ביום 1 בנובמבר 2016 קבלה ועדת ערר (ו"ע 45326-01-15) את עררה של לילך אריאל (להלן: "העוררת"), על קביעתו של מנהל מסמ"ק כי לא יחול פטור במכירת דירת המגורים שהייתה בבעלותה, עקב אי עמידה בהוראות הצינון המתוארות בסעיף 49ו' – במכירת דירה שלפחות 50% מעלותה מומנו במתנה (בשלוש השנים שקדמו לרכישתה).

להלן תמצית הדברים בקצרה:
העוררת בהיותה בת 18, רכשה בחודש 5.2013 דירת מגורים בת"א, בעלות של 1.2 מיליוני ₪.
בחודש 9.2013 מכרה את הדירה בסכום של 1.8 מיליוני ₪, ובקשה פטור כדירה יחידה (סעיף 49ב(2).
מנהל מסמ"ק שלל את הפטור בטענתו כי עלות הרכישה מומנה במתנה מאביה ולכן הפטור על פי סעיף 49ב'(2), מסויג בהוראת הצינון של סעיף 49ו' (שלוש שנים מיום הרכישה בדירה שנרכשה במתנה מהורה והמוכר לא גר בה), ולכן לא יחול הפטור.
על פי חוזה הרכישה היו אמורים להשתלם עם החתימה 50 אלפי ₪. בפועל שולמו 400 אלפי ₪ ("כמחווה של רצון טוב").
מקור כספי המקדמה – נטען כי הוא ממימוש נכס בברוקלין, שקיבל האב בחלוקת נכסים במסגרת גירושין מאשתו (הנכס נמכר בכ-950 אלפי דולר). בעדותה הודתה העוררת כי קבלה את סכום המקדמה האמורה כמתנה מאביה.
את יתרת עלות הרכישה הייתה אמורה לשלם העוררת למוכרת עם מסירת החזקה בדירה לידיה, ותוך התקיימות תנאי מתלה של רישום זכויות בעלות המוכרת בדירה (שלא הייתה רשומה כבעלת הדירה קודם לכן).
נטען כי את יתרת עלות הרכישה שבמקור הייתה 1,150 אלפי ₪, ובפועל נותרה רק על 800 אלפי ₪ נתכוונה העוררת לממן ממשכנתא שתיטול.
אביה היה אמור להיות ערב למשכנתא זו.
מניין היו לה מקורות לפרוע את המשכנתא האם במימון עצמי או שוב אביה יפרע? נטענו מספר טענות לא מבוססות, לאפשרות מקורות הכנסה עצמיים של העוררת.
מפה לשם ומבלי להיכנס לרכילות אישית בעניין העוררת, שתוארה בפסה"ד – מכרה העוררת את הדירה לצד ג' בחודש 9.2013 כאמור, בסכום של 1.8 מליוני ₪. לטענתה הדירה הייתה שווה בכלל 2.4 מיליוני ₪, ורק עקב חיפזון במכירה נמכרה במחיר זול בהרבה.

מכאן מתחילה מסכת של מצגים ותיאורים, וחסרות ראיות ועובדות מוכחות.
אף שישנו חוסר בתיעוד ואף יתכן כי ישנם פערי זמן בין המועדים לתשלום סופי והעברת הבעלות לבין מועדי תשלום / תקבול אחרים, מתרשמת הועדה כי ניתן לגשר על העניין וכי ניתן לקבל את הטענה שיתרת סכום הרכישה מומנה מתמורת מכירת הדירה לקונה החדש.
אי לכך ומשום שרק 400 אלפי ₪ מתוך עלות הדירה שהייתה 1,200 אלפי ₪ כאמור, הרי פחות מ-50% מעלותה ניתנה במתנה, והוראות הצינון של סעיף 49ו' אינו חלות.
בהעדר טענה אחרת ע"י המנהל לאי זכאותה של העוררת לפטור ממס שבח – התקבל הערר, והפטור ניתן.

נקודות למחשבה ולהדגשה

• ועדת הערר מציינת המפורש כי היא דנה בערר על שלילת הפטור במס שבח.
  מובן וידוע והועדה מציינת זאת במפורש כי יתכן ופקיד השומה יראה בעסקה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי הנתונה בכלל לחבות במס הכנסה, וכל עניין הפטור ממס שבח, לא יהא רלוונטי.
• ועדת הערר מציינת את הוראת הסף של סעיף 49ב(2) לחוק מסמ"ק: הדרישה היסודית בסעיף זה, מעבר להיות הדירה – דירה יחידה, היא כי הדירה הנמכרת הוחזקה בידי המוכר 18 חודשים לפחות. תנאי זה כלל לא נתקיים במקרה דנן. מנהל מסמ"ק לא טען לאי התקיימות תנאי יסודי זה, אלא ניסה לשלול הפטור בטענת העדר תנאי הצינון של דירת מתנה, ודרכו זו לא צלחה.
• לאור העובדה כי ועדת הערר השתכנעה כי יתרת התמורה מומנה מתמורת המכירה של הדירה לרוכש הסופי, מציינת הועדה כי היא אינה נדרשת לקבוע עמדה באשר למעמדה של העמדת ערבות ע"י האב למשכנתא בנקאית לו היתה ניטלת. (האם מתן הערבות שווה ערך למתנה של האב).
  כמו כן קובעת הועדה כי אינה נדרשת לקבוע מה הסבירות לכך שחיילת בשרות סדיר יכולה היתה לפרוע תשלומי המשכנתא השוטפים, כפי שטענה העוררת, או שמא התכוונה להסמך על תשלומים שוטפים של האב, ועצם הנחה זו יביא לקביעה כי גם זה יחשב כמתנה של האב.
• בהתקיים העובדה כי לבסוף לא נלקחה כלל משכנתא ויתרת העלות מומנה מתמורת מכירת הדירה לרוכש הסופי – נחסכה מהוועדה ההחלטה.
• בפסק מתואר כי האב ושותפו טיפלו בזכויות הירושה של המוכרת, קשישה שירשה את הדירה נשוא הדיון, כאשר בהמשך אחד מהם ייצג את הקשישה – כמוכרת, ושותפו את העוררת – כרוכשת, וזאת בתמורה של 1.2 מליון ₪.
  הדירה נמכרה פחות מחמישה חודשים אח"כ ב-1.8 מליון ₪ כאשר לדברי העוררת שווי השוק של הדירה בעת מכירתה היה 2.4 מליוני ₪, ורק עקב חיפזון המכירה מכרה בתמורה פחותה ב-0.6 מליוני ₪.
  כלומר ולדברי ועדת הערר "למוכרת המקורית בת ה-86 אשר יוצגה ע"י שותפו של אבי העוררת, שולם חודשים ספורים קודם לכן, מחיר המהווה רק מחצית משווי השוק של הדירה".

    אין ספק שהדברים מטרידים !!

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.