מיסוי מקרקעין - הנחה ממס בגין רכישת קרקע בתקופה הקובעת

במסגרתו של תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע בסעיף 48א(ד1) כי במכירה (בכל זמן בעתיד) של זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין 7 לנובמבר 2001 עד 31 לדצמבר 2002 תינתן הנחה בשיעור של 20% מהמס המחושב (להלן: הנחת ה – %20) ואילו במידה והרכישה היא במהלך שנת 2003 תינתן הנחה בשיעור של 10% (להלן: הנחת ה – %10). הסעיף קובע כי ההנחה במס לא תחול אם הזכות הנרכשת הינה קרקע, אא"כ נתקיימו שני התנאים הבאים: א. קיימת תב"ע המתירה בניה על הקרקע. ב. לא יאוחר מתום 5 שנים מיום הרכישה, נבנה על הקרקע בנין ששטחו לפחות 70% מהשטח הכולל הניתן לבניה לפי התוכנית ביום שבו הבניין ראוי לשימוש או בקבלת טופס 4 לפי המוקדם. מאחר ואין הגדרה בסעיף זה: "בניין" מהו?, ניתן ללמוד כי אין הכרח כי מדובר בבניין שבנייתו נסתיימה,  אלא די בעמידה במבחן 70% מהשטח, שיכול להיות לצורך הדוגמא גם במצב של שלד. תימוכין לכך נמצא כי במקום בו בחר המחוקק כי נדרשת השלמת הבניה במשך זמן מסוים ע"מ לקיים תנאי כלשהו ציין זאת המחוקק במפורש, לדוגמא – סעיף 104א(ב1) במסגרתו נקבע כי אם הועברה קרקע, ע"מ לקיים את תנאי הפטור יש להשליםאת הבניה בתוך 4 שנים. הוא הדין

בסעיף 104ב.

מאחר ורבות עסקאות המקרקעין שיום הרכישה בהן היה שבוע האחרון של  שנת 2002, נמצא אם כן כי מי שנמצא על סף ה – 70% זה הזמן להאיץ בהגדלת שטח אחוזי הבניה במסגרתן של אותן 5 שנים.

שאלה מעניינת עולה בעניין זה: במידה ונרכשה קרקע בתקופה המזכה בהנחת ה – 20%, אולם לא עמד הרוכש בתקופת ה – 5 שנים מיום הרכישה, אלא עמד בתנאי 70% האמורים בתוך תקופה של 5 וחצי שנים לדוגמא, ברור כי לא יזכה להנחת ה- 20%, אך האם תישלל ההטבה כליל? לשונית – כן, אך לדעתנו קיים מקום להניח כי מטרת המחוקק לא הייתה לשלול כלל את ההטבות במקרה דנן אלא להשוותן למי שהיה רוכש קרקע זו "מאוחר יותר" – בתקופת הנחת ה – 10%. לפיכך נראה כי יש מקום לסברה כי גם מי שרכש בתקופת ה – 20% אך חרג ממכסת 5 השנים, אולם לא היה חורג ממנה אילו היה רוכש את הקרקע בתקופת הנחת ה – 10%, הרי שיהיה זכאי להנחה בשיעור של 10%.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרונית בר, רו"ח או לישי כהן, רו"ח (משפטן) ממשרדנו.