מתרבים המקרים, בהם נדרש דייר מוגן ע"י הבעלים, לפנות את הנכס אותו הוא מחזיק מכח חוק הגנת הדייר בתמורה לקבלת "סידור חלוף", בין אם לחילופי דירת מגורים ובין אם לחילופי נכס עסקי.

לפרטי ההסכם המתגבש בין הבעלים לדייר המוגן, ישנה השלכה מהותית על חבות המס, אם בכלל, בעסקה זו.

ראשית נבהיר, כי זכות דיירות מוגנת איננה מהווה זכות במקרקעין ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בהתאם לפסיקה, למעט לעניין פרק חמישי 4 לחוק (פינוי בינוי).

זכות דיירות מוגנת המשמשת לצורכי מגורים, איננה מהווה נכס לעניין פקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") ועל כן מכירתה איננה חייבת במס רווח הון. עם זאת, זכות דיירות מוגנת שאינה למגורים כן מהווה נכס לעניין הפקודה ועל כן מכירתה חייבת במס רווח הון הנישום בידי פקיד השומה (וראו הרחבה במבזק 561).

להלן נציג מקרים אשר נדונו בפסיקה בעבר, בהם נערכו הסכמים לפינוי דייר מוגן תמורת קבלת סידור חלוף, אשר הביאו לחבות מס גבוהה מהמתוכנן ע"י הצדדים.

בעניין אורה צרפתי (עמ"ש 221/95) נדון מקרה ובו במסגרת התחייבותו של קבלן כחלק בעסקת קומבינציה על מגרש בפ"ת, נטל עליו הקבלן התחייבות למצוא דיור חלופי למשפחה אשר החזיקה בדירה בדיירות מוגנת. וכך, הוסכם כי בתמורה לפינויים יקבלו הדיירים המוגנים דירה בת 4 חדרים בבניין החדש שיבנה.

בפס"ד זה עלתה השאלה האם מדובר בהסכם לרכישת דירה חדשה או רק לקבלת זכות דיירות מוגנת .על אף טענת הדיירים, כי הקבלן דאג להם לסידור חלוף בלבד כדיירים מוגנים, והם אלו שהשלימו את זכות הבעלות בתמורה מופחתת, כך שעליהם לשלם מס רכישה רק על חלק הבעלות בדירה, הרי שבית המשפט קבע כי לא כך הוא: לאור מכלול ההסכמים, הרכישה של הדירה, הייתה חלק מן העסקה הכוללת בין העוררים לבין הקבלן, בקשר לפינוי הדירה בבניין הישן ועל כן על הדיירים לשלם מס רכישה לפי השווי המוסכם של דירה מושלמת כשהיא פנויה.

בפסיקה אחרת של בית המשפט בעניין דרור אריק (ו"ע 1409/04), נדון מקרה ובו נקבע בהסכם עם הבעלים, שרצה להרוס חנות אשר הוחזקה בדיירות מוגנת, כי המחזיקים יקבלו בעלות בחנות בבניין שיוקם.

אותם מחזיקים ביקשו ליהנות מההקלה שניתנה בסעיף 9ג לחוק, בתנאים מסוימים, בתקופה הקובעת (בין התאריכים 07/11/2001-31/12/03), אשר קבעה מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% על כל סכום הרכישה, זאת במטרה לתמרץ העברת נכסים המושכרים בדמי מפתח מהבעלים לדיירים וההיפך, ולצמצם את כמות הנכסים המושכרים בשכירות מוגנת.

מאחר ובהסכם בין הצדדים נקבע כי מדובר בעסקת מכר לפיה הבעלים ימכרו למחזיקים בחנות זכות בעלות בחנות חלופית, הרי בית המשפט פסק כי לא הייתה כאן רכישת זכות הבעלות ע"י הדיירים המוגנים אלא רכישת נכס חלופי, ומשכך דחה את תביעתם להקלה במס רכישה.

בנוסף, יתכנו מקרים בהם הבעלים מציע לדיירים המוגנים בנכס עסקי, זכות דיירות מוגנת בנכס חלופי שעתיד להיבנות, אולם כחלק מן ההסכם המתגבש, יקבלו הדיירים המוגנים  גם פיצוי כספי בתקופה זו. הפיצוי הכספי יחוייב ככל הנראה במס כהכנסה פירותית.

חשוב לתת את הדעת, כי פיצוי כספי, החורג משמעותית מאבדן ההכנסות המחושב של המחזיקים בתקופה זו, עלולי להתפרש אצל פקיד השומה כתשלום נוסף ע"ח מכירה הונית של זכות הדיירות המוגנת ובכך להשית על המחזיקים מס רווח הון בהתאם לשווי מכירת הזכות המלאה.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו.