בהמשך למבזקנו מיום 25/12/2014 (מספר 576) בנושא השקעה בנדל"ן בספרד באמצעות שותפות ספרדית או באמצעות מוסד קבע בספרד של ישות זרה, נבקש להביא בפניכם אפשרות נוספת להשקעה בנדל"ן מניב בספרד: השקעה באמצעות קרן להשקעה בנדל"ן (קרן "ריט") המכונה בספרד Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI").
משטר ה – SOCIMI הוקם בספרד בשנת 2009 במטרה לעודד גופים זרים ומקומיים (יחידים וחברות) להשקיע בנדל"ן מניב. משטר ה -SOCIMI מעניק פטור ממס חברות בספרד להכנסות דמי שכירות ולרווחי הון בעת מכירת הנדל"ן, והכל בכפוף להתקיימותם של תנאים אלו (הרשימה שלהלן אינה ממצה):
א. ה – SOCIMI נדרשת להון עצמי מינימאלי של 5 מיליון אירו, בין במזומן ובין בדרך של העברת נכסי נדל"ן לחברה.
ב. ה – SOCIMI צריכה להיות רשומה למסחר באחת מהבורסות בספרד או באיחוד האירופאי. לעניין זה קיימת אפשרות של רישום בבורסה "אלטרנטיבית" בספרד, המאפשרת להתמודד עם סוגיית הסחירות.
ג. 80% מנכסי ה -SOCIMI צריכים להיות נכסי נדל"ן מניב (המניבים הכנסות דמי שכירות), קרקעות עירוניות לפיתוח של נדל"ן או החזקה בקרןREIT או ב -SOCIMI אחרות, לרבות נדל"ן וישויות המחזיקות בנדל"ן במדינות אחרות באיחוד האירופי.
ד. 80% מהכנסותיה של ה -SOCIMI צריכות להיות הכנסות מדמי שכירות או מדיבידנדים שמקורם בהכנסות "מזכות".
ה. ה -SOCIMI צריכה לחלק לבעלי מניותיה לפחות 80% מהכנסתה הנובעת מדמי שכירות; כמו כן, על ה -SOCIMI לחלק לפחות 50% מרווח ההון הנובע ממכירת מקרקעין או מחברות SOCIMI שבבעלותה, ואת יתרת רווח ההון עליה להשקיע בנכסים תוך 3 שנים ממועד מכירת הנכס. הכנסות דיבידנד מגופים שבבעלות ה – SOCIMI חייבות להיות מחולקות במלואן לבעלי המניות.
ו. נכס נדל"ן מניב שבבעלות ה – SOCIMI נדרש להיות מושכר לתקופה של לפחות 3 שנים.
כאמור, ההטבה המוענקת ל – SOCIMI הינה פטור ממס חברות המוטל על הכנסות ה – SOCIMI, כך שלמעשה המיסוי האפקטיבי החל על בעלי המניות בה הינו מס החל על דיבידנד. בעלי מניות יחידים תושבי ישראל המחזיקים ב – SOCIMI ישלמו מס אפקטיבי של 25% או 30% החל על הכנסות דיבידנד, וחברות תשלמנה מס חברות בשיעור של 25%.
כמו כן, ה -SOCIMI זכאית להפחתה של 95% ממס הרכישה בעת רכישת נדל"ן להשכרה למגורים או מקרקעין עירוניים לצורך פיתוח נדל"ן להשכרה למגורים, וכל זאת בכפוף לכך שתקופת ההחזקה בנכסים אלו תהא לפחות 3 שנים.
נציין כי לצורך קבלת ההטבות המוענקות ל – SOCIMI נדרשים בעלי המניות לשלם מס אפקטיבי במדינת מושבם על הכנסותיהם המתקבלות מה- SOCIMI בשיעור של 10% לפחות, אחרת על חלק ההכנסה המיוחס לבעל המניות תידרש ה – SOCIMI להשלים את מס חברות בספרד.
תנאי זה עלול שלא להתקיים, ככל שמדובר בבעלי מניות ישראלים הזכאים לפטור ממס, כדוגמת עולים חדשים או תושבים חוזרים \ ותיקים, ואף במקרים של אי תשלום מס על הדיבידנד בשל קיזוז הפסד.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי ורו"ח (עו"ד) יניב גולדשטיין, ממשרדנו.
