ברצוננו להביא לתשומת ליבכם תיקון בחקיקת מס הרכישה הגרמני שנכנס לתוקף החל מה – 7 ביוני 2013:
על פי דיני המס בגרמניה, רכישת מניות בחברה (GmbH) או בשותפות (KG או GmbH & Co. KG) המחזיקה בנכס מקרקעין חלף רכישה ישירה של נכס המקרקעין, חייבת במס רכישה (להלן: "חברת הנכס"). שיעור הרכישה הרלוונטי בחברת נכס לחיוב במס רכישה הינו 95% ומעלה. שיעורי מס הרכישה משתנים מאזור לאזור, והם הועלו בשנים האחרונות במידה ניכרת. בברלין, למשל, עומד שיעור מס הרכישה על 5% משווי הנכס (3.5% קודם לכן).
לצורך חיסכון במס הרכישה, התפתחה פרקטיקה לפיה, עסקת הרכישה בחברת הנכס פוצלה לשתי עסקאות ובהתאמה לשתי החזקות – ישירה ועקיפה: האחת, רכישה והחזקה במישרין בחברת הנכס בשיעור הנמוך מ – 95%, למשל 94.9%; השנייה, רכישה והחזקה בזכויות בשותפות המחזיקה את יתרת הזכויות בחברת הנכס, למשל, החזקה בזכויות ל – 94.9% מהשותפות (יתרת ההחזקה בשותפות מוחזקת על ידי צד שלישי).
במצב דברים זה, לצורך בחינת סף ההחזקה בחברת הנכס, עובר לתיקון, נלקח שיעור ההחזקה הישירה בלבד בחברת הנכס, תוך התעלמות מההחזקה העקיפה, אף שלמעשה הרוכש מחזיק במישרין ובעקיפין ב – 99.74% מהזכויות בחברת הנכס. המשמעות – העדר תחולת מס רכישה, למרות רכישה של כמעט מלוא הבעלות בנכס.
בהתאם לתיקון, בחינת שיעור הרכישה בחברת הנכס יהא על פי ההחזקה האפקטיבית בחברת הנכס, קרי בחינה האם הרוכש מחזיק לפחות 95%, במישרין ובעקיפין, בחברת הנכס, תוך התחשבות גם בשיעור ההחזקה העקיף באמצעות השותפות, כך שכיום, רכישה כאמור תסווג לצרכי מס רכישה, כרכישה של 99.74% מהזכויות בחברת הנכס וכפועל יוצא מכך תחייב את הרוכש במס רכישה. כאמור, לתיקון זה משמעות רבה, במיוחד לאור שיעורי מס הרכישה הניכרים בגרמניה.
לאור בחינה כלכלית של הבעלות, עשויה לעלות סוגיה האם גם זכויות אחרות (הדומות במהותן למניות) עשויות להיבחן במסגרת ההחזקה העקיפה בנכס מקרקעין או בחברת נכס מקרקעין, כדוגמת: אופציות, זכויות או הלוואות משתתפות ברווחים, מניות משתתפות ברווחים, שותפות "שקטה" וכיוב'). לפיכך, למיטב הבנתנו, לא ברור מהתיקון האם הוא עשוי לחול על הנוהג של רכישת נכס מקרקעין באמצעות רכישת זכויות בשותפות המחזיקה בנכס המקרקעין בשני שלבים: הראשון, רכישה של 94.9% מהזכויות בשותפות המחזיקה בנכס מקרקעין; השני, קבלת אופציה לרכישת יתרת הזכויות בשותפות בעתיד; ייתכן כי רכישה כאמור, תסווג כרכישה כלכלית של 100% מהשותפות המחזיקה בנכס המקרקעין, שתחייב את הרוכש במס רכישה.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי אלימי ולרו"ח (עו"ד) יניב גולדשטיין, ממשרדנו.
