פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון מקנה הטבות מס משמעותיות לדירות להשכרה  למגורים, בדרך של שיעורי מס מוטבים וכן פחת מואץ, בהתאם למסלול הנבחר (בנין חדש להשכרה- המסלול "הישן" שבתוקף לבקשות שיוגשו עד ליום 31.12.2023 וכן השכרה מוסדית) ובתנאי שעומדים בתנאי החוק ונוהלי הרשות להשקעות.

במבזקים רבים הדגשנו את חשיבות ההקפדה על הדרישות הפורמליות של נוהלי הרשות להשקעות ולמשרדנו ניסיון רחב בנושא. פסק דין שניתן בימים אלו מבהיר בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים, כי קיימת חשיבות מכרעת לניהול התוכנית מול הרשות להשקעות, הגשת הבקשה בזמן והכרת נוהל הרשות להשקעות וציות לו, על מנת לקבל את אישור המנהלה, ואיתו הזכאות להטבות המס.

ביום 28.5.2023 ניתן פס"ד בעתירת חברת נווה בנין (עת"מ 60793-09-22) , וזהו עיקרו:

העותרת הינה חברה העוסקת בייזום ובניה, ותכננה לבנות בנין בן 33 קומות הכולל 151 דירות מגורים, חניון, מחסנים, שטחי מסחר וכן שטחים המיועדים למלונאות ותעסוקה.

בדצמבר 2020 התקשרה העותרת בהסכם עם קרן להשקעות בנדל"ן ("הקרן"), ומכרה לה 98 דירות בבניין. הקרן מתעתדת להשכיר את הדירות שרכשה בהשכרה ארוכת טווח. בהסכם נקבע תנאי מתלה, לפיו יתקבל היתר בניה בתוך 6 חודשים ממועד חתימת ההסכם (היתר התקבל ביוני 2021).

בפברואר 2021 הגישה העותרת בקשה לרשות להשקעות לאישור תוכנית כבנין חדש להשכרה, לפי סעיף 53ב(ג) לחוק, בגין 98 הדירות שנמכרו לקרן. סעיף 53ב(ג) מעניק הטבות לפי פרק שביעי 1 לבעל בנין להשכרה (לרבות שכירות מוסדית), גם אם מכר את הדירות שיש להשכירן, לפני שחלפו שנות ההשכרה, ובלבד שמכר לרוכש אחד 50 דירות, לפחות והרוכש (בענייננו- הקרן), מתחייב להשכירן לתקופה הנדרשת.

מנהלת הרשות להשקעות דחתה את בקשת העותרת להטבות, כך גם נדחתה השגתה של העותרת לוועדת השגה. זאת מן הטעם שהבקשה לאישור תוכנית הוגשה לאחר  שהדירות כבר נמכרו לקרן, וכי למרות שמדובר בעמידה על תנאי פורמלי, אין לסטות ממנו. לעמדת הרשות להשקעות, כפי שהובעה בפסק הדין "…העיקרון שעומד ביסוד החוק, וכן ביסוד נהלי הרשות הוא עידוד פעילות משקית עתידית, וכי החל מחתימת חוזה המכר לא נדרש תמריץ בדמות הטבה זו או אחרת על פי החוק כדי להוביל לביצוע העסקה."

העותרת טענה 2 טענות מרכזיות:

1. מכירת הדירות לקרן עומדת בתנאי החוק ובהתאם ללשון החוק: סעיף 53ב(ג)(1) קובע כי "…והמכירה כלולה בתוכנית שאישרה המינהלה לפני תום הבניה…", ואין כל יסוד לטענה כי יש לקבל את אישור הרשות השקעות לפני עסקת המכר (ההדגשה אינה במקור).

2. בהסכם עם הקרן נקבע תנאי מתלה לפיו יש לקבל היתר בניה בתוך 6 חודשים, לפיכך, עסקת המכר השתכללה במועד בו קוים התנאי המתלה.

ביהמ"ש דחה את העתירה וקבע כי בהתאם להוראות סעיפים 17 ו- 18 לחוק, נדרש כי מבקש האישור יגיש למנהלה תכנית (סעיף 17 לחוק) וכי המנהלה רשאית להחליט שלא לאשר את התוכנית (סעיף 18 לחוק). כיוון שהדרישה לאישור התוכנית מראש ולא בדיעבד הינו פועל יוצא של שיקול הדעת הנתון למנהלה בהתאם לסמכותה, ובהתאם לסמכות זו, גובש נוהל לאישור תוכניות, העולה בקנה אחד עם הוראות החוק ולפיו פועלת המנהלה, לפיכך קובע ביהמ"ש כי הנוהל מחייב והמנהלה פעלה בסמכות.

לטענתה השנייה של העותרת, קובע ביהמ"ש כי החוזה הוא חוזה שלם בעל תוקף ממועד כריתתו, הן לפי דיני החוזים והן לפי דיני המס.

אמנם, הגשת הבקשה לאישור הרשות להשקעות הינה טכנית באופייה ודורשת פניה מסודרת הכוללת טפסים, אישורים והצהרות שונות, כמוסבר באתר הרשות להשקעות, עם זאת פסק הדין קובע כי קיימת חשיבות מכרעת, לעיתוי הגשת הבקשה.

להלן נדגים את משמעות עיתוי הגשת התוכנית למנהלת הרשות להשקעות (לשם הפשטות נתייחס עדיין לחוק בנוסחו הישן, בתוקף, לבקשות שיוגשו עד ליום 31.12.2023 ונניח שעומדים בכל תנאי החוק והנוהל, למעט מועד הגשת התוכנית לאישור):

חברה הבונה 20 דירות, ומייעדת 10 להשכרה ו- 10 למכירה: במידה ותגיש את הבקשה לפני מכירת הדירות, תהא זכאית להטבות (11% מס חברות, 20% מס על הדיבידנד, לפני מס יסף ופחת מואץ) על כל 20 הדירות. גם לדירות הנמכרות, אף אם תימכרנה "על הנייר" בסמוך לאחר הגשת הבקשה וגם על הדירות המושכרות ובעתיד על מכירתן.

לעומת זאת, אם תמכור את 10 הדירות ורק לאחר מכן תגיש תוכנית לאישור – על 10 הדירות שנמכרו לפני הגשת התוכנית לא תהא זכאית להטבות כלל, ותוכל  לקבל אישור לתוכנית רק על יתרת עשר הדירות,  לגביהן – תהא רשאית למכור עוד 5 דירות ולהשכיר רק את 5 הנותרות.

למשרדנו ניסיון עשיר, הן בליווי והגשת תוכניות לאישור הרשות להשקעות הן בליווי בהגשת השגות על החלטות המנהלה.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח רונית בר, ממשרדנו.