מיסוי ישראלי - מע"מ – עמדה חייבת בדיווח – סעיף 5(ב) לחוק מע"מ

כבכל סוף שנה ועפ"י הוראות חוקי המס השונים רשאית רשות המיסים לפרסם עמדות חייבות בדיווח וזאת במטרה לפרסם לציבור הנישומים והמייצגים את עמדת הרשות בסוגיות מס השנויות במחלוקת, ע"מ ליצור שקיפות ואחידות בטיפול בסוגיות אלה, ולחייב נישומים העומדים בתנאי הסף המופיעים בחקיקה, ונקטו בעמדה נוגדת שהביאה להם "יתרון מס", לדווח לרשות המיסים על נקיטת עמדה שונה זו.

במסגרת העמדות החייבות בדיווח שפרסמה רשות המיסים לשנת 2022, נכללת עמדה מס' 14/2022 בעניין סעיף 5(ב) לחוק מע"מ.

כידוע סעיף 5(ב) לחוק מע"מ קובע הוראות ייחודית לגבי מכירת דירת מגורים בידי מי שהוא עוסק במקרקעין (אשר רכש אותה בעבר ממי שאינו מלכ"ר/מוסד כספי/עוסק). במקרה כאמור סכום מע"מ העסקאות במכירה, לא יהיה ממחירה המלא של דירת המגורים (כמו בעסקאות רגילות) אלא יחול רק על ההפרש בין מחירה המלא בעת המכירה לבין מחירה בעת רכישתה (קרי, מסכום הרווח שהושג עליה בלבד).

הרקע לפרסום עמדה זו מקורו בפסקי דין שדנו בנסיבות המתוארות בעמדה החדשה, כגון:

בפס"ד בעניין גבעות דוד  (ראו מבזקנו מס' 703) אשר התקבלה גם בערעור לביהמ"ש העליון (ע"א 9838/17) – שם נדון עניינה של חברה אשר רכשה בשנת 2007 בניין דירות ישן בת"א בעל 15 דירות ממוכרים פרטיים, אשר כבר בעת הרכישה הבניין היה מיועד להריסה והיה כבר היתר לבניית בניין דירות חדש תחתיו בן 12 דירות. לאחר כשנה מכרה החברה 6 דירות (מהבניין הישן) לבעלי עניין בה, ובמקביל התקשרה עימם על הסכם להריסת הבניין ומתן שרותי בניה על מקרקעיהם, כאשר כ"א מהם יקבל 2 דירות חדשות. נפסק שם כי לא ניתן להחיל סעיף 5(ב), וביהמ"ש העליון אף קבע כי: "המהות האמיתית של העסקה אותה עשו הייתה של מכר דירות חדשות ולא של מכר דירות ישנות בצירוף שירותי בניה".

מכיוון שמסתבר שעדיין ננקטות גישות מיסויות להחלת סעיף 5(ב), בניגוד לגישת רשות המיסים ולפסקי הדין שתוארו, רשות המיסים פרסמה את העמדה החייבת בדיווח, בנושא זה, וזו לשונה:

עמדה מספר 14/2022 – החבות במע"מ בשל מכירת דירת מגורים מכוח סעיף 5(ב) לחוק מע"מ

 סעיף 5(ב) לחוק מע"מ קובע, כי מחיר העסקה בשל מכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, יהיה ההפרש בין מחיר הדירה בעת המכירה לבין מחירה בעת הרכישה.

בנסיבות בהן נרכשת דירת מגורים כאמור לעיל בידי עוסק במקרקעין (להלן – "העוסק") ומתקיימת אחת החלופות שלהלן, לא יחולו הוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ מאחר, ולמעשה, מהות העסקה היא מכירת מקרקעין או דירת מגורים חדשה, לפי העניין.

לפיכך, בהתקיים אחת החלופות האמורות המס יחול על מלוא מחיר המכירה ולא רק על ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה:

1. הריסה של הדירה הנרכשת ולאחר מכן מכירת המקרקעין על ידי העוסק;

2. הריסה של הדירה הנרכשת, בניית דירה חדשה תחתיה ומכירתה על ידי העוסק;

3. מכירת הדירה הנרכשת בידי העוסק בנסיבות בהן חלה על הדירה תכנית בתוקף להריסה, הוגשה בקשה להריסה או ניתנו לגביה היתר הריסה או צו הריסה.

(ההדגשות שלנו)

לגבי החלופה השלישית, נציין כי העמדה לא מפרטת את טווחי הזמן בין הרכישה, המכירה וההריסה (בפס"ד האמור לעיל היה מדובר בטווחי זמן קצרים ונסיבות מאוד חריגות, כגון  שהחברה המוכרת גם העניקה שרותי בנייה לרוכשים), אולם לעמדתנו במידה ולאחר המכירה עדיין נעשה ע"י הרוכשים, שימוש למגורים לתקופה מהותית, עד שנכנסו לבסוף להליכי הריסה – יכול וניתן להגן על פרשנות לפיה העמדה החייבת בדיווח כאמור לא חלה, ולנקוט בעמדה נוגדת.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא, ממשרדנו.