לאחרונה פורסם בעיתונות כי רשות המיסים בוחנת את עמדתה בהקשר לאופן חישוב שבח מקרקעין במכר דירת מגורים (שלא בדרך של פטור ממס), אשר הושכרה בעבר למגורים.

כידוע, בהשכרה למגורים ישנם מספר אפיקי "מיסוי": מסלול הוראת השעה – פטור מלא ממס (בכפוף לתקרה), מסלול סעיף 122 לפקודה – 10% מס, ומסלולים מוקלים אחרים.

בעת מכירת דירת מגורים אשר הושכרה בעבר למגורים, גורסת הרשות ובצדק, כי יש להתחשב בפחת הרלוונטי לתקופות ההשכרה "כאילו נתבע".

 לפי עמדת רשות המיסים, המנגנון שנקבע בסעיף 122 לפקודה, לפיו בעת מכר הדירה יתווסף הפחת לשווי המכירה,  נקבע לפני התאמת הפקודה והחוק להשפעת האינפלציה ולפיכך, הדרך הנאותה כלכלית לדעת רשות המיסים, להחזרת הפחת שנוכה, היא על ידי הפחתת  הפחת משווי הרכישה כדרך של פחת רגיל לפי הפקודה (המשמעות: הוספת הפחת המתואם לשבח המקרקעין).

פרשנות רשות המיסים כפי שהתפרסמה אף כי איננה בלתי סבירה יכולה להעשות, לדעתנו, אך ורק בדרך של שינוי חקיקה ראשית, שכן החוק קובע מפורשות בסעיף 122 לפקודה כי הפחת יווסף לשווי המכירה. לדעתנו, אין לרשות המיסים היכולת לקבוע כי במקום הוספת הפחת שלא נוכה לשווי המכירה (המשמעות: הוספת הפחת הנומינלי לשבח המקרקעין), יופחת הפחת האמור מהעלות/שווי הרכישה (המשמעות כאמור לעיל: הוספת הפחת המתואם לשבח המקרקעין).

 כמו כן פורסם, כי עמדת רשות המיסים לגבי נישום אשר בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת ואינו מתגורר בדירה הנמכרת, כי יש להניח שהדירה עמדה בעבר להשכרה, ולפיכך נכנסה לאחד ממסלולי המיסוי המוטבים לעיל".

 לעניין זה נאמר כי לא מקובל בדיני מיסים ובכלל, כי ברירת המחדל הינה מיסוי האזרח, ואם ירצה האזרח – שיוכיח ההיפך. נציין כי מובן שיתכנו מקרים, בהם הדירה האחרת שבבעלות הנישום משמשת למגורי בן משפחה ללא תמורה או עומדת ריקה וכד'.

לדעתנו, יש, לכל הפחות, לאפשר לאזרח מתן הצהרה במש"ח, בדבר אי השימוש בדירה הנמכרת או השימוש בה ומהותו, ועל סמך הצהרה זו לקבוע את תחשיב המיסוי.

 בנוסף, לעמדת הרשות, חלק יחסי מהוצאות הוניות שיש לזוקפן לעלות הנכס כגון מס רכישה, תיווך ברכישה, שכ"ט עו"ד והוצאות מימון, לא תותרנה בניכוי, בהתאם ליחס שבין התקופה שבה עמדה הדירה להשכרה לעומת כלל תקופת חייו הכלכליים של הנכס.

 על כך נעיר כי האמור נכון בחלקו: הוצאות הוניות שהיה צורך להוונן לעלות הנכס, הרי היו מותרות בחלקן כפחת לאורך שנות הפעלת הנכס ולכן יחול על חלק הפחת התאורטי הנ"ל, דין זהה לדין הטיפול בפחת שתואר לעיל. אלא שיש לסייג זאת רק לגבי חלק ההוצאות ההוניות שהוונו לעלות המבנה בדירה, בעוד שהחלק שיש ליחסו לרכיב הקרקע בדירה (בדר"כ 1/3) יצטרפו במלואן לעלות הדירה לצורך חישוב השבח, וללא קשר לשנים בהן הושכרה או לא.