מיסוי מקרקעין - תזכיר חקיקה שעיקרו האצת בנייה/עסקאות בדירות מגורים

בתזכיר הצעת חוק שפורסם ביום 13.1.2022 ישנה הצעה לשינוי חקיקה בשבעה נושאים. החשובים בהם:

• שלילת פטור ליניארי לדירות שיבנו בעתיד על קרקע מלפני 2014;

• שיטוח שיעור מס שבח ליניארי במכר קרקעות עם שכבת מס שולי, אם יבנו בהן בעתיד "הקרוב" דירות מגורים;

• שלילת פטורים משמעותית לתושבי חוץ בדירות מגורים: פטור מס הכנסה בהשכרה, פטור ממס שבח במכר דירה יחידה, ופטור ליניארי בשבח בדירה שאינה יחידה.

במבזק זה נדון בקצרה רק בשלושה התיקונים הראשונים המוצעים בתזכיר, לפי סדר הופעתם.

קיצור תקופת השחלוף בדירה יחידה

כידוע ממכירת דירת מגורים יחידה עשוי להינתן פטור מלא ממס שבח.

כמו כן ברכישת דירת מגורים יחידה ישנן הקלות מפליגות במס רכישה.

עם זאת המחוקק מכיר בעובדה כי בעל דירת מגורים המעוניין להחליפה באחרת, קודם רוכש את הדירה האחרת, ורק אח"כ מוכר את דירתו הראשונה.

במצב מעיין זה, אף שהדירה הנרכשת אינה יחידה ואף שהדירה הנמכרת אינה יחידה – מכיר המחוקק כהחרגה ומעניק להן הטבות המס לעייל, כדירה יחידה.

תקופת הזמן בה מתאפשר השחלוף עומדת כיום על 24 חודשים. (עד לא מכבר עמדה התקופה על 18 חודשים). על מנת להאיץ את הפעילות בענף הדירות, מוצע לצמצם את התקופה ל-12 חודשים בלבד.

תחולה: השינוי יחול על דירות משחלפות שירכשו לאחר יום תחילתו של התיקון (שטרם פורסם).

קרי – דירה שניה שתרכש לפני יום התחילה, יהיה לבעליה פרק זמן של 24 חודשים למכור את דירתו הראשונה, ולזכות בכך במס רכישה מופחת על החדשה, ובפטור ממס שבח על הראשונה.

ריווח מדרגות מס רכישה בדירה יחידה, והגדלה משמעותית במס הרכישה בדירות ביניים ויקרות

עקב טענות (צודקות) על כך שמחירי הדירות התייקרו מאוד בשנים האחרונות, מוצע לרווח את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה, כך:

• כיום מדרגת הפטור היא עד סכום של כ- 1.7 מיליון ₪, ומכאן ועד כ- 2 מיליון ₪, 3.5%.

• מוצע כי יינתן פטור לסכום של כ- 1.9 מיליון ₪, ומשם ועד כ- 2.3 מיליון ₪ – 3.5%.

מאידך מוצע "לשנמך" מאוד את המדרגות בשיעורי מס הרכישה הגבוהים לדירה יחידה, כך:

• כבר משווי רכישה של 3 מיליון ישולם מס רכישה של 8% (במקום מכ- 5 מיליון כיום)

• ועל חלק שווי הרכישה שלמעלה מכ- 5 מיליון – 10% מס רכישה (כיום 10% מתחילים רק בכ- 18 מיליון ₪).

 

תחולה: השינוי יחול על דירות שתירכשנה מיום התחילה, שיקבע בחוק שטרם חוקק.

ביטול הפטור הליניארי על דירות שטרם נבנו, על קרקע ישנה

כידוע, יום רכישת דירת מגורים, הוא יום רכישת הקרקע עליה היא בנויה.

זאת גם אם למשל הקרקע נרכשה בשנת 1970, עמדה כך שנים רבות, ובשנת 2020 נבנתה עליה דירת מגורים.

פועל יוצא הוא כי במכירתה של הדירה – חלק השבח הראלי שנצמח משנת 1970 ועד 2013 פטור כליל ממס ורק חלק השבח הראלי שנצמח משנת 2014 – ועד יום המכירה יהא חייב ב- 25%.

עובדה זו הציקה כבר שנים לרשות המיסים, ועתה מוצע לשים לה קץ, וכך מוצע:

במכירת דירת מגורים, שיום רכישתה לפני 1.1.2014 , ואשר התקיימו בה שני הבאים:

• ביום הרכישה לא הייתה בנויה על הקרקע דירת מגורים;

• בניית דירת המגורים הנמכרת, הושלמה לאחר 12.2025;

 יחולק השבח הראלי לשלושה חלקים:

• על החלק שמיום רכישה הקרקע ועד 7.11.2001 – מס בשיעור שולי.

• על החלק שמיום 8.11.2001 ועד 1.12.2012 – מס בשיעור 20%.

• על יתרת השבח הראלי שמיום זה ואילך – מס בשיעור 25%.

הוראות תחולה ותובנות

• הגזרה תחל ותחול לגבי דירות, שהקרקע שלהן נרכשה לפני 2014, והן לא תושלמנה על 31.12.2025. קרי: מי שברשותו קרקע כאמור, ויש באפשרותו והוא רוצה לבנות עליה דירה/ות מגורים ולהחיל עליהן את הפטור הליניארי, שיחוש, יבנה וישלים הדירה/ות לפני סוף 2025.

• הגזרה לא תחול על קרקע ותיקה כזו ואשר תבנה עליה דירת מגורים יחידה, שכן עליה חל כלל הפטור הליניארי אלא הפטור המלא לפי 49ב(2) (בכפוף לתקרת שווי דירה של כ- 4.5 מיליון ₪.

על חלק השווי שמעבר לכך, לשונית – הגזרה תחול, אף שלא מצוין בדברי ההסבר שמכוון לכך).

• לעיתים קרובות בעל קרקע ותיקה שתכנן לבנות עליה מספר לא גדול של דירות, בחר שלא להיכנס לחוק העידוד שכן בחוק (הישן) שיעור המס הוא 20%, בעוד שבמכר הדירות ללא החוק, היה יכול להנות מפטור ליניארי "עמוק" ככל שהקרקע ותיקה יותר.

כיום – ככל שהוא עדיין עם קרקע, וצופה שלא יוכל לסיים את בניית הדירות לפני 31.12.2025, ראוי שישקול לפנות לקבל אישור של בניין חדש להשכרה, עוד לפני 31.12.2023, ולאחר שיש לו ביד היתר בניה.

ככל שגם היתר לא יהיה לו עד מועד זה, או מכל סיבה טכנית אחרת המונעת ממנו לקבל אישור של בניין חדש להשכרה, נמליץ לו לשקול לבקש החלת "בניין לשכירות מוסדית" לפי חוק העידוד "החדש", תוך עמידה בהשכרה לטווח ארוך של 15 שנים לפחות ושאר התנאים המצויים בו (ראה מבזקי מס 902, ו- 905).

למשרדנו ניסיון נרחב בשילוב ובחינת הפטור הליניארי מול הטבות חוק העידוד, וליווי בעלי קרקעות בשלבי המימוש והבנייה.

 

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה ולשאר חברי המחלקה הישראלית, ממשרדנו.