במסגרת ניסיון המדינה להכניס לשוק הדיור להשכרה למגורים לטווח ארוך, גורמים גדולים כולל מוסדיים, ומתוך כוונה לאפשר למשקי הבית להשקיע בשוק זה באופן פסיבי מבלי להתעסק במקרקעין עצמן, נכנס לתוקף לפני כחודש תיקון חקיקה מקיף בפרק שני 1 לפקודת מס הכנסה, הדן בקרנות ריט.
מאז 2006 בו נחקק הפרק קמו רק שתי קרנות ריט, ועתה מתבצע נסיון לשבור את "תקרת הזכוכית", זאת תוך מתן אפשרות ועידוד השקעה של הקרנות במקרקעין מניבים לצורכי דיור לטווח ארוך, לרבות בשלב היזום שלהן, דבר שנשלל בחוק במתכונתו הקודמת.
להלן בקליפת האגוז, הנקודות העיקריות בדין החדש:
קרן השקעות במקרקעין
- חברה מאוגדת נשלטת ומנוהלת בישראל.
- מניותיה נרשמו למסחר בבורסה בישראל תוך 24 חודש מהתאגדותה, ובחברה ש-30% לפחות מנכסיה הם מקרקעין שנרכשו בשבע השנים שמתחילת התיקון לחוק (7.6.2016) שהם מקרקעין מניבים למגורים לטווח ארוך, או שיחלו להניב – בתוך תקופה שנקבעה (להלן: "מקרקעין למגורים") – תוך 36 חודש.
- אין לה ככלל פעילות או נכסים והתחייבויות אחרים מלבד הקשור במקרקעין מניבים או מקרקעין למגורים (להלן: "המקרקעין").
- לפני ההנפקה לבורסה – שווי המקרקעין ונכסים מסויימים נוספים, הינו לפחות 95% משווי כלל נכסיה. 75% לפחות מהמקרקעין, בישראל.
- לאחר ההנפקה לבורסה – שווי המקרקעין וכספי ההנפקה לא פחת משווי 75% משווי כלל הנכסים, ומסכום של 200 מליון ₪.
ניתן לה ליטול הלוואות עד 60% משווי המקרקעין המניבים, 80% משווי המקרקעין למגורים, ו-20% משווי שאר הנכסים. - דילול החזקת בעלי שליטה – לאחר 3 שנים מההנפקה יחזיקו יותר מ-5 בעלי מניות ב-70% ומעלה מאמצעי השליטה, בחלוף 5 שנים – ב-50% מאמצעי השליטה, אף אחד מהם – לא יותר מ- 30%, וכו'.
ההכנסה החייבת של בעלי המניות
- ההכנסה החייבת של הקרן תחשב כהכנסתם של בעלי המניות בה, במועד חלוקתה.
- הפסדים שנצמחו בקרן לא יותרו לקיזוז כנגד הכנסה של בעלי המניות בקרן.
- 90% מכלל ההכנסה החייבת, למעט שבח ורווח הון, תחולק לבעלי המניות עד 30 באפריל של השנה העוקבת. שבח מקרקעין ורווח הון – תוך 12 חודש מיום המכירה.
- ההכנסה החייבת הרגילה, לא תחשב כיגיעה אישית.
- ניתן לחלק גם הכנסה בגובה הוצאות הפחת. הכנסה זו תחשב רווח הון או שבח מקרקעין.
- הכנסות חריגות – הכנסות ממכירת מלאי, והכנסות "אחרות" אם הינן עולות על 5% מהכנסות הקרן, וכן הכנסות ממכירת מקרקעין להשכרה לטווח וכן הכנסות ממכירת מקרקעין להשכרה לטווח ארוך (בסיווג מסויים) שנמכרו לפני חלוף 20 שנה. על הללו יחול מס בשיעור 70% ללא זכות פטור, ניכוי, זיכוי או קיזוז.
- הכנסה חייבת ממכירת מקרקעין מסויימים המוחזקים לתקופה קצרה – מס שולי.
- הכנסה חייבת ושבח – מהשכרה או ממכירה של מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה לטווח ארוך- 20% מס.
מוסדיים
- קופת גמל לגיל פרישה (וגופים זרים דומים), פטורים ממס למעט על הכנסות חריגות והכנסות ממכירת מקרקעין מסויימים להשכרה למגורים שנמכרו לאחר "תקופה קצרה".
- מוסד ציבורי – כנ"ל, אך על הכנסותיו משבח מקרקעין יחול רק מחצית הפטור.
הכנסה חייבת של הקרן (מה שלא חולק לבעלי המניות)
- הכנסות חריגות – מס של 60% (לא צויינו הסנקציות לעייל).
