ביום 7 בנובמבר 2016, דחתה ועדת ערר את עררם של גברת אביבה שוורץ ואחרים (ו"ע 48871-12-15) – בעלי זכויות בבית פרטי בקריית אתא שמכרו זכויותיהם, על קביעת מנהל מסמ"ק כי יש ראשית לפצל "פיזית" את החלקה לחלקת מגורים (לגביה ייושמו הוראות סעיף 49ז' לחוק) ולזכות אחרת במקרקעין (החבה במיסוי מלא כדין).

העוררים, ככל הנראה יורשים, ירשו בית פרטי בגודל של 75 מ"ר על חלקה שגודלה 1 דונם, בקרית אתא. על החלקה ניתן היה לבנות שתי יח"ד.
העוררים מכרו זכויותיהם לאחר בכ-1.9 מליון ₪, וביקשו בחישוב השבח, להחיל את סעף 49ז' לחוק כך שעד כפל שווי הבית (ללא זכויות הבניה) יחול פטור ממס (פטור דירת ירושה – לפי סעיף 49ב(5)), ועל היתרה יחול מס, כמכר זכות אחרת במקרקעין. (תוצאת החישוב לא תוארה בפסק).

מנהל מסמ"ק קבע כי משום שניתן לפצל את החלקה ולבנות עליה שתי יחידות, הרי יש לבצע פיצול פיזי: על חלקה בה שוכן בית המגורים, יוענק הפטור על פי סעיף 49ז' כאמור (בשומה נקבע סך של 1.5 מליון ₪ כפטור ממס). על החלק האחר של החלקה, שהוערך ב-0.4 מליון ₪ נקבע כי יחול מיסוי מלא.

העוררים מסתמכים על הלכת נסל משנת 1994, שם נקבע כי סעיף 49ז' חל הן על זכויות בניה אנכיות (זכויות בניה לגובה) והן על זכויות בניה אופקיות (של כמה יחידות בניה = פיצול פיזי).
בהלכת נסל נאמר כי הפיצול הפיזי אינו מוזכר בחוק בעוד שלפיצול האנכי מתייחס סעיף 49ז'.
כמו כן נקבע כי לצורך בחינת ביצוע פיצול פיזי: "אמת המידה היא השטח אשר משמש להנאה סבירה מהבית".
בעניין זה מאוזכרת שונות בין בית על חלקת אדמה באזור עירוני לבין בית כאמור באיזור כפרי, בו נהוגות שטחי חלקות גדולות יותר המוצמדות לבית מגורים.

כמו כן נאמר בהלכת נסל (והדברים לא הובאו בפס"ד הנוכחי):
"עצם העובדה כי ניתן לבנות על אותה חלקה 6 דירות נוספות , קרי לנצל את אחוזי הבניה עד תומם, אינה מוליכה למסקנה כי יש לפצל פיצול פיזי… הפיצול הפיזי נועד לבודד את יחידת המס רק במקרים הברורים של גודל חלקה בלתי סביר".

בכל אופן קובעת הועדה כי המבחן המנחה אותה הוא מבחן הסבירות, ועל העוררים היה לשכנע את המנהל ולאחריו את הוועדה, כי חלקה בת 1 דונם נדרשת לשימושו של בית בן 75 מ"ר בלבד. העוררים לא הרימו את נטל הראיה ולכן דין הערעור להידחות.

לאחר הקביעה כאמור ובהערה של כיוון דרך עתידי, קובעת הוועדה בדעת רוב, כי שנים רבות חלפו מאז מתן הלכת נסל, וכי: "אין ספק כי בכל מה שנוגע לגודל קרקע ליחידת תכנון, חלו תמורות בעשרות השנים שחלפו מאז הפסיקה הנ"ל. בעבר היו יחידות תכנון גדולות אך צוק הזמנים אילץ את הגופים המתכננים ליצור יחידות תכנון קטנות יותר… לפיכך יתכן שיש לשקול מחדש את הגישה המוצגת לעיל בפסיקה".

נציין כי ככל שעמדת חברי ועדת הערר משקפת גם עמדות שיפוטיות של אחרים, הרי יש להיערך לצמצום הלכת נסל, ולביצוע פיצולים פיזיים לחלקות קטנות יותר ויותר, בהתאם להתפתחות התכנונית והסביבתית הקיימת כיום.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.