מיסוי ישראלי - חקיקה / הכנסות – שכר דירה מדירות מגורים בישראל

במסגרת הכנה לתוכנית הכלכלית / חוק ההסדרים לשנים 2023-2024, פורסמה זה לא מכבר טיוטה לא פורמלית של החלטת ממשלה (להלן: "ההצעה"), שבהמשך, אם וככל, תגיע כדי תזכיר והצעת חוק.

כידוע בישראל מאות אלפי דירות המשמשות להשכרה למגורים.

דווחים לרשות המיסים בגין הכנסות אלו ומסלולי המס משתנים בהתאם למעמד הנישום (חברה או יחיד) וככל והנישום יחיד, בהתאם למסלול שיבחר כפי שיפורט להלן, ממש על קצה המזלג.

חברה:

חברה חייבת בדיווח, ותחויב במס חברות (מס בשיעור של – 23%) על הכנסתה החייבת.

יחיד:

ישנם מספר מסלולים, חלופיים:

1. מסלול הפטור – הכנסה מהשכרת דירת מגורים למגורים שוכר יחיד (או חבר בני אדם במקרים מיוחדים), פטורה ממס ככל שהכנסות שכר הדירה מכל דירותיו לא עלו על 5,471 ₪, באף חודש בשנת המס (נכון לשנת 2023), (סכום זה להלן: "התקרה"). התקרה צמודה למדד.

(ישנו מנגנון מובנה בחוק, למתן פטור חלקי ממס, ככל שדמי השכירות עלו על התקרה, אך לא עלו על כפל סכום התקרה).

במסלול זה – אין חובת דיווח לפקיד השומה, כלל.

2. מסלול מס מחזור – מקום בו ההכנסה מסווגת כהכנסה פאסיבית, ניתן לבקש החלת מס מופחת בשיעור של 10% על מחזור ההכנסה. קרי לא ניתן לדרוש הוצאות, פטורים וקיזוז הפסדים.

(בעתיד בעת מכר הדירה, ייווסף לתמורת המכר סכום הפחת שהיה ניתן לניכוי, אך לא נוכה עקב הבחירה במסלול מס מופחת זה).

במסלול זה, אין תקרת סכום, ובלבד שההכנסה לא תגיע כדי הכנסה מעסק.

במסלול זה – חלה חובת דיווח מקוצר, בלבד.

3. מסלול רגיל – חבות במס לפי מדרגות המס השולי על הכנסה החייבת (הכנסות בניכוי הוצאות, פטורים וקיזוז הפסדים)

הכנסה חייבת פסיבית תחויב במס משעור 31% ומעלה.

הכנסה פסיבית בידי נישום בן 60 ומעלה או הכנסה מהשכרה המגיעה לרמת "עסק", תחויב במס משיעור מס התחלתי של 10%.

במסלול זה – חלה חובת דיווח מלא, בדוח שנתי לפקיד השומה.

בעיה מוכרת ונפוצה היא מקום בו אדם משכיר את דירת מגוריו ושוכר דירת מגורים אחרת למגוריו.

במקרה זה, חלה חבות במס על הכנסות מדמי השכירות מהדירה שבבעלותו, לפי אחד המסלולים שפורטו לעייל, אך מנגד לא יוכל לקזז מהן את הוצאות השכירות שהוציא כאמור.

חריגים לאמור לגביהם התיר המחוק לקזז את הוצ' השכירות כנגד ההכנסה משכירות, או נתן פטור ממס על חלק מהכנסות השכירות, הינם במקרים הבאים:

• סעיף 9(25) קובע: "הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה למגורים שקיבל קשיש המתגורר בבית אבות (ישנה הגדרה בסעיף) בשל הדירה שבה גר לפני כניסתו לבית האבות – עד לסכום מחצית התשלום השנתי ששילם בעד החזקתו בשנת המס בבית אבות".

• סעיף 17(12) קובע: "דמי שכירות ששילם יחיד בעד דירה ששכר בישראל ושאליה עבר לגור לרגל עבודתו או עיסוקו, במשך חמש שנים מיום שעבר לגור בדירה האמורה; דמי שכירות אלה יותרו לניכוי מדמי השכירות שהוא מקבל בשל השכרת דירת הקבע שלו באותה תקופה"

• סעיף 17(13) קובע:

"(א) סכומים ששילם נישום בעד לינה או שכירת דירה באזור שנקבע כשטח פיתוח על פי סעיף 11, אשר בו עובד הנישום דרך קבע אך אינו גר בו עם משפחתו שעמה היה גר אילולא עבד שם;

(ב) שר האוצר רשאי לקבוע את תקרת הסכום שיותר לניכוי על פי פסקת משנה (א) ואת תקופת הניכוי;" (התקנות מגבילות את תקופת הקיזוז ל- 3 שנים ואת תקרה ההוצאה המותרת).

במסגרת ההצעה עולים מספר שינויים בעניין הכנסות מהשכרת דירות למגורים שעיקרם:

1. תקרת הפטור תחל להישחק ולא תוצמד יותר למדד.

2. יבוטל הפטור מחובת הדיווח הקיימת גם למי שהכנסותיו מדירות מגורים אינו על התקרה.

3. בעל דירת מגורים יחידה אשר לו הכנסות שכ"ד מהשכרתה, יהיה רשאי להפחית מהכנסות השכירות את  הוצ' השכירות ששילם בעבור שכירת דירת מגורים אחרת. וזאת עד  סכום של 7,500 ₪.

בעניין זה נציין כי מחד פותח המחוקק פתח נאה למיסוי על בסיס התעשרות נטו בלבד, תוך שהוא מתיר קיזוז לא דווקא לפי ההחרגות שתוארו לעייל. אך מאידך המחוקק מציע בהחלת הקיזוז תותר רק לבעל דירת מגורים יחידה ורק על הסכום שתואר לעייל.

לדעתנו, אם כבר ראה המחוקק לנכון להטיל מיסוי בהכנסות שכ"ד למגורים בדרך של מיסוי ההתעשרות הכלכלית, יהיה זה ראוי אם יסיר מגבלת "דירה יחידה", ומגבלת הסכום לעייל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) בועז כהן, ממשרדנו.