מיסוי מקרקעין - זכויות בניה = זכות במקרקעין
בהתאם להלכת ר.א.ר.ד (ע"א 7394/03) מיום 6.12.06, זכויות בניה הינן "זכות במקרקעין" כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין, וניוד זכויות במקרקעין מהווה עסקה במקרקעין.
ביום 16.10.2006 פסקה ועדת הערר בעניין קופ"ח כללית (ו"ע 1376/05) כי פיצול רעיוני יחול גם בעת מכירת זכות במקרקעין בידי מוסד ציבורי. עניין קופת החולים נסב סביב מכירת מבנה מרפאה אשר לה גם זכויות בניה, כך שהמכירה בפועל הייתה של המרפאה וזכויות הבניה. מאחר והפטור הקבוע בסעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: החוק) מוקנה למוסד ציבורי בגין מכירת מקרקעין אשר שימשו את המוסד במישרין, קבעה ועדת הערר (בדעת רוב) כי זכויות הבניה עצמן לא שימשו את המוסד ולפיכך אין מכירתן מזכה את המוסד בפטור המיוחל.
פיצול הנכס הנמכר למקרקעין וזכויות בניה – פיצול הידוע כפיצול אנכי רעיוני קבוע בחוק בסעיף 49ז' לחוק ואינו מוזכר כלל בסעיף 61 לחוק. אע"פ כן, ועדת הערר בחרה בשלילת הפטור מקופת החולים תוך פיצול רעיוני וישום רוח סעיף 49ז' לחוק.
כפועל יוצא להרחבת ישום מונח הפיצול הרעיוני הזה וכפתרון מסחרי, ניתן לפיכך לבצע עסקאות קומבינציה בזכויות הבניה בלבד כך למשל הקבלן בונה מספר קומות, חלקן בבעלות בעל המקרקעין וחלקן לבעלות הקבלן.
כמו כן, יתכן וניתן לבעלי בניינים שלהם זכויות בניה להעביר את רק את זכויות הבניה לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, תוך התמודדות עם פסיקת בהמ"ש העליון בעניין בית ייטח (מבזק מס מספר 161 מיום 9.6.2006). העברה כאמור תאפשר ביצוע עסקאות קומבינציה רק בזכויות הבניה בדרך של הקצאת מניות באיגוד לקבלן.
