בשנים האחרונות, משרדנו מלווה ישראלים רבים המשקיעים בנדל”ן בגרמניה. לרוב, רכישת נכסי הנדל"ן בגרמניה מבוצעת באמצעות שותפות (KG) או שותפות מוגבלת במניות (GmbH & Co. KG). שותפויות משני הסוגים אינן נישומות לצרכי מס עפ"י הדין בגרמניה אלא השותפים ההן. בדרך כלל כל שותפות מחזיקה בנכס אחד בלבד. השימוש בשותפות נעשה מסיבות כלכליות (למשל, לצורך קבלת מימון על ידי מוסדות בנקאיים גרמנים), משפטיות (למשל, לצורך יצירת הגנה משפטית נוספת) ומיסויות (למשל, לעניין מס רכישה). השותפויות עצמן, מוחזקות על ידי חברות (ישראליות, גרמניות, או תושבות מדינה שלישית כדוגמת הולנד) או במישרין על ידי היחידים הישראלים.

ברצוננו להביא לתשומת ליבכם שלוש הוראות המגבילות את יכולת קיזוז ההפסדים עפ"י הדין בגרמניה, ועשויות להשפיע על כדאיות ביצוע עסקה או על מבנה ההחזקה:

לפני המקל, נתחיל דווקא בגזר :

העברת הפסדים לשנת המס הקודמת: הפסדים עסקיים ניתנים להעברה קדימה ללא הגבלה. הפסדים כאמור אף ניתנים להעברה שנה אחורה עד לגובה של מיליון יורו, לבחירת הנישום (לעניין מס המסחר, מס נוסף החל על פעילות עסקית בנסיבות מסוימות ומשולם לרשות המקומית, לא ניתן לבצע העברה אחורה).

ועתה למגבלות:

תקרת ניצול הפסדים מועברים: הפסדים מועברים ניתנים לקיזוז בשנה השוטפת עד לגובה של מיליון יורו, כאשר ניצול יתרת ההפסדים המועברים מוגבל לכדי 60% מההכנסה החייבת העולה על מיליון יורו באותה שנה.

מחיקת הפסדים מועברים בנסיבות של שינוי בעלות: כדי למנוע "מכירת" הפסדים, נקבע ככלל כי  הנישום המנצל את ההפסד צריך להיות זה שנשא בו מבחינה משפטית וכלכלית.

באופן פרטני ומעשי נקבע כי:

ההפסדים המועברים נמחקים כליל עם העברת יותר מ – 50% מהזכויות בחברה (במישרין או בעקיפין) לרוכש פלוני במהלך של עד 5 שנים (הרוכש וקרוביו וכן קבוצת רוכשים נחשבים לרוכש אחד לעניין זה).

ההפסדים נמחקים באופן יחסי עם העברת 25%-50% מהזכויות במהלך של עד 5 שנים.

מחיקת ההפסדים נעשית בשנה בה ישנה עליה בשיעור ההחזקה "המותר" כאמור בתקופת חמש השנים.

ההגבלה לא תחול בנסיבות של רה-ארגון לצורך הבראה.

הגבלת קיזוז הפסדים מיוחסים משותפות: ניצול הפסדים שנובעים משותפות בידי שותף מוגבל, מוגבל לכדי סכום השקעתו בה (במאובחן מהלוואת בעלים).

כמתואר לעיל, החזקת נכסי מקרקעין בגרמניה מתבצעת לרוב על ידי שותפות ייעודית; טלו לדוגמא חברה ישראלית המחזיקה בשני נכסים מניבים בגרמניה באמצעות שתי שותפויות, אותן מימנה באמצעות הזרמת הון בסכום זניח, והיתרה בדרך של הלוואות. בעוד שבדין הישראלי החברה תוכל לקזז הפסדים משותפות אחת כנגד רווחי השותפות השנייה וכן מפעילות עצמאית שלה, הרי שבדין הגרמני, החברה לא תוכל לקזז את הפסדי השותפות האחת מרווחי האחרת ומהכנסות אחרות, אלא בסכום זניח. מצב שכזה עלול גם לשלול מהחברה על פי הדין הישראלי, את הזיכוי ממס זר ששולם בגרמניה, עקב הגבלת חמש השנים הנקובה בסעיף 205א לפקודה.

במקרים מתאימים, יש להעדיף השקעה בהון השותפות חלף מתן הלוואות.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי אלימי ולרו"ח (משפטן) אייל סנדו, ממשרדנו.