ביום 21.5.2017 ניתן פס"ד של וועדת ערר, בעניינם של בני הזוג אקרמן (וע (ת"א) 48493-05-15).
תמצית המעשה כך היא:
בשנת 2014 רכשו בני הזוג זכויות במקרקעין מאת שני מוכרים נפרדים שרכשו זכויות בשנת 2010 בפרוייקט אסותא בת"א (לבניית דירות מגורים). שווי הרכישה היה גבוה.
בעוד שהרוכשים דייווחו בשומת מס הרכישה העצמית שלהם, כרכישת מקרקעין אחרים, חייבי מס רכישה בשיעור 6%, קבע המנהל כי הם רכשו דירת מגורים, ומשום שלא היתה זו "דירה יחידה" חייבם במס רכישה בשיעור גבוה הרבה יותר.

השאלה המשפטית:
"המוכרים שהיו חברים ב"קבוצת הרכישה" המקורית, רכשו את זכויותיהם במקרקעין בשנת 2010 לפני תיקון מס' 69 לחוק, ואילו העוררים רכשו את זכויותיהם בנכס מהמוכרים (ונכנסו בנעלי המוכרים בכל ההסכמים הנוגעים לקבוצת הרכישה) בחודש יוני 2014 לאחר תיקון מס' 69 לחוק, אשר קבע מפורשות כי מיסוי רוכש בקבוצת רכישה יהיה כמיסוי רכישת דירה ולא קרקע".
הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה בסעיף 9(ג) לחוק הינה:
"'דירת מגורים' – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשימוש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה.
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;" (ההדגשות אינן במקור).

הסוגיה שנשקלה לדעת הועדה הינה אם כן כך:
"(א) האם רכשו העוררים "דירת מגורים" בהתאם לחלופה הראשונה של הגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) לחוק, שכן במועד רכישת הזכויות על ידם נחתם כבר הסכם עם קבלן לבניית הפרויקט "עד למפתח" (כולל מפרט טכני מפורט) ולפיכך ניתן לומר כי במסגרת הרכישה ניתנה גם התחייבות להשלמת הבנייה (שהייתה בידי המוכרים מאת הקבלן המבצע) (כטענת המשיב), או שמא אין המדובר כאן בהתחייבות של המוכר להשלמת הבנייה ולפיכך אין כאן רכישת "דירת מגורים" (כטענת העוררים).
(ב) גם אם אין המדובר ברכישת "דירת מגורים" כהגדרתה בפסקה (1) שבסעיף 9(ג) לחוק, האם העוררים הופכים בעצמם כחלק מקבוצת הרכישה, ומשכך יש למסותם כרוכשים "דירת מגורים" כהגדרתה בפסקה (2) שבסעיף 9(ג) לחוק, היות והם נכנסו לקבוצת הרכישה לאחר תיקון מס' 69 לחוק (כטענת המשיב), או שמא העוררים אינם חלק מקבוצת הרכישה לאור לשון החוק ולפיכך אין להחיל עליהם את תיקון מס' 69 לחוק (כטענת העוררים).
(ג) במילים אחרות: האם העוררים רכשו "דירת מגורים" בהתאם לחלופה הראשונה והשנייה להגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) לחוק (כטענת המשיב) או או שמא לפי החלופה הראשונה בלבד, או שמא לפי החלופה השנייה בלבד, או שמא לא לפי החלופה הראשונה ולא לפי החלופה השנייה (כטענת העוררים)".

עיקר טענות העוררים:
לעניין ההגדרה הראשונה:

• למוכרים אין כל מחויבות לבניית דירות מגורים כלשהן.
• הסכם הזמנת שירותי בנייה מ"קבלן מבצע" אינו רכישה של "דירה על הנייר"

לעניין ההגדרה השניה:

• "העוררים אינם רוכשים במסגרת "קבוצת רכישה" המתארגנת באמצעות "גורם מארגן", אלא המדובר כאן ברוכש בודד".
• "המוכרים רכשו את זכויותיהם בשנת 2010 לפני תיקון מס' 69 לחוק ולכן תיקון מס' 69 לא רלוונטי לגביהם, ואילו העוררים שרכשו את זכויותיהם לאחר תיקון מס' 69 אינם עונים על ההגדרה שנקבעה בתיקון מס' 69 לחוק לגבי "קבוצת רכישה"".

עיקר טענות המנהל:

• "משברי כי בסופו של יום מתעתדים העוררים לקבל לידיהם מוצר מוגמר בדמות דירה. מהותה של עסקה לצורך חבות המס מוכרעת לפי מהותה הכלכלית האמיתית".
• "הגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה קובעת במפורש כי גם דירת מגורים שבנייתה טרם הסתיימה תיחשב לדירת מגורים ובלבד שקיימת התחייבות מצד המוכר לסיום הבנייה ואין הכוונה שהמוכר הוא שצריך לבנות בכוחות עצמו אלא הכוונה להתחייבות שקיימת בידי המוכר להשלמת הבנייה".
• "העוררים רכשו את הנכס לאחר תיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין אשר תיקן את הגדרת קבוצת רכישה, ומשכך יש לראות לצרכי תשלום מס רכישה כאילו נרכש המוצר המוגמר".

קביעת ועדת הערר, בדעת הרוב:
לעניין ההגדרה הראשונה:

• "במקרה דנן, אין התחייבות של המוכרים להשלים את הבנייה ואין לתת למונח "מוכר" משמעות רחבה מעבר ללשונו הברורה. מה עוד כאשר המדובר במקרה שבו משמעות רחבה תגרום להכבדת נטל המס ולא להקלה.
• אין נפקא מינה אם ההתחייבות היא "של" המוכר או "מצד" המוכר. המילה החשובה היא שהמוכר הוא הוא אשר צריך להתחייב לסיים את הבנייה על מנת שהיא תיחשב כרכישה של דירת מגורים".

לעניין ההגדרה השניה:

• "הקביעה שיש לראות במצטרפים לקבוצה כרכישת דירת מגורים מושלמת, עשויה להיטיב עם מצטרף שאצלו מדובר ב"דירה יחידה", ולהרע עם מצטרף שאצלו אין המדובר ב"דירה יחידה".
• "ודוק, לשון החוק קובעת כדלקמן:
  "זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה".
  העוררים רכשו זכות במקרקעין שנמכרה בעבר לקבוצת רכישה. לשון החוק לא מחייבת שהם עצמם יהוו "קבוצת רכישה", אלא סובלת גם פירוש שאותה זכות במקרקעין נמכרה (גם בעבר) לקבוצת רכישה.
  פרשנות זו עולה, לדעתי, בקנה אחד גם עם תכלית החקיקה של תיקון מס' 69 לחוק, בנושא של קבוצת רכישה המתארגנת לרכישת קרקע ולבניה של נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים".
  בעוד שופט המיעוט טוען כי בעניין ההגדרה השניה – לשון החוק אינה ברורה ויש לפרשה לטובת העוררים ולקבל את הערר הרי שופט הרוב השני, מוסיף צידוק לדחיית הערר ונגד צמצום תחולת ההגדרה השניה:
  "באשר לחלופה השנייה להגדרה, הרי אם קרקע פנויה עשויה להיחשב ל"דירת מגורים" אך ורק בשל העובדה שהיא נמכרת ליחידי קבוצת רכישה (לאחר תיקון מס' 69 לחוק), אזי מבחינת קל וחומר פיקציה משפטית זו אמורה לחול כאשר הקרקע כבר נמצאת בידי הקבוצה ורק מתחלפים יחידי הקבוצה".
  הערר נדחה ונפסק כי גם יחיד הבא בנעלי בעל זכויות בקבוצת רכישה (לדירות מגורים), יחשב כרוכש דירת מגורים – להחמיר או להקל !!

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.