בפס"ד קצר שהוציאה ועדת ערר בעניין עיזבון וינברג לפני כשבוע, נדונו שתי סוגיות פשוטות:

 יחס קרקע/ בנין במקרקעין שנרכשו מבונים

מן המפורסמות הוא כי ברירת המחדל בעניין חלוקה בין רכיב המבנה לרכיב הקרקע במקרקעין שנרכשו מבונים, הינו 1/3 / 2/3 ,  קרקע/ בניין (בהתאמה). ואולם, בהנחה שעלות בניית המבנה -דומה (אף כי לא זהה) בין אם יבנה המבנה בעיירת פיתוח ובין אם יבנה בכיכר המדינה בת"א, הרי שווי הקרקע עצמה שונה עשרות מונים. מכאן כי אכן, כלכלית- ברכישת מקרקעין מבונים "זהים" בעיירת הפיתוח ובמרכז ת"א, יחסי הקרקע/בניין לא אמורים להיות זהים.

 ואמנם ועדת הערר אשרה תזה זו , בחוזרה על החלטה קודמת שלה בעמ"ש 280/99 ו-280/99, בקובעה כי ישנם שני תנאים חלופיים, לצורך סטיה מהסטנדרט האמור:

 האחד- חוות דעת שמאית מוסמכת לחלוקה שונה במועד הרכישה. השני- אישור פקיד השומה ליחס אחר בין ערך הקרקע לערך המבנה.

 מעיון ברוח פסה"ד דנן והערעורים הקודמים, נראה כי לא נדרש אישורו המפורש של פ"ש ליחסי שווי מסויימים, אלא די בהגשת דוחות שנתיים לפקיד השומה, תוך נקיטת גישת יחסי שווי אחרת, שלא נסתרו שומתית בידי פקיד השומה.

 ועדת הערר מציינת במפורש כי לא תתקבל סתירה בין הגישות, קרי במידה וידרש פחת על פי הנחת שווי מבונה של 2/3 כפי שאכן קרה במקרה נשוא ערר זה, הרי לא יוכלו להסתייע מאוחר יותר בהערכת שווי שסותרת עמדה מוצהרת זו. לאור עובדה זו נדחה הערר בנקודה זו.

 תיעוד מקורי לצורך הכרה בהשבחות, שיפוצים וכד'

אף כי נהוג שניתן להיסמך על טופס הפחת (טופס י"א), לעניין תביעת ניכויי השבחות שיפורים ושיפוצים שנעשו במקרקעין לאורך השנים, סוגיה זו עלתה לדיון בערר זה, וכטענה מאספת של המשיב נטען כי היה צורך "להציג קבלות אשר יאוששו את סך השיפוץ ואופיו של השיפוץ". ועדת הערר  קבלה את עמדת המשיב כפשוטה:"בניכוי הוצאות יש להגיש קבלות אשר יפרטו את מהות ועלות השיפוץ. טופס י"א אשר משמש את הדוחות השנתיים, אינו יכול להוות תחליף לקבלות".

 ראשית, לאור קביעתה זו של הוועדה, אף שאין מקובל כי נאכפת הצגת קבלות, וברגיל  מסתפקות רשויות מסמ"ק בדוחות הכספיים, ובטופסי הפחת, הרי קביעה זו נותנת "רוח גבית" לדווקנות ראייתית, שמן הסתם תיאכף עתה ביתר שאת.

 לאור האמור, לא יהיה זה למותר להמליץ לכל רוכשי ומחזיקי נכסי המקרקעין למיניהם, לפתוח ולהחזיק תיק קבע לנכס מסויים או לכלל הנכסים, ולשמור בו עד יום מימוש הנכס, את התיעוד הרלוונטי, לרבות חוזי שיפוץ חשבוניות וקבלות. הנוהג הרווח כיום לשמור תיעוד חוץ רק בקלסרים של הנה"ח השנתית השוטפת, יביא קרוב לוודאי למצב בו עת ימומש הנכס, קלסרים אלו יהיו "מבוערים" זה שנים  !!

 בנוסף ולאור קביעה בלתי סבירה זו של הוועדה, בהיות נכסי המקרקעין נכסים המוחזקים תדיר שנים רבות, ולעיתים דורות, אנו קוראים להנהלת רשות המיסים לגלות דעתה כי לא תיושם קביעת הוועדה בעניין זה כלשונה, אלא ההיפך הוא הנכון, וכי כן ניתן יהיה להסתמך על רישומים כגון דוחות כספיים, דוחות מס ו/או טופסי פחת, אשר בוקרו ן/או נחתמו כדין בידי רואי חשבון, וכי נוהל ראייתי דווקני זה, יינקט רק במקרים חריגים, וכאלו אשר עולה חשש לנכונותם.

 תימוכין לקריאתנו זו מצויים בעובדה כי רווחת כבר הפסיקה (וראה גם הלכת סלון מרכזי, ע"א 8138/06) כי יוטל מס רק על רווח הכלכלי שנצמח בפועל וכי אין להטיל "מס עודף". רישום סכום כלשהו שהוצא – כהשבחה או שיפוץ בנכס מקרקעין מסוים,תוך התאמה לרישומים חשבונאיים, מבוקרים ע"י רו"ח, הרי ברור כי סכום זה הוצא בפועל ולא נתבע בשוטף לצורכי מס הכנסה. אי הכרתו כניכוי לצורך חישוב השבח, יביא בהכרח למיסוי רווח שלא קיים.

לפרטים נוספים ניתן לפנות למשפטן ורו"ח, ישי חיבה ממשרדנו.