מיסוי ישראלי - הצעת חוק ממשלה, עידוד בניית דירות להשכרה

בימים אלו פורסמה ברשומות הצעת חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז – 2007. הצעת חוק זו הינה פרי יוזמה של שר הבינוי והשיכון, מאיר שטרית ומטרתה עידוד בניה של אלפי דירות מגורים המיועדות להשכרה ארוכת טווח והקלה על בעיית הדיור בישראל.

הטבות המס המוצעות הינן פחת מואץ ופטור ממס שבח כפי שיפורט. להלן עיקרי הצעת החוק:

חברה תושבת ישראל, בעלת בנין להשכרה תהיה זכאית לפחת בשיעור של 20% ופטור ממס שבח במכירת הבניין. התנאים לקבלת ההטבות:

• בבניין יש לפחות 16 דירות בארבע קומות לפחות. שטחן הממוצע של הדירות אינו עולה על 100 מ"ר.
• בניית הבניין הסתיימה לאחר 31 בדצמבר 2006.
• לפחות 70% מהדירות מושכרות למגורים. לא ניתן לעשות שימוש אחר בדירות שאינן מושכרות למגורים.
• הבניין יהיה בניין להשכרה בידי אותה חברה במשך 10 שנים רצופות לפחות.
• החברה אינה חברת בית, משפחתית או שקופה.
• בחירת ההטבות לפי חוק זה – לא יחולו הוראות חוק עידוד השקעות הון הדנות בעידוד השכרה למגורים, החברה לא תוכל לבצע שינוי מבנה לפי חלק ה2 לפקודה ולא יחולו הוראות הפקודה הדנות בקרנות הריט. בחרה החברה – לא תוכל לחזור בה.
• מכירת הבניין, לאחר השכרתו במשך 10 שנים לפחות, תהא פטורה ממס שבח במידה והבניין יימכר כולו, כיחידה אחת, לחברה (שאינה קרוב) וימשיך להיות מושכר בידי הרוכשת עד להשלמת תקופת השכרת הדירות בבניין למשך 25 שנה (מוכרת + רוכשת).

הארות:

• ע"פ נוסח החוק, לא ברור אם לאחר 25 שנות השכרה תהא הרוכשת זכאית למכור הבניין בפטור ממס שבח שלא כיחידה אחת, שלא לחברה או לקרוב (אם כי סביר שזו כוונת המחוקק).
• לצורך קבלת הפחת המואץ – די בהשכרה לתקופה של 10 שנים. לצורך קבלת פטור ממס שבח – יש להשכיר לתקופה של 25 שנה או למכור לחברה אחרת שתתחייב להשלים התקופה כאמור.
• קבלת ההטבות בפחת והפרת ההתחייבות להשכרה למגורים ל- 10 שנים לפחות יביאו לתוספת הכנסה חייבת בגובה הפרשי הפחת, כשהם צמודים בלווית 4% ריבית שנתית בשנת ההפרה.
• כפי הנראה הצעת החוק אינה מקנה שיעורי המס מוטבים בגין הכנסות ההשכרה.
•  המגבלות הרבות שבהצעת החוק, תקופת ההשכרה הארוכה ומניעת האפשרות לקבל הטבות נוספות יוצרות לדעתנו חסמים רבים מידי אשר ימנעו מיזמים רבים את התמריץ להרים את הכפפה בנושא זה.  

מנגד ומידה ובכל זאת יוקמו פרויקטים להשכרה כאלו, ישנו לדעתנו חשש גבוה, כי יהפכו הללו למקבצי אוכלוסיה חלשה במיוחד, אשר "תוזמן" לפרויקטים אלו עד להגיע המועד המיוחל: "תום 25 שנה" , ומכירתם בפטור ממס שבח…