ביום 13 במאי 2020 ניתן פס"ד בעניין נחמיה יוסף (ע"מ 21361-11-17). במבזק זה נתייחס לסוגיה אחת מכלל הנקודות שנדונו בפסק: מיהו בעל הזכות לשכר הדירה לענייני מס.

ביהמ"ש קובע כי ברירת המחדל היא כי "בעל הנכס הוא גם בעל הפרי".

להלן תמצית העובדות בקצה הקולמוס:

המערער הוא בעל זכויות בנחלה במושב. בשטח הנחלה נבנו 4 יחידות דיור. באחת התגורר המערער, ו- 3 יחידות נוספות הושכרו למגורים. לטענתו, 2 יחידות מתוך ה- 3 יועדו לילדיו, והוא אפשר להם לנהוג בהן כבשלהם, ואולם הבעלות לא עברה בפועל על שמם, מכיוון שלא ניתן לרשום חלקי נחלות במושבים ע"ש ילדים. עוד טען כי הדירות נבנו ע"י הבנים ודמי השכירות הועברו לחשבונם, לפיכך ראה בהכנסות מהשכרת יחידות אלו כהכנסות הבנים. כיוון שבידי הבנים ההכנסות לא עלו על תקרת הפטור, הבנים לא דיווחו על ההכנסות כלל.

פקיד השומה, קבע כמובן מנגד כי המערער הוא בעל הזכויות במקרקעין – הוא "בעל העץ" ולכן הוא גם "בעל הפרי" וכי המערער לא הוכיח העברת זכויות ולא הראה כל הסכם לפיו העביר הזכויות לבנים.

ביהמ"ש קובע: "כלל גדול בדיני המס, הוא, כלשונו של המשפט האנגלי – כור מחצבתם של דיני מס הכנסה שלנו, כי "בעל העץ הוא בעל הפרי". אין חולק כי המערער הוא "בעל העץ" – הזכויות במקרקעין ובמחובר להם, ולכן אם ביקש הוא לטעון כי אין לראות בו "בעל הפרי" שכן הוא ביצע עיתוק של מקור ההכנסה, חובה היה עליו להציג ראיות משכנעות לכך".

ביהמ"ש מוסיף וקובע כי המערער לא הציג אפילו ראיות מינימליות, להוכיח כי למרות הבעלות הפורמלית בנכסים שהיא שלו – הכנסות השכירות הן של הבנים, כגון:

• הסכם בכתב בין המערער ובניו לגיבוש העברת הזכות לפירות ותנאיה.

• עדות הבנים ו/ או השוכרים.

• הוכחה כי כספי השכירות הגיעו אליהם.

עוד קובע ביהמ"ש כי "…בראיה אודות הגורם לו משולמים דמי השכירות לא היה די, שכן היה בכך כדי ללמד על השימוש בהכנסה ולא על עיתוק המקור, אולם אפילו עניין בסיסי וראשוני זה, לא הוכח בידי המערער…"

ביהמ"ש נסמך על הלכת יעקב טהורי (ע"א 1107/03) שם קובע ביהמ"ש העליון  בהבחנה בין ניכור הכנסה לשימוש בה: "נהוג להבחין בין עיתוק הכנסה (או ניכור הכנסה) לבין שימוש בהכנסה. שימוש בהכנסה משמעו ניתוב הכנסה שנתקבלה אצל ראובן לאפיקים שונים כרצונו. שימוש בהכנסה – למותר לומר – מותיר את חבות המס אצל ראובן, המעביר. שלא כשימוש בהכנסה, עיתוק הכנסה מראובן לשמעון משמעו כי ראובן מתנתק מן- השורש מן ההכנסה, כי שמעון הוא הזכאי להכנסה (ההכנסה מועתקת אליו), ועימה – כנדרש מכך – חייב הוא ממילא במס".

יצוין כי בעקבות הלכת לשם ובירן, בהשכרת דירות מגורים, קיימת חשיבות רבה למספר הדירות בבעלות הנישום וכן לסכום דמי השכירות השנתיים שהן מניבות, בקביעה האם ההכנסה מגיעה כדי עסק או זכאית לשיעורי המס המוטבים ע"פ סעיף 122 (וגם 122א) לפקודה.

בהמשך לגישת ביהמ"ש בפס"ד דנן לפיה "בעל העץ הוא בעל הפרי", רכישת דירות על ידי ילדים (בגירים) במימון הורה בעל ההון (במתנה או בהלוואה), ורישום הבעלות בדירה על שם הילדים, מהווה ראיה לכאורה לבעלות של הילדים בדירות, ולזכאותם להכנסות דמי השכירות על כל המשתמע מכך.

נחזור ונזכיר כי רכישת דירת מגורים ע"י בגיר במימון הורה, ראוי שתעשה במחשבה תחילה בתיעוד מלא (הסכם מתנה, הסכם הלוואה, אופני החזרי  כספי ההלוואה ומועדיהם, לרבות בדרך של פירעון מתוך כספי שכר הדירה המתקבלים וכד').  (ראה לעניין זה מבזקי מס מספר 699 ו- 617)

מובן כי על בעל הדירה להקפיד לדווח על הכנסותיו מהדירה שבבעלותו כחוק, לכל דבר ועניין.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח רונית בר לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.