מיסוי מקרקעין - הפטור נשאר במשפחה (העברה במתנה בין אחים)

לאחרונה פרסמה רשות המיסים החלטת מיסוי מבורכת (שמספרה 6642/21) שעניינה פטור ממס שבח במתנה (העברה ללא תמורה) של דירת מגורים בין אחים.

כידוע, סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מתנה (מכירה ללא תמורה) של זכות במקרקעין או באיגוד מקרקעין מיחיד לקרובו.

הסעיף צומצם ותוקן בתיקון 76 לחוק כך שלעניין סעיף זה נכללים רק חלק מרשימת הקרובים המתוארים בסעיף 1 לחוק – לרבות בן-זוג, הורה, הורה ההורה, צאצא ובני זוגם של כ"א מאלה, בעוד ש"אחים" הושמטו בתחולת הסעיף.

עם זאת הסעיף מאפשר פטור במתנה כאמור גם בין אחים, ככל שהנכס המועבר התקבל קודם לכן ע"י האח המעביר במתנה או בירושה מהוריהם או הורי הוריהם של האחים.

בהחלטת מיסוי זו הרחיבו במעט את מהותה של הזכות המועברת, בין האחים כך שהפטור לפי סעיף 62 לחוק יחול גם על מקרה בו אחות מעבירה דירה במתנה כאמור לעיל, אשר הדירה עצמה לא ניתנה במתנה, כהוראת החוק הלשונית, אלא נרכשת על ידי האחות המעבירה מכספים שמרביתם (נקבע בהחלטה תנאי של 95% לפחות מהכספים) התקבלו במתנה מהאם. כמו-כן, נקבע כי נטל ההוכחה כי הדירה שנרכשה ע"י האח המעביר נרכשה מכספי ההורים מוטל על כתפי הנישום, וכן כי הוראות סעיף 49ו לחוק (לרבות ביחס ל"תקופת הצינון") יחולו בעת מכירת הדירה, בידי האח המקבל.

כלומר, רשות המיסים קובעת בהחלטת המיסוי כי מצב בו מרבית הכספים הועברו במתנה מהורה לאחד מבניו באמצעותם נרכשה הדירה, שקול למצב בו הדירה עצמה עברה במתנה מהורה לבנו ובלשון החלטת המיסוי: "…יראו בדירה כאילו זו נתקבלה ב'מתנה בעין' וניתן יהא ליישם בעניין זה את הוראות סעיף 62 לחוק על הדירה המועברת".

מכיוון שלכסף אין כידוע ריח, ומכיוון שנטל הראיה על השימוש בכספי ההורים לרכישת הדירה, חל על הנישום, הרי שיש להניח כי המדובר הוא במצב בו כספי המתנה מההורים נכנסו לחשבון בנק מסוים שבו היו רק כספים אלו. ככל שכך הוא, הרי בהחלט סביר כי גם ככל שיתקבלו כספים בירושה מההורים כגון שהתקבל בירושה חשבון בנק ובו סכומי כסף – הרי ככל שמחשבון זה תתבצע רכישת הדירה בהמשך על ידי אותו אח יורש – תחשב אף דירה זו כדירה הנכנסת לתחולת הפטור לפי סעיף 62 לחוק, ככל שהדירה תועבר בעתיד לאח אחר במתנה.

פועל יוצא מההרחבה שהצגנו לעייל הוא, כי דירה שנרכשה בכספים מחשבון בנק שנתקבל בירושה – הרי שזו תחשב דירה שנתקבלה בירושה וזאת גם לעניין חזקת דירה מגורים יחידה הקבועה בסעיף 49ג לחוק. לעניין הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה עפ"י סעיף 49ב(2) לחוק: "…יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

……

(3) חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינה עולה על מחצית".

קרי: שני אחים להם דירות יחידות שרכשו מכספם, וכן דירה משותפת בחלקים שווים שרכשו מכספי חשבון בנק שירשו מהוריהם – הרי ככל שדירה זו תחשב כדירה שהתקבלה בירושה מהוריהם, ומכיוון שחלקו של כל אחד מהם בדירה זו אינו עולה על 50% כאמור לעיל, הרי יוכלו למכור כל אחד את דירתו המקורית בפטור ממס כדירה יחידה (אף שלכל אחד מהם חצי דירה נוספת כאמור).

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא ולרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.