- הכנסה חייבת ממכירת מקרקעין מסויימים המוחזקים לתקופה קצרה – מס חברות.
- שאר ההכנסות החייבות – לפי שיעוריהן על פי כל דין.
העברת מקרקעין לחברה שהפכה אח"כ לקרן ריט
- העברת מקרקעין בתמורה להקצאת מניות בחברה עם או בלי תוספת תמורה נוספת; ככל נעשתה לפי יחסי שווי; לפני הרישום למסחר בבורסה ;הועברו כל הזכויות במקרקעין; ניתן אישור מראש מהמנהל – על חלק המקרקעין בגינו הוקצו מניות, יחול פטור ממס שבח.
- השבח "שהופטר" יחוייב כרווח הון בעת מכר המניות שהוקצו למעביר המקרקעין. הללו יקבלו את נתוני המקרקעין שהועברו בפטור.
- בגין קבלת המקרקעין – על כל המקרקעין שהועברו (לרבות הללו שכנגדן שולמה תמורה במזומן) תתחייב החברה במס רכישה בשיעור 0.5%. ככל שהתמורה הנוספת עלתה על 50% מכלל התמורות (תמורה בכסף, שווה כסף והקצאת מניות), יחול על התמורה הנוספת מס רכישה מלא.
- הקרן "נכנסת בנעלי המעביר", לעניין יום רכישה ושווי רכישה של המקרקעין שהועברו.
העברת מקרקעין לקרן ריט קיימת
רוב העקרונות דומים. יש שונות מסויימת בעניין ההפרות, וכן:
- העברת המקרקעין אמורה להיות לאחר שהמניות כבר נסחרות.
- המניות המוקצות למעביר, יוחזקו בידי נאמן.
- בגין העברת המקרקעין תחול דחיית מס בלבד – עד מועד מכר המניות שהוקצו למעביר או עד תום 60 חודש ממועד ההעברה. במקרה האחרון התמורה הרעיונית תהא מחיר ממוצע בבורסה של המניות ב-30 ימי המסחר שקדמו לתום חמש השנים.
מס רכישה ברכישת מקרקעין ע"י הקרן
- ככלל יחולו שעורי מס רכישה רגילים.
- בהעברת מקרקעין לקרן ע"י בעלי המניות, לא זוהתה הקלה בדומה להעברה כאמור לחברה שהפכה אח"כ לקרן, כמתואר לעייל.
- ברכישת מקרקעין למגורים, ישנה הקלה (בין בהעברה ובין ברכישה חופשית) – מס רכישה של 0.5%.
החזקת קרן באיגוד מקרקעין
- בחזקה בדרך של רכישה (למעט העברה) של זכויות ב- 50% ומעלה באיגוד מקרקעין תביא לשיקוף תוצאות הפעילות של האיגוד כך שיראו את הכנסתו החייבת והפסדיו, ככאלו של הקרן עצמה במישרין (לפי חלקה באיגוד).
- איגוד מקרקעין לעניין זה הינו לפי המבחנים הרגילים, לרבות איגוד שנכסיו בחו"ל ואילו היו בישראל היה נחשב איגוד מקרקעין. וכן – מספר בעלי מניותיו הינם עשרה לכל היותר, זכויות המקרקעין הינם בהחזקה ישירה בלבד, הוא אינו גוף שקוף, או שהינו שקוף מיום יסודו, ועוד.
במסגרת תיקון החקיקה תוקנו חוקים נלווים באותה רוח: - בעניין קופות גמל – בוצעה התאמה בסוג המקרקעין ומשך התקופה בה תוכל קופת גמל לרכוש מקרקעין למטרת השכרה למגורים לטווח ארוך, בדומה להגדרות והתקופות בקרן הריט.
- בחוק מיסוי מקרקעין – הוצאה קרן הריט מהגדרת
איגוד מקרקעין (בתקופה בה טרם נרשמו מניותיה למסחר, ובלבד שלבסוף נרשמו). - בחוק מע"מ – ניתן פטור לקרן הריט בעסקת רכישת דירת מגורים "מאדם פרטי", וכן ניתן פטור ממע"מ במכירתה.
למעשה על הקרן שעשויה להיות עוסק מורשה, היה להוציא ברכישה כאמור, חשבונית מס עצמית כבעסקת אקראי, בה לא ניתן יהא לקזז מס התשומות, באשר מטרת הרכישה הינה השכרה למגורים, שהינה כידוע עסקה פטורה.
על כל אלו ועוד נחדד במבזקים נוספים בעתיד.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
שיתוף:
