בית המשפט העליון קבע פעמים רבות בעבר, כי עיקרון "צירוף כל התמורות" הינו עיקרון יסוד במיסוי מקרקעין, אשר לפיו "שווי המכירה" לעניין מס הרכישה יכלול את סך כל התמורות, הישירות והעקיפות, אשר הקונה התחייב לשלם למוכר או למי מטעמו, כאשר עיקרון זה מצריך בחינת מכלול ההתחייבויות שנטל על עצמו הרוכש, הישירות כאחד.

יש לציין כי בית המשפט העליון בעניין שרביט (ע"א 2960/95)מצא, כי בנסיבות שהתקיימו שם, ניתן היה להפריד בין ההתחייבות לרכישת הזכויות בקרקע, לבין ההתחייבות הנפרדת לתשלום עבור הוצאות הפיתוח ומשכך לא כלל בית המשפט לעניין חישוב מס הרכישה המתחייב, את הוצאות הפיתוח כחלק מ"שווי המכירה".

בשבוע שעבר ניתן פס"ד בו"ע 4357-10-13 חייל השקעות ונכסים בע"מ (להלן: "החברה") נ' מנהל מסמ"ק חיפה, אשר עסק בשאלה:

האם יש להביא בחשבון שווי הזכויות הנרכשות, את העובדה כי החברה רכשה ביחד עם המקרקעין גם זכויות בחברת ניהול – ולהפחית את שוויה השלילי (הגרעוני) של החברה, מסכום הרכישה.

במקרה הנדון, התקשרה החברה עם מפרק חברת צמנטכל בע"מ (בפירוק) (להלן: "צמנטכל") בהסכם לרכישת "ממכר" הכולל את כל זכויותיה של  צמנטכל במקרקעין, כל הזכויות במרכז המסחרי, כל זכויות הבניה, התחייבויות כספיות שונות, וכן כל זכויותיה בחברת צמנטכל ניהול נכסים בע"מ (להלן: "חברת הניהול"), לרבות זכויותיה וחובותיה של חברת הניהול.

בעוד שהחברה טענה כי יש לחשב את שווי הזכויות בסך של 25.6 מיליון ₪, ע"פ עקרון כלל התמורות לרבות הפחתת שוויה הגרעוני של חברת הניהול, הרי שמנהל מסמ"ק קבע את שומת מס הרכישה לפי שווי הזכויות במקרקעין בהתאם לעקרון כלל התמורות על סך של 32 מיליון ₪ הכוללים גם שווי תמורות נוספות ששולמו (לטענת מנהל מסמ"ק שוויה של חברת הניהול הינו 0 במקרה דנן, מאחר והחברה רכשה במקביל, גם את חובה של חברת הניהול וגם את הזכות לגבות את חובה ולכן אין לחברת הניהול לעניין זה כל שווי).

בית המשפט דחה את הערר וקבע כי רכישת חברה גרעונית תוך רכישת זכות הנשיה כלפיה – לא השפיעה על שווי הרכישה ומשכך מבחינת החברה שוויה של חברת הניהול היה אפס.

עם זאת, קבע בית המשפט כי ככל שהחברה היתה סבורה שיש להפחית שווי שלילי משווי המכירה, היה עליה להוכיח את השווי השלילי הנ"ל, ולא מספיק להראות גרעון בספרים.

נציין כי קביעה זו והסוגיה עצמה אינם ברורים כלל ועיקר, שכן לשון החוק קובעת כי חובות שיש לנישום בגין הנכס אינם נחשבים לחלק משווי הנכס ולא יביאו להפחתת שוויו ואם הרוכש לוקח על עצמו את התחייבויות המוכר כחלק מהמכירה, הרי ששווי הזכות יכלול גם את שווין של ההתחייבויות אלו. במקרה דנן ככל שהיה מוכח ששווי חברת הניהול הינו אכן שלילי, הרי שווי המכירה לצורכי מס רכישה היה אמור להיות גבוה אף יותר, שכן מדובר בנטילת התחייבויות שהינה בעצם תשלום נוסף.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה וישי חיבה רו"ח (משפטן) ממשרדנו.