בפסק דין שיצא מבית המשפט העליון ביום 9.3.2017, נדונה סוגיה של פרשנות שיפוטית ללשונו של חוזה מורכב, שכותרתו היתה הסכם אופציה.
לאחר לבטים רבים של כל אחד מן השופטים והערותיהם של מרביתם לגבי חבריהם להרכב, תוך שדעתם נוטה לכאן ולכאן, הוכרע לבסוף כי אין מדובר בהסכם אופציה כי אם ב"זכרון דברים" שהינו כדין חוזה מכר מלא. כל זאת ככל הנראה עקב ניסוח של הסכם מפולפל ומפותל.
לא נסקור את עובדות הפסק באשר הינן מורכבות ורק נתאר את עקרי הדברים החשובים למבזק זה:
שתי חברות יזמיות (המערערות) התקשרו בחוזה אופציה עם מספר בעלי קרקע לרכישת הקרקע.
תנאי לתוקפו של חוזה האופציה היה פינויים של שני דיירים מוגנים ששהו בעת חתימת ההסכם, במקרקעין.
תקופת האופציה היתה 3 חודשים עם אפשרות הארכה של עוד 3 פעמים שלושה חודשים.
תמורת האופציה היתה כמעט 5% משווי המקרקעין, תמורת האופציה שימשה לפינוי הדיירים המוגנים, ונקבע פיצוי מוסכם בקרות ארוע הפרה ע"י כל אחד מהצדדים, גם לגבי "הפרה" של רוכשי האופציה, אשר הפיצוי שיחוייבו בו בעת הפרה היה דומה מאוד למחיר תמורת האופציה.
התנאי המתלה התממש. האופציה סוחרה לקבוצת רכישה אשר מימשה את האופציה ורכשה את המקרקעין מבעליה.
בעוד שהמערערות טוענות להחלת סעיף 49י' לחוק הקובע כי ב"אופציה יחודית" לא יחול מס רכישה ברכישתה ולא שבח במכירתה, הרי רשויות המס קבעו כי אין מדובר בחוזה אופציה כלל אלא בעסקת מכר וודאית (המותנית אמנם בקיומו של התנאי המתלה), ומשכך חייבו את המערערות במס רכישה, ובגין סיחורה – במס שבח.
הסוגיה הגיעה עד כדי ביהמ"ש העליון. נצטט קמעה מלבטי השופטים:

השופט עמית: מסעיף אחד בחוזה עולה כי ככל שיתקיים התנאי המתלה (של פינוי הדיירים המוגנים), יהיו חייבים רוכשי האופציה לממשה.
ואולם לדעת השופט ישנו סעיף "מרפא" הקובע מה יקרה בעת הפרה של החוזה ע"י מי מן הצדדים וסנקציות בצידו – כאשר ככל שמערערות "יפרו" הסנקציה היא פיצוי בגובה הסכום ששילמו בגין רכישת האופציה – כך שזוהי התנהלות הסכם אופציה רגיל: לא מימשת, הפסדת את עלות האופציה.
"…הינה כי כן פרשנות ההסכם כהסכם אופציה "אמיתי" שנועד להתמודד עם חוסר הוודאות הטמון בפרויקט בגין נוכחותם של דיירים מוגנים במקרקעין, היא פרשנות סבירה העולה הן מכותרת ההסכם, הן מלשון ההסכם והן מהגיונו העסקי. פרשנות הפוכה לפיה אין המדובר אלא בכסות להסכם מכר, היא פחות סבירה בנסיבות העניין ופחות מתיישבת עם לשון ההסכם ועם פרשנותו התכליתית".

השופט סולברג: "גבי דידי, אף כי נכון אני להודות במקצת דברי חברי, לא מצאתי כי יש בדרך הפרשנות שבה פסע כדי לסלק כמה אבני-נגף מן ההסכם. בניגוד לעמדת חברי, סבורני כי לשון ההסכם שלפנינו אינה בהירה דיה, עד כי אין בה כדי ללמד על מסקנה חד-משמעית, ברורה, באשר לתכליתו; בהינתן עמדתי זו, וכפי שאוסיף לבאר להלן, מורים כללי פרשנות החוזה, כי לפנינו ראשיתו של הסכם מכר – 'זכרון דברים' – ועל כן דין טענות המערערות 1-2 להידחות.
"…החשדנות גוברת עוד, נוכח הוראות …סעיף.., המורות כי "אין באמור בסעיף 7.2 לעיל על מנת למנוע מהצד הנפגע לתבוע בגין נזק גדול יותר אשר נגרם לו לטענתו"…. לא ברור איזו זכות תופר על-ידי מי שבידו הברירה, עבורה שילם טבין ותקילין, אם לממש את אופציית רכישת המקרקעין. סעיף זה, כמדומני, מצטרף אל יתר הוראות החוזה מהן עולה פרשנות משתמעת המצדדת בהשקפה כי 'זכרון דברים' לפנינו".
"…ברגיל, מתאמץ המשיב לסווג את העסקה לצרכי החבות במס, מתוך בחינה מדוקדקת של הנסיבות החיצוניות, תוך שהוא מורה כי עסקה מלאכותית, שונה בתכלית, עמדה ביסוד ההסכמות שבין הצדדים. בענייננו, אפוא, התהפכו היוצרות; דווקא המשיב נתלה בהוראות המשתמעות מן החוזה, ואילו מן המערערים מצופה כי יבהירו, באמצעות הנסיבות החיצוניות, כי המוסכם עליהם שונה מן הפרשנות שבה אוחז המשיב".

ובשורה האחרונה נקבע "תוך לבטים רבים" בדעת רוב כי:
"הצוהר הצר שקבע המחוקק בסעיף 49י לחוק וההלכה הפסוקה בעניין, מלמדים כי 'אופציה' כאמור תוכר רק כאשר המוסכם על הצדדים נוסח באופן בהיר ובלתי משתמע, המורה כי למקבל האופציה ניתן חופש בחירה – אם, מתי וכיצד לממש את האופציה". ולא זהו המצב כאן".
וכן: "על מנסחי מסמך המבקש להיות הסכם אופציה, כדי שלא ייחשד כשונה במהותו וכותרתו מתכליתו הנחזית, מוטל לערכו באופן בהיר, דבר שאינו קשה להשגה, בוודאי כשעסקינן במי שנסתייעו בבעלי מקצוע. מעיקרא ועל דרך הכלל דעתי היא, כי מקום שלפנינו מסמך "מפותל", שיש צורך בתמרוני פרשנות כדי לפרשו לכאן ולכאן, עולה מפלס החשדנות המיסויית. המחלוקת הפרשנית בין שני חבריי – ונזכיר כי אין עסקינן בהלכה במסים אלא בפרשנות חוזה אחד – נגרמה עקב המוצר הלא בהיר אשר לפנינו".

בסיכום נאמר לקוראנו: חוזה מפותל ומתחכם, יכול שישיג מטרתו הנחבאת (ככל שקיימת), אך עלול גם לגרום למיסוי מהותי שיתכן ואינו נדרש כלל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.