תקנה 11 לתקנות מס רכישה, באה להקל על 3 סוגי רוכשים בעת רכישת דירות מגורים; נכה, נפגע ובן משפחה של חייל שנספה במערכה.
התקנה קובעת שבגין דירה שנמכרה לאחד הרוכשים הללו לשם שיכונו, יקבע שיעור מס רכישה מופחת של 0.5% , כאשר פטור שכזה יינתן לאדם אחד אך ורק פעמיים בחייו(ויודגש כי כאשר מדובר בבן משפחה של חייל כאמור שהוא יתום – עד היותו בן 40).
הסעיף ממשיך וקובע כי הקלה זו תינתן גם לבן זוגו של הרוכש, לגבי הדירה שרכשו במשותף, וגם אם נישאו תוך 12 חודשים מיום הרכישה.
בעניין תקנה זו נעיר 2 הערות:
ישנם מצבים בהם הוריו של ילד נכה, נדרשים לעבור לדירה התואמת את מגבלותיו של הילד, ועולה השאלה האם במצב שכזה, יהיו זכאים ההורים להקלה במס רכישה בשמו של ילדם?
בעניין זה נשיב כי במסגרת הנחיה שפרסם היועץ המשפטי לרשות המיסים בתאריך 13/6/2006, הפרשנות הראויה לתקנה 11(א) לתקנות הינה, החלתה גם בנסיבות בהן ההורים הם הרוכשים את דירת המגורים, כאשר רכישה זו נדרשת בשל צרכיו המיוחדים של ילדם הנכה, לאור סוג מוגבלותו והדיור שהתגורר בו הקטין קודם לכן.
הקלה במס רכישה כאמור תיוחס לנכה עצמו ותחשב כניצול ההקלה על ידו.
יש לציין כי הקלה זו תינתן רק לאחר שיתקבל ע"י ההורים, כאפוטרופוסים של הקטין, אישור מביהמ"ש לניצול ההקלה של הקטין וזאת בהתחשב בהכרח הקיים במעבר המשפחה לדירה הנרכשת בשל צורכי הילד הנכה, וכן בעובדת ניצול ההקלה לגבי הקטין, כך שתיוותר בידיו הזכות להקלה נוספת אחת בלבד.
הערה השנייה עוסקת בשאלה כיצד תחושב ההקלה בתקנה 11, כאשר מדובר בדירתו היחידה של הרוכש? וביתר פירוט, האם רוכש שכזה רשאי לדרוש לקבל הן שיעור מס של 0% עד לשווי המדרגה הראשונה כאמור בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק והן את שיעור המס המופחת בתקנה 11 לגבי יתרת שווי הדירה, או שעליו לבחור בין לשלם מס רכישה רגיל לדירה יחידה ובין לנצל את התקנה לגבי כלל שווי הדירה?
בעניין זה ניתן בתאריך 27/12/11 פסק דין בו"ע 1306/08 ירמיהו גור, אשר קבע כי על אף שמבחינה ציבורית ו/או מוסרית יש טעם רב בדרישה כי יש לצרף את ההקלה בתקנה 11 למדרגות מס הרכישה, יש לדחות את הערר משום קביעה כי אין לתקן את מעשי החקיקה או להוסיף עליהם בלא סמכות מפורשת.
לדעתנו, יש מקום לפרשנות לפיה הסמכות שניתנה לשר האוצר מכח סעיף 9(ד) לחוק הינה לקבוע כללים רק למתן פטור ממס רכישה, כולו או מקצתו, ואילו הסיפא של הסעיף מטרתה לפרש את הרישא, דהיינו, לאילו סוגי חייבים ובאילו סוגי מקרקעין – יש לתת את אותו פטור חלקי או מלא, אך בכל מקרה אין בסמכותו להביא לידי כך שהמס שיוטל ע"פ התקנה יהיה גבוה יותר מהמס הרגיל המוטל ע"פ החוק.
בהתאם לפרשנות זו, לא יתכן מצב שבו ע"פ תקנה 11 ישולם מס גבוה יותר מכפי שקובע החוק עצמו במדרגת המס הנמוכה ומשכך יש לדעתנו בסיס לטענה המשפטית כי תקנה 11 באה להגביל את תקרת מס הרכישה לגבי אותם רוכשים ולא להחליף את חישוב המס הקבוע בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק.
לדעתנו אם כן החלטת ועדת הערר האמורה, אינה מהווה את המילה האחרונה בסוגיה זו.
לפרטים נוספים, ניתן לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.
