מיסוי מקרקעין - שליחות, נאמנות והעברת מקרקעין לבעלות נאמן (החלטת מיסוי)

כמעט שלא יבשה הדיו על הלכת גליס בביהמ"ש העליון, וודאי שלא יבשה הדיו במבזקנו מס' 929, מלפני כחודש – והנה יצאה החלטת מיסוי, המסכמת ומבהירה את הקצוות "הבלתי מלוטשים" בעניין זה.

הסוגיה היא העברת נכס מקרקעין מבעלות בעליו לבעלות "נאמן", (שהוא למעשה שלוח). מהם הדינים וההתניות לפטור ממיסוי במקרה זה, והאבחנה בין שליחות לנאמנות (TRUST).

נזכיר: ביהמ"ש העליון קבע כי על TRUST (להלן- נאמנות) , יחולו הוראות החוק, ולא הוראות הפקודה. קרי בהעברה לנאמנות צריכים לחול הדינים המקובלים של "שליחות", נאמן (שלוח)  ונהנה.

משלא התקיימו נהנים ברורים, ידועים וסופיים ב-TRUST שבהלכת גליס, נקבע שם כי ההעברה ל-TRUST, חייבת במיסוי מלא, כהעברה שאינה פטורה בחוק.

עקרי המקרה בהחלטת המיסוי:

• בני זוג הם בעלים של מספר דירות מגורים.
• הם מעוניינים להעביר את רישום הבעלות ע"ש עו"ד ישראלי, שישמש כנאמן, לטובתם ועבורם.

(ההחלטה מכנה את העו"ד כ"נאמן", ואת הבעלות שלו בדירות כ"נאמנות". זה לא ממש כך, ראו להלן).

• "הנאמן אינו מורשה לבצע כל פעולה או העברה של הדירות ואין לו כל סמכות או שיקול דעת לגביהן,…רק לאחר קבלת הוראה מפורשת בכתב מבני הזוג".
• "האחריות המלאה על הדירות מוטלת על בני הזוג ואין ברישום הבעלות ברישום הבעלות על שם הנאמן כדי להטיל על הנאמן אחריות מכל סוג שהוא".
• "כל אחד מהצדדים הן הנאמן והן בני הזוג, יכולים לבטל את הסכם הנאמנות" …

עיננו רואות כי אין מדובר כאן כלל בנאמנות – TRUST, ולא בנאמן ב-TRUST, כמופיע בפרק הנאמנויות בפקודה, אלא "פשוט" במקרה קלאסי של "שליחות", המוכרת בחוק זה שנים רבות.

ואכן נקבע בהחלטת המיסוי כי :

משנתנה הודעה למנהל על הנאמנות ובמועד, משמתקיים כי שהנאמן רק נרשם כבעלים פורמלי בנכס אך אין לו כל סמכות או הרשאה לפעולה בו, אלא הוא מחזיקו אך ורק עבור "הבעלים האמיתיים" של הנכס, קרי בני הזוג, הרי ש:

• בהעברת הנכס מהזוג לבעלות לנאמן – יחול פטור ממיסוי (זה החידוש "המהותי", בהחלטת המיסוי שכן השלב הזה, בענייני השליחות , חסר מן החוק);
• לא מצויין בהחלטה – אך העברה בעתיד של הנכס מהנאמן, לידי הזוג (הנהנה) – תהיה פטורה ממס (על פי סעיף 69 לחוק);
• במכירה עתידית של הנכס על ידי הנאמן, יראו את בני הזוג כמוכרים, לכל דבר ועניין;
• לאחר אריכות חייהם, תעבור הבעלות המהותית לידי היורשים, ללא כל ארוע מס, זאת אף שהבעלות הפורמלית הרישומית, עדיין רשומות ע"ש הנאמן- השלוח.

הבהרות כלליות והטמעתן גם ב-TRUST

נאמנות- שליחות, אשר מתבקש עבורה פטור ממיסוי בחוק,  אמורה לעמוד בשתי תנאים מצטברים:

• פרוצדורלי – דיווח על הנאמנות תוך 30 יום. (בסטיות או אי קיום התנאי, יתכן וניתן לרפאותו בהארכת מועדים).
• מהותי – קיום הסכם נאמנות, קיום נהנים קיימים מוחלטים וסופיים שלא ניתנים לשינוי, ועוד.
  (תוספת שלנו: חוזית – לנאמן לא מוקנית זכות שימוש או הנאה אישית בנכס, אלא הוא פועל בו לטובת הנהנים בלבד).ואכן, על פי הלכת גליס בביהמ"ש העליון, גם TRUST אשר יעמוד בתנאים אלו, יוכל להנות מהוראות הפטור שבחוק: בהעברת הנכס ל-TRUST, ובהעברתו אח"כ לנהנים בעתיד.

  החלטת המיסוי חוזרת על הנקבע בהלכת גליס – כי ככל שיתברר כי בנאמנות מסויימת (גם בשליחות וגם ב-TRUST) ישנה אפשרות להחלפת או הוספת נהנים, או שהנהנים אינם ידועים וסופיים – הרי שהפטורים בחוק לא יחולו, וכל טרנזקציה בנכס (כניסה לנאמנות או יציאה ממנה) תתחייב במיסי שבח ורכישה על כל צד רלוונטי.

   

  למידע נוסף ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.