מיסוי מקרקעין - פתיחת שומה (סעיף 85), והארכת מועדים (סעיף 107), הלכת כספי

השבוע ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בע"א 7759/07, בעניין רות כספי ואח'  נ' מסמ"ק נתניה.

רקע עובדתי –בבעלות המערערים היתה חלקת מקרקעין ברמת השרון. המערערים התקשרו בעסקת קומבינציה עם קבלן, לפיה יקבלו מחצית מהדירות בבניין שיבנה ובתמורה ימסרו לו את הבעלות ביתר  הדירות וישלמו לו סכום נוסף.  בעקבות השומה העצמית שהוגשה הוציא המנהל שומה מטעמו ביום 23.02.00 (להלן: "השומה הזמנית"). לאחר השגה, והסכמה בין הצדדים, הוצאה שומה מתוקנת ביום 28.02.01 (להלן: "השומה הסופית").לאחר שמכר הקבלן מספר דירות מחלקו "על הנייר", קרס הקבלן במהלך 2001 ומונה כונס נכסים לצורך השלמת הבניה. המערערים ורוכשי דירות נדרשו להזרים כספים נוספים לכונס, מעבר לקבוע בהסכם הקומבינציה, לשם השלמת הבניה. ב- 2/2003 הגישו המערערים בקשה מנומקת למשיב להקפאת הליכי גביה בשומה.  ב- 4/2004 הגישו המערערים מכתב בקשה למשיב לעדכון ה"שומה הסופית" בהתאם לסכומים הנוספים ששולמו. המשיב דחה את בקשת המערערים, בקביעה שחלף המועד לתיקון השומה המופיע בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין – קרי, חלפו ארבע שנים מיום הוצאת השומה, שכן קבע כי השומה ממנה יש למנות 4 שנים הינה ה"שומה הזמנית".  השאלות שבמחלוקת:

1. אימתי מתחילה ספירת המועדים הקבועים בסעיף 85 לחוק, ממועד השומה הזמנית או השומה הסופית;
2. האם סמכות המנהל להארכת מועדים בהתאם לסעיף 107 לחוק חלה גם על המועדים הקבועים בסעיף 85 לחוק;
3. האם יש לתקן את שווי המכירה של מרכיב הקרקע ע"י בעל הקרקע בעסקת קומבינציה כתוצאה מהתשלומים הנוספים, שנדרשו להם בעלי המגרש , לאחר קריסת הקבלן;

הלכת ביהמ"ש העליון:

• 4 השנים המצוינות בסעיף85 לחוק נמדדות ממועד השומה הסופית המתוקנת ולא מיום הוצאת השומה הזמנית, הראשונה.
• השופט רובינשטיין מכריע בין פסיקות רבות וסותרות בוועדות הערר,בעניין "רוחב כתפי" תחולת סעיף 107, וקובע כי התחולה הינה בלתי מוגבלת, ותחול גם על הארכת מועד לפי סעיף 85. . הארכה כזאת צריך שתעשה בזהירות הראויה, תוך התחשבות אמיתית בהסתמכות על השומה, ובקושי הראיתי שנוצר עם חלוף הזמן."

נציין כי לאור העובדה שנקבע  פה אחד כי טרם חלפו 4 השנים לפי סעיף 85, הרי בחרו שני השופטים האחרים, שלא לקבוע עמדתם בעניין היקף תחולת סעיף 107.

• לצורך בקשת פתיחת שומה לפי סעיף 85 נדרשת "סיבה מספקת" , קרי סיבה מהותית לעצם השומה לגביה מבוקש תיקון, זאת בשונה מבקשת ישום סעיף 107- להארכת מועד , לגביה מתבקשת סיבת אי העמידה במועדים הנדרשים לכך על פי החוק.
• שווי המכירה נקבע ע"פ מחיר השוק של הנכס הנמכר או התמורה המוסכמת, ביום ההסכם וכלשון ביהמ"ש:"נוכח הוראות החוק, רואה הפסיקה את שווי המכירה, על דרך הכלל, כמחיר השוק של הנכס הנמכר, או, במקרים התואמים את תנאי ס"ק (1)- את התמורה המוסכמת ביום ההסכם... .ההלכה היא כי שווי המכירה יהא שווי התמורה המוסכמת, קרי הבניה; שווי הבניה יחושב כשווי השוק של שירותי הבניה לבעלים בצירוף רווח קבלני מקובל ביום המכירה, אך ללא מרכיב הקרקע ….שווי זה יכלול בתוכו גם מרכיבים עתידיים, ככל שאלה מקבלים ביטוי בהסכם (שכן עניין לנו בתמורה המוסכמת)- תשלומים דחויים, תנאים מתלים וכן הלאה."(ההדגשות אינן במקור- א.א.ח).
•   פה אחד נקבע כי ההתפתחויות המאוחרות שקרו, – קריסת הקבלן ודרישת תשלומים נוספים, אינם עילה מספקת לבקשת פתיחת ותיקון השומה על פי סעיף 85(1) לחוק, באשר אינן "עובדות חדשות".
• מס אמת- אירועים מאוחרים כגון התשלומים הנוספים שנדרשו להם בעלי הקרקע במקרה דנן, יש לראות בהם אירועי מס חדשים נפרדים,ובמקרה דנן אושררה הסכמתו של המנהל לראות בתשלומים אלו כהוצאות השבחה במכר עתידי של יתרת המקרקעין

• אמנם במקרה דנן מדובר בדירות מגורים שנתקבלו בידיהם וסיכוי סביר הינו כי הללו ימכרו בעתיד בפטור ממס, כך שהוצאות השבחה אלו ירדו לטמיון.

  לכך מתייחס השופט עמית באומרו כי זהו מזלם של המוכרים וזו טיבה של עסקת קומבינציה – בה יש חסרונות וסיכונים לצד יתרונות וסיכונים.

   

  לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח רונית בר, או לרו"ח ומשפטן ישי חיבה ממשרדנו