כפי שפרטנו במבזקנו מספר 229, ביהמ"ש המחוזי בת"א קבע בפס"ד חדשני כי במידה וקיימת ודאות משפטית ברורה לקבלת הדיבידנד ביום רכישת המניה, הרי שהמהות הכלכלית  האמיתית של שווי המניה ביום הכרזה בדבר חלוקת הדיבידנד, כוללת שני רכיבים: שווי הדיבידנד והיתרה, שווי המניה.

וכלשון ביהמ"ש: "…מקום שנכס מניב תשואה, הנמכר לאחר שפירותיו מומשו באופן ודאי…, הרי שמחיר המכירה, מחיר הרכישה בידי הקונה (המחיר המקורי), משקף מכירת – רכישת שני נכסים, האחד העץ המופשט (stripped) מפירותיו שהבשילו והאחר, הפירות עצמם."

כפי שציינו כבר אז, השלכה נוספת עשויה לחול מקום שבו נמכר בניין כשהוא תפוס בחוזי שכירות ארוכי טווח, בהתאם לפרשנות פיצול התמורות הרי שיש לגרוע משווי הרכישה לצורך מס רכישה את שווי דמי השכירות שצפויים להתקבל. גם לצורך הפחתת הנכס ניתן להפחית מרכיב זה על פני תקופת השכירות במקום כפחת על הבניין.

על פי אותו עקרון, במקרה הנדון בעניין וילאר נכסים (ע"א 6340/08), בקשה המערערת להפריד מגדר זכויות במקרקעין שרכשה, את שווי הסכם שהיה לה עם חברת עמידר ולפיכך לשלם מס רכישה רק בגין רכיב המקרקעין ללא שווי ההסכם מול עמידר.

נסיבות המקרה בקצרה:

בשנת 2003 התקשרו בעלי קרקע בהסכם עם עמידר, לפיו יקימו על המקרקעין מבנה שישמש כמקבץ דיור ושיועמד על ידם לרשות עמידר, וכן יספקו למקבץ שירותי דיור לתקופה של עשר שנים. (להלן- הסכם עמידר).

ביום 29.3.2005 שונה ייעוד המקרקעין לאזור מגורים המיועד למקבץ דיור עם מסחר.

ביום 4.8.2005 נכרת בין וילאר למוכרים הסכם לרכישת זכויותיהם במקרקעין תמורת סך כולל של כ – 3.4 מליון ₪ ולרכישת זכויותיהם על-פי הסכם עמידר תמורת סך כולל של כ – 2.3 מליון ₪. במועד ביצוע העסקה טרם נבנה מקבץ הדיור ולא ניתן היתר בנייה. במסגרת דיווחיה של הרוכשת למס שבח, שילמה מס רכישה רק בגין הרכיב המיוחס לזכויות במקרקעין, ולא שילמה מס רכישה בגין הרכיב המיוחס לשווי הסכם עמידר.

בית המשפט העליון אימץ את עמדת ועדת הערר וקבע כי בנסיבות המקרה לא ניתן לפצל בין שווי הזכויות השונות וכי שוויין של הזכויות במקרקעין נגזר בין היתר מקיומו של הסכם עמידר, ולא ניתן לפצלן ממנו במיוחד לאור העובדה שהמדובר ברוכש אחד. למעשה הגדיר בית המשפט את הפיצול, כמלאכותי.

ביהמ"ש העליון התיחס לשני פס"ד מחוזיים  שהוצגו ע"י וילאר, בהם התמורה לשני רכיבים, וכך הגיב :

בו"ע 1167/00 בעניין זקס- "אדגיש שוב כי כאשר בעלות במקרקעין נמכרת לפלוני וזכות השכרה נמכרת לאלמוני יכולה תוצאת המס להיות שונה, מאשר תוצאת המס במקרה שלפנינו כאשר שתיהן נמכרו לאותו הגורם"

בעמ"ה  1226/02 בעניין סגנון- "במסגרת פסק הדין נקבע כי יראו בנכס כנכס שהתשואה הופשטה ממנו, במצב בו מבחינה כלכלית ומשפטית ניתן לראות בזכות לקבלת התשואה כ"זכות ודאית שניתן לסחור בה". כאמור, נוכח הוראות הסכם עמידר, לפיהן העברת הזכויות מותנית בהסכמת עמידר ולפיהן הסכמה כאמור לא תינתן עד להקמת מקבץ הדיור, איני סבור כי התשואה, בדמות התמורות מהסכם עמידר, הופשטה, במועד ביצוע העסקה, מהמקרקעין."

עיננו הרואות, כי בית המשפט אינו שולל פיצול תמורות בהתקיים תנאים כגון אפשרות סיחור הנכס השני, אפשרות ההפרדה ומכר לגורמים נפרדים.

לפיכך, מצבים בהם בניין גמור ומושכר בחוזה שכירות עתידיים בעלי הכנסה ודאית או קרוב לודאית ובמקום בו אין מניעה מצד השוכרים למכור את הבניין ולהעביר את התחייבותם אל מול בעליו החדש של הבניין, ניתן בהחלט לקבל את תורת העץ המופשט שנקבעה בעניין זקס וסגנון.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי כהן ורו"ח (משפטן) ישי חיבה ממשרדנו.