות לעניין בחינת החלת העיקרון האמור או אי החלתו שלא: התחייבות אחת מכונה "מטלה ציבורית", אשר במהותה הינה פרויקט ציבורי מסוים המוטל ע"י העירייה על הקבלן, כחלק מקבלת היתרי בניה.

בעניין זה יש לומר כי ככלל, מטלה ציבורית המוטלת על קבלן ע"י העירייה כחלק מהליך קבלת היתר בניה, איננה מהווה עסקה החייבת במס, אולם במקרה שכזה תיבחן העסקה באופן קפדני כדי לוודא כי אכן אין מדובר במטלה המהווה חלק מעסקת רכישת הזכויות במקרקעין.

סוג נוסף של התחייבות הינו ביצוע עבודות פיתוח, כאשר לעניין זה קבעה הפסיקה כי גם אם הקונה התחייב כלפי המוכר בהסכם הרכישה לשלם את הוצאות הפיתוח שתעשה העירייה בעתיד, אין בכך כדי לכלול את שווי עבודות הפיתוח כחלק משווי המכירה ובלבד שטרם החלו בעבודות הפיתוח.

אם קיים פיתוח בפועל באופן מלא או חלקי, הרי שהמצב שונה ויש לכלול את הוצאות הפיתוח שכבר בוצעו כחלק משווי המכירה (ראו הלכת שרביט ע"א 2960/95).

התחייבות נוספת נדונה בו"ע 33596-09-12 מידטאון בע"מ, בפסק דין שיצא השבוע.

במקרה דנן רכשה מידטאון בע"מ (להלן: "החברה") מתנובה, זכויות בקרקע לא מפותחת ובנוסף נטלה החברה את כל ההתחייבויות החוזיות של תנובה עם עיריית ת"א  שבמהותן הינן תשלומים בגין עבודות פיתוח שטרם בוצעו ובנוסף בניה עבור העירייה הכוללת מבנה עירוני ומחסנים עירוניים.

מנהל מסמ"ק טען כי מאחר ועלויות הפיתוח הנדרשות עולות משמעותית על סכומי היטלי ההשבחה שהעירייה היתה רשאית לגבות, הסכימה תנובה להשתתף במימון בדרך של "מימון מטלות ציבוריות" ומאחר ואלמלא כן לא ניתן היה לאשר זכויות בניה, יש לראות בהתחייבויות אלו "מעין היטל השבחה".

בית המשפט קבע כי גם אם חלק מהתחייבויותיה של תנובה הינן עבודות פיתוח, הרי שהם באו במקום סכומים שהיה על תנובה לשלם לעיריית תל אביב כתנאי לאישור התוכנית לניצול המקרקעין.

ומשכך אין להתייחס אל המחאת ההתחייבות לחברה ככזו אשר לא נכללת בשווי המכירה, כהתחייבות לביצוע עבודות פיתוח, אלא כהמחאת התחייבות שבמהותה הינה המחאת חובה של תנובה לתשלום סכומים לעיריית ת"א כתנאי לאישור תוכנית הבניה על המקרקעין,  ועל התחייבות זו – יש להחיל את עקרון צירוף כל התמורות ולהוסיף את הסכומים הנ"ל לתמורה.

לפרטים נוספים, ניתן לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.